Las ventas en la red y las altas rentas empiezan a vaciar las calles de tiendas

Los locales comerciales vacíos durante años se han convertido en parte del paisaje urbano de Nueva York. Es uno de las muchos cambios de una ciudad acostumbrada a ellos y al que es difícil darle la bienvenida dado el papel que tienen los pequeños negocios en la vida, economía e incluso seguridad de los barrios.

Pero es imparable. Según un informe de la Contraloría de la ciudad de Nueva York, el porcentaje de locales comerciales vacíos en los cinco condados se ha disparado casi un 50% entre 2007-2017 para pasar del 4% al 5.8%. Los datos de hace dos años apuntaban a que más de 11 millones de pies cuadrados carecen de uso comercial, el doble que en 2007.

Manhattan es el condado con mayores espacios desocupados pero los mayores porcentajes de zonas con locales vacíos son barrios de Queens como Jamaica y Staten Island, y el comercio al por menor, retail, es el sector más golpeado por esta tendencia.

¿Por qué?

El primer motivo son todas esas cajas y grandes paquetes que los servicios de transporte están dejando en las puertas de las casas. El comercio electrónico está rebajando el negocio de las tiendas de barrio. Antes estas competían con las grandes cadenas comerciales y ahora con ellas y con la conveniencia de Internet como plataforma de ventas.

De hecho, el informe de la Contraloría, liderada por Scott Stringer, revela que el aumento del comercio electrónico ha cambiado el uso de los locales. Cada vez más los espacios “son usados por restaurantes, bares y servicios personales, desde barberías hasta limpieza de ropa, salones de uñas o estudios deportivos”. Frente al crecimiento del 19% de aperturas de locales del comercio al por menor en la década analizada por el informe, los locales de servicios personales aumentaron un 50% y los restaurantes y bares un 65%.

La segunda causa de que el aumento de los pies cuadrados se queden sin uso se deriva del aumento de las rentas para todo tipo de negocio. El informe de la Contraloría explica que los alquileres subieron en el decenio 2007-2017 un 22% para los comerciantes. En lugares de la ciudad como Soho, se duplicaron. En Harlem las rentas han aumentado un 55%.

Al problema de la asequibilidad se suman los impuestos de propiedad que es un costo más al que hacen frente quienes no son propietarios sino inquilinos. Estos impuestos se han duplicado en los últimos 10 años. En 2007 los inquilinos pagaron $1,100 millones en impuestos de propiedad, el 20% de todo lo que se abona en concepto de alquiler. En 2017 esta cantidad subió a $2,200 millones, el 23% de lo pagado en rentas.

Los impuestos a la propiedad son parte de la renta mensual y de hecho en Manhattan suele incluirse en los contratos que los aumentos anuales se pasarán al inquilino.

A todo ello se le añaden las dificultades que suponen las regulaciones y las esperas de permisos que complican hasta el punto de impedir los cambios del espacio en alquiler, permisos de obra y de venta de licor que se demoran, añaden complicaciones y costos a los propietarios de los negocios.

Stringer recomienda que se den incentivos fiscales para comerciantes al por menor que se instalen en zonas en las que haya locales vacíos de forma persistente.

Para reducir el peso que supone el cumplimiento de las regulaciones, Stringer propone que la ciudad unifique en un solo punto de contacto, con un contingente de todas las agencias involucradas, la asistencia a nuevos negocios para coordinar y acelerar las acciones regulatorias. Cuando el local haya estado vacío durante un tiempo determinado la Ciudad debería eliminar las comisiones por permisos e inspecciones.

Adicionalmente, el Contralor quiere que se haga un estudio detallado de la demanda del comercio en la planificación de los barrios, ya sea cuando hay una propuesta de desarrollo inmobiliario o cuando se está rezonificando.

La renta está muy alta

El informe de la Contraloría de Scott Stringer revela un dato esperanzador para los pequeños negocios. Eso si, a largo plazo. “Hay evidencia de una tendencia a rentas más bajas en los nuevos contratos de alquiler en áreas de altos ingresos como el corredor del Upper East Side”.

Se trata de algunas de las rentas más altas en el área más cara, Manhattan. Para que esa tendencia llegue a tener efecto en zonas donde los precios no están tan altos es posible que tenga que pasar mucho tiempo y para que sea perceptible, quizá algo más. Como recuerda el informe, “las rentas en muchos vecindarios han estado al alza durante más de 10 años, por ello quienes ahora estén renovando sus contratos de 10 años van a encontrar poco alivio en las modestas rebajas”.