Alcalde y el Concejo buscan acuerdo sobre leyes de protección a los inquilinos

El Concejo y la Administración De Blasio buscan los canales pertinentes para llegar a un compromiso sobre un proyecto de ley que requeriría que los dueños de propiedades que buscan permisos de construcción, demuestren primero que no habían acosado a sus inquilinos.

El proyecto de ley, patrocinado por el concejal de Brooklyn Brad Lander, fue uno de las cuatro inciativas de protección de inquilinos discutidos a finales del mes pasado en una audiencia.

De acuerdo a los medios, en la reunión surgieron desacuerdos entre los defensores de inquilinos y la administración. De hecho, según las fuentes, no hubo lugar para alcanzar un acuerdo en al menos algunas de las medidas.

El proyecto de ley requiere los llamados “certificados de no acoso”, una cláusula escrita por la entonces concejal Gale Brewer durante una audiencia anterior del Concejo. Cuando Brewer dejó el Concejo en 2014 para convertirse en presidenta del condado de Manhattan, Lander se convirtió en el patrocinador principal.

Según Lander, se aproxima la acción ahora, debido a la preocupación que tienen los defensores de inquilinos en el sentido de que los cambios de zonificación propuestos por el alcalde De Blasio aumentarán los incentivos para que los propietarios traten de sacar a los inquilinos de bajos ingresos de sus edificios.

Bajo el sistema de renta estabilizada, el propietario puede aumentar el alquiler de un apartamento regulado hasta en un 20% si queda vacante, y posiblemente m��s si el propietario se compromete a una “mejora individual del apartamento”.

Con cada cambio, ese apartamento se vuelve menos asequible para los inquilinos de escasos recursos, bordeando el umbral de los $ 2,700 al mes para salir del nivel de renta estabilizada.

Lander dijo que vio como el proceso se salió de las normas a lo largo de la cuarta avenida de Brooklyn después de la zonificación que hubo en 2003. “Cuando la cuarta avenida consiguió rezonificarse, se convirtió de interés para algunos operadores de bienes raíces que compraron esos edificios, acosaron y desplazaron a los inquilinos de renta estabilizada existentes y luego construyeron nuevos edificios”.

La preocupación por los retrasos

Se les ha exigido certificados de no acoso desde hace décadas cuando los propietarios de los edificios con apartamentos individuales de renta solicitaban permisos, y ellos también recibieron esa disposición como  parte de los cambios de zonificación de “distritos especiales” en la ciudad, como el distrito oeste de Chelsea.

El proyecto de ley de Lander ampliaría el requisito en toda la ciudad y la obligatoriedad de que el Comisionado de Edificios, no emita un permiso para hacer reparaciones importantes en los apartamentos a menos que el propietario firme una declaración jurada comprometiéndose a no acosar a sus inquilinos, presentar un plan de protección del inquilino para garantizar que el trabajo de reparación que se haga no afecte a los residentes.

Tambien el dueno debe además, generar un documento del Departamento de Preservación de la Vivienda y Desarrollo, certificando que no hubo acoso a los inquilinos durante los tres años anteriores.

El proyecto de ley que define que el acoso incluirá “el uso o la amenaza del uso de la fuerza”, así como “la interrupción o suspensión de los servicios esenciales”.

“Esta legislación enfrenta cara a cara la cruda realidad de la gentrificación en los barrios como Bushwick donde los especuladores de bienes raíces puede hacer esta discriminación mediante la compra de edificios y expulsando a todos los antiguos inquilinos  en favor de aquellos que pueden pagar el doble o el triple de la renta” declaró en la audiencia de febrero 22 Esdras Kautz, un abogado de Se Hace camino Nueva York.

“El acoso es una parte no escrita del plan de negocio”, dijo.

De su lado, el Departamento de Desarrollo y Preservación de Vivienda (HPD) fue menos entusiasta en su evaluación del proyecto de ley. Vito Mustaciuolo, Comisionado Adjunto de la Oficina de Mejoramiento de Servicios a los Vecindarios, dijo en el Concejo que el proyecto de ley “sería excesivamente amplio y mal dirigido, después de que fue inspirado para prevenir el acoso que representan los considerables costos de los desarrolladores”.

“Por lo tanto, se reducirá la producción y la rehabilitación de viviendas en el momento en que tenemos una necesidad urgente de más viviendas para hacer frente a la crisis de asequibilidad que enfrentan nuestras familias y para evitar que los aumentos de alquiler conduzcan al desplazamiento”, agregó Mustaciuolo.

Otros tienen preocupaciones similares. Frank Ricci, director de asuntos gubernamentales de la Asociación de Estabilización de Alquiler (RSA), dijo que las solicitudes de certificados de no acoso pueden tomar hasta tres años en ser obtenidos y que sólo hay 200 aplicaciones para esos certificados al año. El proyecto de ley Lander, dijo la RSA, se aplicaría a miles de apartamentos cada año, lo que se traducirá en retrasos prolongados.

Buscando señales de alerta

Los defensores del proyecto de ley, sin embargo, llegaron armados con un compromiso: Un sistema de dos niveles, donde el certificado de no acoso se emite automáticamente a menos que después de revisar la base de datos del HPD se revele que no hay ninguna bandera roja, como quejas de acoso, violaciones de código, aumentos agresivos de alquiler y casos pendientes en la corte de vivienda.

“Si usted no estaba en la base de datos, entonces podrá proseguir”, dijo Lander.

En los casos en que se encuentren problemas en la base de datos, el propietario se enfrentaría a una audiencia. Si se determina que las quejas sobre acoso que carecían de base, el permiso podría expedirse. Sin embargo, si las demandas de acoso están fundamentadas, el propietario tendría que renunciar al pedido de permiso o llegar a un acuerdo de rectificación que incluya que facilitará vivienda asequible permanentemente.

Durante el desarrollo de la audiencia, los defensores indicaron  los documentos que fueron presentados al Concejo, podría tomar hasta seis meses.

No está claro si la propuesta que fue analizada absuelve las preocupaciones del HPD. “Ellos dijeron que están abiertos a algún tipo de diálogo para abordar esas cuestiones”, dijo Lander sobre la Administración De Blasio. “Esa conversación, supongo, se llevará a cabo pronto”.

Una cuestión que el sistema tendría que tratar es cómo manejar los propietarios que están solicitando un permiso para solucionar las mismas condiciones de las que los inquilinos se quejan: Si esas reclamaciones levantan una bandera roja, se podría prevenir que el propietario corrija el problema. “Nosotros queremos estar absolutamente seguros de que, incluso si están en la lista, que un propietario que está solicitando los permisos para solucionar malas condiciones en su edificio, pueda conseguirlo rápidamente sin una audiencia. Vamos a encontrar una manera de asegurarnos de que se puedan entregar en forma expedita esas solicitudes para corregir las reparaciones”.

La Asociación de Estabilización de Alquiler dijo que la preocupación por el acoso son “exageradas”, y en cualquier medida el problema es real. El grupo argumenta que la solución no está en crear más leyes. “Ya hay 10 o 12 leyes para proteger a los inquilinos de acoso”, dijo Ricci a City Limits. La asociación cree que el uso de la base de datos de violaciones del HPD es un problema, ya que, las notificaciones de viejas denuncias, de acuerdo a ellos, tienden a quedarse allí.

Los defensores de los inquilinos están de acuerdo en que la ciudad podría utilizar mejor las leyes que ya existen. Pero creen que se necesitan diferentes medidas para hacer frente a las diferentes características de un problema complejo.

“Ciertamente, se puede hacer más con las herramientas existentes”, dijo Emily Goldstein, organizador de la Association for Neighborhood & Housing Development. “El acoso es un hueso duro de roer. Tiene un aspecto diferente en cada uno de los edificios existentes. A medida que desarrollamos nuevas herramientas, nos damos cuenta que las lagunas aún permanecen y buscamos otras nuevas”.

“Se va a tomar una variedad de herramientas”, añadió Goldstein.

El proyecto de ley de certificados, Intro 152-A, es uno de los al menos cuatro proyectos de ley ahora bajo consideración que alterarían el equilibrio de poder entre los inquilinos, propietarios, funcionarios de la ciudad y los tribunales de vivienda. El proyecto de ley Intro 543, patrocinado por el concejal Ritchie Torres de El Bronx, podría aumentar el poder de las agencias de la ciudad y los inquilinos para ir después ante los propietarios por “condiciones subyacentes”, al igual que los problemas de plomería que persistentemente causan violaciones de código. El concejal Ben Kallos de Manhattan es el principal patrocinador del proyecto Intro 1015, que crearía un portal en línea para realizar un seguimiento de los apartamentos asequibles disponibles. La Defensora Pública Letitia James presentó el proyecto Intro 1044 que negaría permisos de construcción a los propietarios con más de dos o tres violaciones pendientes al código de vivienda o violaciones al código de construcción  por cada edificio.

El HPD expresó reservas acerca de todas las medidas, pero Lander dijo: “No escuché a ninguno de ellos decir “tenemos diferencias irreconciliables”.

También hay un grupo separado pero relacionado de proyectos de ley conocidos como el “paquete de seguridad para los inquilino” en espera de la acción del Concejo. Estas propuestas se centran más en el impacto que tiene la construcción en los inquilinos.

Texto de Jerry Murphy

Para leer la versión en inglés ingrese a: CityLimits.org