NY encara cada vez mayor déficit de viviendas

Entre 1955 y 1978, el programa estatal de vivienda Mitchell-Lama creó alrededor de 135,000 unidades de vivienda asequible en todo el estado, ofreciendo préstamos a bajo interés y exenciones fiscales para que los desarrolladores puedan construir edificios de alquiler asequible. Sin embargo, como los desarrolladores pagaron sus hipotecas desde el inicio y al cabo de 20 a 35 años, privatizaron miles de edificios Mitchell-Lama, reduciendo las existencias  totales del programa a menos de 97,000.

El Concejo de la ciudad llevó a cabo una serie de audiencias durante el periodo más alto de la reducción -en 2000, 2003, 2009- la supervisión disminuyó al tiempo que la recesión enfrió el entusiasmo de la privatización. A medida que el mercado de la vivienda se ha estado recuperando, la ciudad una vez más se enfrenta a la amenaza de la pérdida de unidades.

El lunes 29 de febrero, unas 300 personas se reunieron en el salón del condado de Brooklyn para discutir el estado de los complejos de vivienda Mitchell-Lama de la ciudad. La audiencia de cuatro horas, convocado por el Comité de Vivienda y Edificios y co-organizado por el presidente del condado Eric Adams, comenzó con un llamado atención a los dos organismos que administran el programa.

“El Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda y la División de Vivienda y Renovación de la Comunidad del Estado de Nueva York deben hacer más para apoyar estos planes de desarrollo y proteger la asequibilidad para los residentes actuales y futuros”, dijo Adams.

Sin embargo, agregó que el Concejo también es responsable de la falta de supervisión del programa Mitchell-Lama, el cual se enfrenta a siete grandes problemas, de acuerdo con los inquilinos que testificaron

Omisión de las normas

Desde 2008, tres auditorías independientes (las del contralor del estado, el controlador de la ciudad y la de un inspector general del estado) han demostrado que muchos de los complejos Mitchell-Lama no cumplen con las normas que rigen las admisiones para las viviendas vacías, como por ejemplo al no seguir el orden de los solicitantes en la lista de espera.

El departamento de Preservación de Vivienda y Desarrollo (HPD) se ha comprometido a digitalizar las listas de espera para proporcionar más transparencia y ha contratado a dos nuevos miembros para asegurar los administradores de edificios están cumpliendo esa norma. Lulie Walpert, asistente del comisionado del HPD explicó que ese departamento asegura los solicitantes que hayan sido omitidos erróneamente, reciban prioridad para el próximo apartamento vacante.

El Comité de Vivienda y Edificios no estuvo muy satisfecho con el progreso de la reforma. El concejal Jumaane Williams, presidente del comité expresó su frustración de que el departamento no tenía una lista de personas que se quejan de que han sido omitidos. La concejal Helen Rosenthal instó  a Walpert a solicitar al Concejo fondos para que la HPD pueda financiar poner las listas de espera online.

Falta de entrenamiento para miembros de la junta

En las cooperativas Mitchell-Lamas, que constituyen dos tercios de los proyectos de viviendas Mitchell-Lamas de la ciudad, un consejo de administración toma decisiones clave sobre las finanzas y la administración. Los funcionarios elegidos estaban horrorizados que el HPD haya descontinuado su programa de entrenamiento para miembros de la junta.

“¿Por qué lo descontinuaron?” preguntó Williams.

“Por falta de recursos”, respondió Walpert.

“Eso no está bien. El HPD no pidió ningún recurso a la Ciudad para continuar el entrenamiento de los miembros de la junta?”

“Nosotros no lo hicimos, no”.

Cuando se le preguntó cuándo exactamente fue descontinuado el programa de entrenamiento, Walpert no lo pudo recordar.

Elecciones fraudulentas

Los accionistas de varios proyectos de desarrollo se quejaron de la falta de democracia en los procesos. Cerca de una docena de residentes de Lindsay Park, donde la junta se encuentra actualmente bajo investigación por corrupción por parte del Fiscal del Distrito de Brooklyn, se quejaron acerca de la mala administración de su junta, que creen que se ha mantenido en el poder durante más de una década el usando el injusto sistema “proxy” mediante el que se incentiva a los residentes a firmar sobre los derechos al voto de los demás. El presidente de la junta Cora Austin ha rechazado en repetidas ocasiones la acusación de que el sistema “proxy” es injusto, y en 2014 el departamento de Preservación de Vivienda y Desarrollo (HPD) le dijo a DNAinfo que el sistema de proxy del edificio cumple con las normas.

Los miembros del Concejo quieren claramente que el HPD asuma  su responsabilidad de corregir las cuestionadas elecciones, pero tuvieron dificultad para precisar cómo el HPD debe cambiar sus políticas. Walpert dijo que el HPD está comprometido con las juntas para garantizar que sus miembros sean elegidos de manera justa y que la agencia da a todos los documentos de la elección para verificar que cumplen con los estatutos de cada edificio, pero que ella no tenía poder legal para prohibir el uso del sistema “proxy”.

Privatizaciones

Mientras que cerca de la mitad de las unidades Mitchell-Lamas  de alquiler del estado han dejado el programa, las cooperativas Mitchell-Lamas sólo pueden salir a través del voto mayoritario calificado de los accionistas y hasta el momento sólo el 7 por ciento de las cooperativas han dejado el programa. Sin embargo, la privatización puede ser tentadora para los accionistas: mientras que los residentes en las cooperativas Mitchell-Lama sólo pueden vender sus apartamentos al precio que compraron, la privatización permite a los accionistas a vender sus apartamentos a precios de mercado.

El HPD ha negociado con muchos propietarios de Mitchell-Lama y los dueños de las cooperativas para evitar que más unidades continúen saliendo del programa. En la actualidad, alrededor del 70 por de las unidades Mitchell-Lama en la cartera del HPD están bloqueadas por un convenio regulador, mientras que otras 20 están en riesgo de privatización. Cinco de las veinte, incluyendo uno de alquiler y cuatro cooperativas, han expresado su interés en la privatización.

Walpert dijo que el HPD trabaja para informar a los accionistas sobre las consecuencias de la privatización, y la agencia ha aumentado el número de votos necesarios para salir del programa. También el HPD ofrece un programa llamado “Artículo II del Artículo XI“, que permite a las cooperativas Mitchell-Lama hacer la transición a un programa que limita la venta de unidades de la cooperativa a las familias dentro de un rango específico de ingresos.

Sin embargo, Joyce Stickney, una residente de Saint James Tower, dijo que el HPD no estaba dispuesto a informar a los accionistas de sus edificios sobre los riesgos de la privatización. “Le dije al HPD, ¿no van a dar alguna información directamente, sin prejuicios?”, luego respondieron: “No podemos porque podríamos ser demandados por su junta. Hemos sido demandados por otras juntas”.

Otros accionistas, que representan a la organización contra la privatización Cooperators United for Mitchell-Lama, pidieron a los legisladores instituir nuevas políticas para restringir la privatización, como por ejemplo, prohibiendo la privatización en las cooperativas que reciben reducciones de impuestos municipales y la eliminación del programa Artículo II del Artículo XI.

Edificios deteriorados

Como los complejos de vivienda Mitchell-Lama han ido envejeciendo, muchos han caído en estados de deterioro. Una investigación realizada en octubre encontró que las unidades Mitchell-Lamas están entre cinco de los 12 complejos subvencionados con las peores violaciones de moho y plagas.

Walpert dijo que el HPD lleva a cabo inspecciones físicas periódicas para asegurarse que las propiedades sean bien mantenidas y ha ayudado a los complejos de vivienda Mitchell-Lama a obtener préstamos para enfrentar las necesidades de fondos. En el pasado, el HPD ha dicho que en algunos complejos, los aumentos de alquiler no han mantenido relación con el incremento de los costos de operación, dejando a los propietarios sin capacidad de hacer reparaciones por falta de fondos. En el plan de vivienda para Nueva York que tiene el alcalde De Blasio, la administración se compromete a trabajar con el estado para encontrar nuevas fuentes de financiación y para animar a los propietarios a desarrollar la propiedad subutilizada con el fin de pagar las reparaciones.

Sin embargo, los residentes se quejaron del excesivo tiempo que se toma el HPD para atender las denuncias irregularidades, y Williams quería saber si el HPD debe contratar más inspectores. La presidenta del condado de Manhattan Gale Brewer pidió que el HPD tenga disponibles préstamos no reembolsables para los complejos de vivienda Mitchell-Lamas para evitar que los residentes asuman los costos de reparación.

Incremento repentino de los alquileres

Para pagar las reparaciones o asumir una nueva deuda con el fin de permanecer en el programa Mitchell-Lama-programa Mitchell-Lama muchos residentes dicen que han sufrido aumentos repentinos en las tasas de alquiler y mantenimiento. María De Suze, un residente de Linden Plaza, cuestionó la legalidad de un aumento de renta del 93 por ciento que afectó a los inquilinos después de que el propietario tomó un nuevo préstamo de $ 50 millones para pagar las renovaciones.

Algunos residentes de Lindsay Park dijeron que en 2008 se había aceptado un aumento del 31,5 por ciento en las tasas de mantenimiento para cubrir reparaciones que nunca se materializaron; se les dijo después para justificar el aumento que fue para pagar los costos de las reparaciones de emergencia. En el 2012, dijeron los residentes, aceptaron otro aumento de más del 20 por ciento.

Brewer pidió al HPD mayor supervisión de los aumentos de alquiler. Ella mencionó que al menos en tres edificios –Independence Houses, Tanya Towers y Clinton Towers – los propietarios pidieron aumentos de alquiler basados en cálculos erróneos.

Betsy Eichel, un organizador de inquilinos de Housing Conservation Coordinator, Inc. recomendó que los edificios deben tener su aumento de alquiler anual de acuerdo a las directrices de renta de la junta que es la que regula los aumentos de alquiler, una idea que  Julie Walpert también propuso el año pasado.

Ningún proceso de quejas

Cuando se le preguntó cómo los residentes pueden registrar una queja sobre su desarrollo, Walpert dijo que había varias maneras de ponerse en contacto.

“Nos pueden llamar. Pueden enviarme un correo electrónico, hay una dirección de correo electrónico Mitchell-Lama, tengo administradores de propiedades asignados a cada complejo de vivienda. Pueden ponerse en contacto con los administradores individuales de propiedades de mi equipo. Pueden llamar 311”.
Se le preguntó si a cada una de las quejas, se le da un número de seguimiento, al respecto dijo, “Cuando se hace un reclamo, dependiendo de qué se trata en específico, se asigna un número de seguimiento del caso, el número asignado, depende de cuál es el problema”.

Sin embargo, algunos residentes se quejaron de la falta de un proceso claro para reportar quejas. De Suze residente de Linden Plaza dijo que cuando se puso en contacto con Walpert y otro funcionario del HPD, nunca recibió un número de seguimiento.

Los miembros del Concejo de la ciudad también pidieron una mayor coordinación entre Walpert y el inspector general del HPD. Walpert dijo que regularmente se envía ciento de quejas a la Inspección General y se comunica frecuentemente con esa oficina, pero ella no sabía con qué frecuencia las quejas fueron desatendidas y con qué frecuencia fueron resueltas.

El HPD sin duda escuchó las quejas que se hicieron en la audiencia del lunes: Contrariamente a lo que algunos percibieron en el estrado, los representantes de las agencias se mantuvieron en la audiencia después del testimonio de Walpert. El lugar estaba tan lleno de inquilinos preocupados, sin embargo, el HPD tuvo que escuchar desde la sala abarrotada, según un portavoz.

Para leer versión en inglés de esta nota ir a: CityLimits.org