Nuevo Alcalde de NYC caminará por un campo ‘minado’ de planes de rezonificación en el Bajo Manhattan y la zona costera de Brooklyn

Al igual que la violencia criminal, la crisis de los desamparados, el hacinamiento en Rikers Island y el deterioro ascendente de las unidades de vivienda pública, el nuevo Alcalde que se elegirá este martes recibirá otra gran ‘papa caliente’: ¿Cómo evitar que los cambios aprobados por la municipalidad en el uso de la tierra, no terminen expulsado a los más pobres de sus propias comunidades?

El próximo mandatario municipal heredará un par de planes de rezonificación planteados por el saliente Bill De Blasio, minados por explosivas controversias.

La semana pasada el plan de rezonificación de partes de SoHo y NoHo, en el Bajo Manhattan, superó su último obstáculo. Los miembros de la Comisión de Planificación de la Ciudad votaron unánimemente a favor de la propuesta que sigue siendo rechazada frontalmente por la Junta Comunitaria de ese sector.

Los funcionarios de la Ciudad aducen que se abre el camino para la construcción de hasta 3,500 apartamentos nuevos, incluidos hasta 900 unidades subsidiadas para neoyorquinos de ingresos bajos, a través del requisito de Vivienda Inclusiva Obligatoria.

Es la última rezonificación que De Blasio está intentando lograr bajo su administración, pero que sigue recibiendo fuertes resistencias, que deberá abordar el nuevo ocupante de su silla en el City Hall.

“Este paso desastroso en la modificación de las variables urbanas, hará que estos vecindarios sean más ricos y más costosos, y menos diversos, a pesar de la postura deshonesta del Alcalde quien trata de vender lo contrario”, dijo Andrew Berman, director ejecutivo de ‘Village Preservation’.

Los adversarios a la idea temen no solo que sitios históricos sean “aplastados” por los desarrolladores, sino que las nuevas permisologías para una avalancha de condominios de lujo, grandes cadenas de tiendas, torres de oficinas corporativas y hoteles de alta gama en esos vecindarios termine desplazando a sus residentes más pobres. Particularmente quienes viven en áreas del Barrio Chino.

El Concejo Municipal tiene ahora 50 días para revisar el plan, realizar cambios y votar.

La otra polémica: Gowanus

Ya hay registros muy claros de esta “expulsión” de residentes en Williamburg (Brooklyn), en áreas del Alto Manhattan y Long Island City (Queens), que temen ahora los residentes del Bajo Manhattan.

“No se trata de oponerse al desarrollo y a la modernidad, sino que la historia reciente lo ha dejado claro. Hacen torres residenciales modernas en un barrio y los landlords alrededor empiezan a aumentar los precios de los edificios viejos porque el vecindario mejoró. Ese es el drama”, describió Luisa Pereira, una dirigente comunitaria dominicana del Alto Manhattan quien asegura fue desplazada de Inwood a El Bronx hace cuatro años.

La otra controversia que quedará encendida tras la salida De Blasio, surge con un nuevo megaproyecto habitacional de 8,500 unidades en el área costera del vecindario Gowanus, en Brooklyn, que estaría finalizado en el año 2035, cuyo cambio de zonificación de “industrial a residencial”,  ya tuvo el visto bueno por el Departamento de Planificación de la Ciudad (DCP) y se acerca también a su votación final en el Concejo Municipal. Ahora tropieza con una demanda por parte de organizaciones de base que tratan de impedir a toda costa esta aprobación.

El temor no es el desplazamiento

El plan conocido como Gowanus Canal que empezó a discutirse desde la Administración del alcalde Michael Bloomberg, tiene como objetivo cambiar las reglas de desarrollo dentro de un área de 82 cuadras a lo largo de la Cuarta avenida entre la avenida Atlantic y la calle 15, extendiéndose hacia el oeste hasta las calles Bond y Smith.

La idea es permitir más construcción residencial en un vecindario que durante décadas ha sido un enclave industrial al costado de esa zona costera de Brooklyn.

El temor mayor de los opositores a este nuevo desarrollo, en este caso, no es por el riesgo a futuro del aumento descontrolado de los costos de la renta y el desplazamiento de las minorías raciales. Esta nueva querella es por razones ambientales.

Dos grupos de base, ‘Voice of Gowanus’ y ‘Friends and Residents of Greater Gowanus’, argumentan que no se atienden en el anteproyecto las consecuencias del cambio climático y están en camino de presentar una queja en la corte estatal.

“Nada en el plan ha tomado en consideración las realidades del cambio climático. La ciudad ha sentido la peor parte de esta realidad con la tormenta Ida por eso no podemos permitir este tipo de proyectos”, dijo a medios locales Miranda Sielaff, miembro de ‘Voice of Gowanus’.

Los demandantes aseguran que los alcantarillados y otros servicios en esa zona no están preparados para un cambio en la densidad poblacional.

“La Ciudad ha hecho sistemáticamente este tipo de uso fraudulento de estadísticas irrelevantes y anticuadas sobre la cantidad de lluvia que se espera”, destacó Penn Rhodeen, miembro de las coaliciones que se oponen a este mega plan habitacional.

Una rezonificación en la ciudad de Nueva York debe ser aprobada por las juntas comunitarias, el presidente de cada condado y el Concejo Municipal.

3,000 apartamentos para los más pobres

Fuentes de la Comisión de Planificación del Concejo se oponen a los argumentos de los opositores a este plan, asegurado que no solo cuentan con diferentes estudios de impacto ambiental, sino que han realizado un análisis detallado de cómo este cambio de zonificación convertirá a este vecindario “en más inclusivo” para las comunidades de color.

El cambio de uso de esta extensión costera de 82 cuadras planteada por la Ciudad, de acuerdo con documentos oficiales, allanaría el camino para que 3,000 apartamentos se reserven para neoyorquinos de ingresos bajos y moderados.

Además se ordenó un ‘Informe de equidad racial’, elaborado por el profesor de Planificación Urbana de Columbia, Lance Freeman, quien concluyó que “la rezonificación probablemente haría que Gowanus, actualmente uno de los vecindarios más blancos de los cinco condados, coincida más con la diversidad de la ciudad de Nueva York”, publicó el medio digital The City.

El informe estima que entre el 20% y el 25% de los nuevos apartamentos de lotería bajo la rezonificación serían alquilados por hogares negros, y entre el 25% y el 37% de ellos serían rentados por hogares hispanos.

El vecindario es actualmente uno de los 10 distritos de la ciudad con más del 60% de residentes blancos.

Nueva ley ‘anti gentrificación’ a prueba

Este tipo de estudio que justamente trata de anteponerse a los riesgos de los desplazamientos de negros, hispanos y pobres, registrados en otras localidades marcadas por cambios de uso de la tierra, también ofrece una aproximación a las ventajas de una Ley ya aprobada en el Concejo, que entra en vigencia en el 2022, que obliga a  “Informes de equidad sobre vivienda y oportunidades” para rezonificaciones en el futuro de la Gran Manzana.

La nueva legislación, copatrocinada por el concejal de origen puertorriqueño Rafael Salamanca, exige que se evalúe y presente un informe sobre el impacto racial de los grandes desarrollos urbanísticos, como parte de los procedimientos de revisión del uso del suelo de la Ciudad.

“Estábamos viendo que en los últimos ocho años la Alcaldía ha planteado muchos proyectos de rezonificación y la historia de la Ciudad incluso en algunas comunidades de El Bronx muestra como la instalación de grandes desarrollos de lujo expulsan a los negros y los latinos. Esta legislación trata de poner un freno técnico a esa posibilidad en el futuro”, valoró Salamanca.

El concejal de El Bronx destacó como en el caso de los análisis de rezonificación en Gowanus, el Comité de Uso de Tierras del Concejo Municipal ordenó este informe de impacto racial, aún sin todavía considerarse como mandatorio desde el punto de vista legal.

“Queremos poner un punto final a la gentrificación y que los grandes desarrollos urbanísticos no obliguen a sus vecinos a abandonar sus comunidades. Y esa nueva ley es un gran paso”, concluyó el legislador.

Adams: Hay que incluir a residentes de NYCHA

El presidente del condado de Brooklyn, Eric Adams, y quien tiene todas las posibilidades de convertirse en el próximo Alcalde de la ciudad de Nueva York, aprobó la rezonificación propuesta en Gowanus, pero dio a conocer formalmente sus recomendaciones que apuntan a proporcionar a propósito de este proyecto más fondos para  Gowanus Houses y Wyckoff Gardens, dos desarrollos de vivienda pública de NYCHA en esa área.

“Los residentes de viviendas públicas no pueden quedar fuera de la ecuación. Durante demasiado tiempo, hemos descuidado a las personas que viven en NYCHA, que los ha obligado a vivir en condiciones deficientes”, destacó el Brooklyn Daily Eagle

De esta manera, el candidato demócrata asomó parte de su visión a los programas de rezonificación en el futuro de la Gran Manzana.

“Cada rezonificación debe tener en cuenta las necesidades de los residentes desde hace mucho tiempo y ofrecer resultados reales para aquellos con mayor necesidad. Nuestras recomendaciones trazan un camino para lograrlo“.

Adams indicó que los residentes de viviendas públicas en Gowanus deben tener prioridad para la vivienda en nuevos desarrollos de viviendas asequibles en el área, incluido Gowanus Green, un sitio 100 por ciento asequible que se espera proporcione 950 viviendas nuevas por debajo del precio mercado. 

Altibajos de la rezonificación en NYC:

• SoHo-NoHO: En una votación de 37 a 1, la Junta Comunitaria 2 de Manhattan rechazó el pasado agosto el Plan Vecinal SoHo / NoHo presentado por el alcalde Bill de Blasio que busca establecer un nuevo plan especial para modernizar la zonificación de estas áreas y ampliar las oportunidades de vivienda para los neoyorquinos en este segmento del Bajo Manhattan.
• Inwood: Desde el otoño pasado, cuando el tribunal superior de Nueva York dio luz verde a una amplia rezonificación del área de Inwood en el Alto Manhattan, en donde ahora se permitirán torres residenciales altas, los constructores han adquirido docenas de sitios de remodelación, de acuerdo con la versión de The New York Times.
• Industry City: A finales del año pasado luego de años de litigio se descartó la rezonificación en el eje costero de Sunset Park en Brooklyn conocido como Industry City, para dar paso a un plan de desarrollo comercial e industrial comunitario.