Plan de vivienda en NYC: Ahora sí hablamos de asequibilidad

El Alcalde lo reconoció hace unos días ante una multitud que arropaba su plan de vivienda en las escalinatas de la Alcaldía. “Vivienda Inclusiva Obligatoria y Zonificación para Calidad y Asequibilidad (MIH y ZQA) no son los nombres más sexies para unas leyes pero son importantes”. Y estas leyes, que van a tratar de cambiar las condiciones de vida y el paisaje de la ciudad, están muy cerca de ser aprobadas.

De hecho, el jueves 17 pasarán la votación en el comité y el concejo está previsto que de la luz verde el día 22 de marzo después de que, tras muchas negociaciones con concejales y organizaciones comunitarias, se modificaran aspectos que no permitían tener una mayoría que desde el lunes por la noche ya se tiene.

¿Por qué son tan importantes?

Porque en una ciudad en la que la mayoría de sus habitantes dedica más de un 30% de sus ingresos a pagar la renta (lo que convierte el techo de cada hogar en inasequible) y hay muchos desplazamientos de habitantes de sus vecindarios, se ponen en marcha medidas para construir 80,000 nuevas viviendas que puedan pagar las familias de ingresos medios y bajos. Además se preservan 120,000 de las ya existentes.

¿Cómo funciona?

El ZQA entrará en funcionamiento inmediatamente tras su aprobación y actualizará las normas de zonificación que tienen varias décadas. Se considera dónde se requieren estacionamientos, cuál será la altura de los edificios, se permitirá construir más alto si hay un mercado de comida fresca en el edificio, el número de parques, etc. En el plan original del alcalde se eliminaba el requisito de construcción de estacionamientos para nuevas construcciones que estuvieran en una distancia de media milla de una parada de metro, esto se ha cambiado para dar cabida a los residentes de los barrios más lejanos del centro de la ciudad.

Además se cambian los normativas para la construcción de viviendas para seniors lo que permitirá que se construyan más, en edificios más altos y con ascensor. Es algo que tiene como objetivo reducir sustancialmente la lista de espera de más de siete años que existe como promedio para que una persona mayor tenga acceso a un hogar asequible.

El MIH ha sido el asunto más contencioso de este paquete legislativo. Esta norma requiere que la mayor parte de las nuevas construcciones, las que sean más elevadas de lo que la zona lo permita, por ejemplo) incluyan un cierto porcentaje de viviendas que permanentemente sean asequibles. El plan inicial del alcalde de Blasio ordenaba que el 25% de las unidades en nuevas construcciones se reservaran para personas que ingresaran el 60% del Ingreso Medio de Área (o AMI, que es el promedio de lo ingresado en la ciudad y los condados de Putnam, Westchester y Rockland), es decir, algo menos de $47,000 anuales para una familia de tres personas o que se dedique el 30% de los apartamentos a familias que ingresen el 80% del AMI, unos $62,000. Los alquileres no superarían los $1,748 mensuales en un apartamento de dos habitaciones.

Los constructores podían tener la opción también de construir un 30% de apartamentos para personas con el 120% del AMI pero en este caso no contarían con los subsidios municipales.

“Eso es algo que dejaba fuera a la mayoría de las familias de Nueva York que ganan menos de 50% de AMI”, explicaba ayer José López de Make the Road. Esta organización, que se había integrado en la coalición Real Affordability for All (RAFA), razonaba que “no se puede aceptar un plan que no contempla a la mayor parte de la ciudad”. RAFA, que planeó y luego desconovcó una marcha la semana pasada contra el plan, había criticado que el plan estaba más pensado para la clase media que para las familias de muy bajos recursos.

Ahora esta coalición apoya el plan del alcalde porque en los últimos días este se ha modificado para dar cabida a un 20% de unidades asequibles para quienes ganen el 40% del AMI, unos $31,000 anuales. Es algo que ha sido clave para lograr las adhesiones que faltaban para que el plan recibiera la luz verde. Además el límite de ingresos para cualificar para vivienda asequible se ha rebajado en el caso más elevado del 120% del AMI al 115% (unos $89,000 para una familia de tres personas).

López no cree que bajo estos parámetros disuadan a los constructores a levantar edificios en barrios donde los ingresos no van a ser muy elevados.

¿Hay otras consideraciones nuevas?

Si. Se va a poner en marcha un “certificado de no acoso” de dueños de edificios a sus inquilinos y se va a hacer un estudio para profundizar en la asequibilidad de las viviendas además de trabajar en los estándares laborales de las áreas rezonificadas.

¿Cuál es el siguiente paso?

Trabajar en la implementación del plan en East New York cuyo plan se aprobará en abril. Se trata de uno de los barrios de bajos ingresos de la ciudad y el plan para ponerlo en marcha lleva años preparándose para esta zona por eso es por lo que se empieza por este vecindario de Brooklyn. A la hora de aprobar el plan específico de esta zona se pueden modificar las condiciones de asequibilidad con respecto al Plan creado por el MIH/ZQA ya que este contempla el mínimo exigible de unidades accesibles a distintos tipos de ingresos.

En rezonificaciones individuales como las que sea harán en East New York y posteriormente en East Harlem, Long Island City, los corredores de Jerome Avenue en The Bronx y Bay Street en Staten Island además de Flushing West se pueden ampliar el número de viviendas asequibles y las horquillas de ingresos para acceder a ellas.

Tanto desde New York Communities for Change como Make the Road, se celebran los cambios en el Plan del alcalde pero se asegura que continua el trabajo para hacer en específicos barrios más inclusiva y asequible las viviendas a familias de bajos y muy bajos ingresos .