Las tasas hipotecarias estuvieron durante las dos últimas semanas previas a la actual en niveles históricamente bajos. Aunque han repuntado ligeramente en los últimos días siguen estando en un lugar muy atractivo no solo para comprar sino sobre todo para refinanciar.

De hecho, quienes tienen menos incertidumbre financiera en esta época marcada por la evolución del coronavirus han elevado  las solicitudes de hipotecas la pasada semana, según la Mortgage Bankers Association pero es en el caso de las refinanciaciones, es decir un nuevo contrato hipotecario, donde hay más interés. las solicitudes subieron un 9% la semana pasada con respecto a la anterior y estuvieron un 47% por encima de la misma semana el año pasado.

Actualmente las refinanciaciones son el 65.7% de todas las hipotecas que se hacen.

La rebaja de las tasas es desde luego una alternativa y un alivio para quienes sufren la elevada incertidumbre financiera, han recibido una rebaja de salario o cuentan con el alquiler de propiedades ahora vacías o con retrasos en los pagos  para hacer frente a las cuotas hipotecarias.

Una refinanciación es distinta de una modificación hipotecaria, que es algo que algunas entidades están ofreciendo a clientes que han pedido una pausa en los pagos de sus hipotecas debido a los problemas económicos generados por la pandemia, forbearance en inglés.

Para quienes estén barajando cuál es la mejor opción que podrían tener en estos momentos es conveniente explicar qué es cada cual y lo que implica porque es muy diferente optar por una vía u otra y hay que dar pasos meditados en el mayor préstamo que suele contraer una persona.

• Refinanciación

“Una refinanciación es un nuevo contrato con un prestamista, una hipoteca nueva”, explica Rod Griffin, director de Educación Pública y el programa de educación del consumidor de Experian. “Cuando las tasas hipotecarias bajan es opción muy atractiva porque se puede ahorrar mucho dinero en el largo plazo”, explica.

No obstante Griffin dice que una de las cosas importantes a considerar es que al ser un nuevo contrato hay costos de iniciar el crédito, de cierre, comisiones y puntos “que pueden elevar el costo total de lo que se debe”. Por eso recomienda que se hagan cuentas para saber si la rebaja de las tasas por sí solas “pueden compensar ese costo” en el largo plazo. “Las tasas de interés tienen que ser significativamente menores que las que se tienen en la inicial hipoteca”, razona.

Hay quien incluye los costos de apertura y cierre de la refinanciación dentro de los pagos que se hace de la hipoteca lo que termina encareciéndolo porque además se incluyen los intereses sobre estos.

Griffin recomienda que las refinanciaciones se hagan cuando aún queda mucho crédito que pagar porque si no se vuelve a alargar la hipoteca cuando ya se ha pagado una buena parte de los intereses se alarga la hipoteca sobre lo ya abonado y puede terminar no compensando a largo plazo. Se puede refinanciar a menos años que la original.

Este experto explica que hay que conocer todos los datos para saber si es una ventaja para el hipotecad. Hay que hacer muchas cuentas.

• Modificación del préstamo

Es un cambio en las condiciones de devolución del crédito con la entidad con la que está hecha la hipoteca para bajar las cuotas mensuales que se pagan. Para optar por esta vía hay que mostrar al prestamista que la situación financiera del hipotecado ha cambiado en una forma en la que puede complicar el pago como estaba acordado cuando se firmó.

En el caso de la modificación del préstamo, loan modification en inglés, no hay costes de inicio y cierre del contrato (aunque puede haber algunas comisiones) porque es el mismo contrato con la misma entidad pero al que se le hacen algunos cambios. No es un nuevo contrato sino una modificación del existente.

El objetivo principal es evitar o prevenir la falta de pago y con ello la pérdida de la vivienda. No todos los bancos lo ofrecen pero en estos momentos de COVID-19 algunas entidades lo están ofreciendo como una de las alternativas al final del periodo de pausa or forbearance.

La reducción del pago se puede obtener por varias vías e incluso combinando algunas de ellas:

1. La rebaja de la tasa de interés (que en estos momentos puede facilitar sin demasiado esfuerzo esta modificación. En algunos casos se prevé que cada cierto número de años las tasas suban por lo que se pagaría más.
2. Ampliando el periodo de pago. Eso es algo que encarece a largo plazo el crédito porque se paga durante más tiempo los intereses. Incluso si estos se rebajan.
3. Convertir la hipoteca fija en ajustable con intereses muy bajos durante unos años y variable tras ese periodo. O al contrario, si se tiene ajustable, convertirla a fija a un interés asumible.
4. En ocasiones extremas se reduce el principal, el capital que se debe, no el interés. En ese caso es deuda perdonada y tiene un impacto en los taxes.

Cada vez que Griffin explica algunos de los matices tanto de la refinanciación como de la modificación, insiste en que el hipotecado debe entender muy bien las condiciones de lo que acepta. “Entender los términos del acuerdo es siempre crítico, quien firma una hipoteca tiene que estar seguro de entender lo que se espera de él”. Este director de Experian explica que las hipotecas son siempre un desafío y siempre de largo plazo.

Ojo con el crédito

Rod Griffin, explica que una modificación de los términos del préstamo puede dar lugar a una importante rebaja de la calificación crediticia que dura unos siete años en el informe de crédito. Su peso a la hora de restar puntos se reduce con el paso de esos años pero es un problema a considerar si se tiene pensado necesitar más crédito.

En el caso de la modificación se reporta como negativo porque se acuerda el pago de la hipoteca con un nuevo acuerdo, si además se llega a ese acuerdo con morosidad entonces el impacto en el crédito es mucho peor.

Griffin recomienda que si se tiene un acuerdo de modificación con el banco se tiene que buscar la manera de que se refleje que se está al corriente en el pago de la hipoteca. Lo mejor es pagar lo que se debe si se está en situación de morosidad o pausa antes de la modificación. Cuando se está en pausa se está al corriente de pagos pero cuando la pausa termina, el prestamista tiende a querer el pago de todo lo que se debe en una sola suma.

Es importante, en este caso hablar con el banco antes de que esto ocurra si no se tiene la liquidez para evitar la morosidad que pueda complicar la modificación del crédito.

“Siempre es importante hablar con el prestamista para buscar la salida menos mala”, dice Griffin. Este experto recuerda que el impacto es grande pero si se puede conservar la casa, hacer pagos en el futuro y mantener la estabilidad financiera, puede merecer la pena, no es ideal pero es una solución”.

A tener en cuenta

• La pausa o forbearance no impacta negativamente su historial crediticio. Donde hay que poner atención es en la salida de la pausa.
• 750 es la puntuación de crédito a partir de la que la banca mira con buenos ojos una solicitud de hipoteca en estos momentos.