Cuánto porcentaje de down payment hace falta para comprar una casa con una hipoteca en Estados Unidos

Comprar una casa es la transacción más costosa que cualquier persona en Estados Unidos puede realizar, debido a los precios de las viviendas. Para lograr esta meta, es común que los trabajadores recurran a un préstamo hipotecario. No te sientas mal, hasta los millonarios pagan hipotecas para comprar sus mansiones. Pero como no todos tenemos el mismo capital, es primordial que sepas que, para ser avalado para un préstamo hipotecario, entre otros requisitos debes dar un porcentaje de down payment sobre el valor de la propiedad.

A nivel nacional, en 2020 en Estados Unidos el precio promedio de una vivienda unifamiliar existente fue de $274,600 dólares, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Pero los precios de las viviendas pueden variar dependiendo de su tamaño, ubicación y condición.

¿Qué es el downpayment?

El down payment es el pago inicial en efectivo que se tiene que dar por adelantado para realizar una compra importante como lo es un automóvil y, por supuesto, una casa. Este down payment se calcula como porcentaje basado en el precio de la vivienda que quieres adquirir.

El anticipo usual que los bancos y prestamistas solicitan es del 20% del valor de la vivienda. Eso significa que si quieres comprar una casa de $200,000 dólares y buscas la aprobación para una hipoteca, además de cubrir otros requisitos, deberías tener ahorrado lo suficiente para dar un down payment de $40,000 dólares como mínimo. El prestamista aportaría los $160,000 dólares restantes.

Pero existen down payments de menos del 20%.

Hay programas de vivienda federal que algunos prestamistas aceptan como respaldo al prestatario. Como cualquier otro tipo de beneficio, requieres cumplir de requisitos específicos. Aquí algunas opciones:

• Préstamo FHA: la Administración Federal de Vivienda (FHA) te permite dar un down payment del 3.5% con un puntaje de crédito a partir de 580.
• Préstamo VA: el Departamento de Asuntos de Veteranos de Estados Unidos (VA) ofrece a miembros y familiares de militares en servicio activo o veteranos la oportunidad de calificar por una hipoteca sin down payment o con un anticipo del 3% si quieres librar el seguro hipotecario.
• Préstamo USDA: respaldados por el Programa de Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA) también tienen opciones de hipotecas sin down payment, siempre que las ocupen compradores de viviendas rurales o suburbanas que cumplan con los requisitos del USDA.
• Fannie Mae y Freddie Mac: Fannie Mae y Freddie Mac son empresas patrocinadas por el gobierno que proporcionan capital al mercado hipotecario y que han diseñado productos de préstamos para compradores de viviendas que se adaptan a sus posibilidades. Sus programas HomeReady (Fannie Mae) y Home Possible (Freddie Mac) pueden ser tu respaldo para que el prestamista acepte entre el 3% y el 3.5% de depósito.

¿Es mejor dar el 20% de down payment?

Aunque la respuesta a esta pregunta dependerá en mucho de tus finanzas y tus ahorros, te vamos a señalar algunas de las ventajas que puedes adquirir al dar un pago inicial del 20% por una hipoteca en lugar de utilizar algunos de los programas antes mencionados.

1. Mejoras tu tasa de interés: aunque existe una tasa de interés hipotecaria de referencia a nivel nacional, esta fluctúa dependiendo del prestamista y la capacidad del prestatario. Si el solicitante puede desembolsar el 20% del valor de la vivienda que quiere adquirir y tiene un buen puntaje de crédito, podrá asegurar la tasa de interés más baja del mercado.

2. Bajas mensualidades: al aportar la quinta parte del valor de la vivienda, el saldo se reduce considerablemente, la cantidad de tu préstamo es menor y obtienes una tasa de interés preferencial que provoca que tus mensualidades no sean tan elevadas.

3. Evitas el seguro hipotecario: tanto si ocupas los programas del gobierno para préstamos USDA, FHA, Fannie Mae o Freddie Mac, excepto VA, como si quieres arriesgarte a obtener una hipoteca sin respaldo ante un banco o cualquier prestamista, dar un anticipo inferior al 20% te obliga a contratar un seguro hipotecario. Este producto financiero lo paga el prestatario durante todo el tiempo de vida del préstamo a la par que paga su hipoteca mensualmente. Es un respaldo para el prestamista en caso de que el solicitante no cumpla con su hipoteca.

Incluso si ocuparas los programas del gobierno para dar un down payment mínimo o si simplemente calificas para una hipoteca con un pago inicial menor al 20%, tus mensualidades para el pago de tu préstamo, sumadas a los pagos de la póliza de tu seguro hipotecario, provocaría que tuvieras que realizar pagos mayores durante el periodo de vida de tu préstamo (15, 20 o 30 años), lo que aumentaría significativamente tus gastos mensuales y tu relación deuda-ingreso personal.

Entre más grande sea tu depósito inicial, mayores serán los beneficios antes mencionados que tendrás, sobre todo la reducción de tus mensualidades.

Ojo: el down payment no es el único pago inicial de tu hipoteca

Si bien ahorrar por años para tener el anticipo del 20% o más por la casa de tus sueños parece suficiente, debes considerar que el down payment no es el único pago inicial que realizas al momento de solicitar un préstamo hipotecario.

Entre los errores más comunes de los compradores de vivienda de primera vez, es precisamente dar un pago inicial elevado y no contemplar los costos de cierre. Los costos de cierre son todos aquellos pagos relacionados con la solicitud de tu hipoteca como el uso de un inspector de vivienda, abogados notariales y el propio servicio de tu prestamista para la apertura de tu préstamo. Podrías desembolsar alrededor del 5% del valor de tu vivienda en este rubro.

También es importante que no todos tus ahorros se vayan en el down payment, porque lo más seguro es que tengas que hacer reparaciones o renovaciones en tu nuevo hogar.

Por último, debes considerar cuánta casa puedes comprar. Dar el depósito inicial y pagar tus mensualidades no son las únicas responsabilidades financieras que tendrás de ahora en adelante al convertirte en propietario. Además de tus gastos mensuales regulares para cubrir tus necesidades, se te van a sumar costos por impuestos a la propiedad, pago de servicios públicos, el seguro para propietarios de casas, las tarifas de asociación de propietarios (HOA), entre otros.

Existe una regla muy popular entre los expertos en finanzas personales a la hora de crear un presupuesto: no gastar más del 30% de tus ingresos en costos de vivienda. Para el caso de comprar una casa, existe la regla 28/36, donde se estipula que tus gastos de vivienda no deben exceder el 28% de tus ingresos brutos mensuales y los pagos de deudas, incluida tu hipoteca, no deben exceder el 36%.

Haber ahorrado el 20% para down payment o incluso más no debe impulsarte a enviar todo ese dinero en un pago inicial. Recomendamos contemplar los costos de cierre y la posible necesidad de más fondos para solventar las próximas obligaciones que adquirirás por ser propietario de una casa.