Precauciones sobre las hipotecas inversas

A medida que se acerca el momento de jubilarse, puede que prevea que sus ahorros no serán suficientes y que necesitará contar con más dinero para esa etapa de la vida. Usted tiene previsto recurrir al Seguro Social, hacer retiros prudentes de sus cuentas calificadas y, posiblemente, de sus rentas vitalicias. ¿Puede también usar uno de sus activos más importantes, es decir, su vivienda y su respectivo valor patrimonial para obtener una hipoteca inversa?

Con una segunda hipoteca o un crédito sobre el valor residual de la vivienda, usted deberá efectuar pagos mensuales en concepto de capital e intereses. En el caso de una hipoteca inversa, usted utiliza el valor patrimonial de su vivienda para recibir una renta mensual. Por lo general, una vez que fallece o vende la propiedad, usted o las personas que lo sobrevivan usan el valor patrimonial residual para cancelar el préstamo.

La propiedad debe ser su residencia principal y no puede ser alquilada durante la vigencia del préstamo. También hay un límite aplicable al importe que puede tomar prestado del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EEUU, entre otras fuentes. Entre otras condiciones a tener en cuenta, por ejemplo:

• Los prestamistas suelen cobrar un cargo por tramitación del préstamo y otros costos de cierre, como también cargos de administración durante el plazo de la hipoteca. Algunos también cobran las primas del seguro hipotecario.
• Los intereses de la hipoteca inversa son deducibles del impuesto sobre la renta.
• Usted seguirá siendo responsable de pagar los impuestos inmobiliarios, el seguro, los servicios, el combustible y los gastos de mantenimiento y de otra índole de su vivienda. Si no está al día con estos pagos, el prestamista puede exigirle que cancele el préstamo.
• Al solicitar una hipoteca inversa, se lleva a cabo una evaluación financiera. Su prestamista puede exigirle que destine un importe para pagar sus impuestos y el seguro durante el préstamo. Este monto se deduce de los pagos que recibirá.
• Las hipotecas inversas pueden extinguir el valor patrimonial de su vivienda, lo cual se traduce en menos activos para usted y sus herederos.

Una forma popular de hipoteca inversa es la denominada home equity conversion mortgage (HECM) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EEUU. Para obtenerla, debe tener, como mínimo, 62 años, vivir en una vivienda unifamiliar o en un edificio de 2 a 4 unidades y ocupar una de ellas (también son admisibles para este tipo de préstamo algunos condominios aprobados por el Departamento de Vivienda y algunas viviendas fabricadas) y recibir asesoramiento de un consejero aprobado por el programa HECM que le explique cuáles son las ventajas y desventajas de estas hipotecas.

Con una hipoteca inversa de este tipo, seguirá siendo propietario de su inmueble. Son préstamos sin recurso, lo que significa que nunca adeudará más que el valor de su vivienda al momento de venderla, se desvalorice ésta o no.

Según la Comisión Federal de Comercio de EEUU, los siguientes son otros tipos de hipotecas de este tipo:

Las hipotecas inversas para un único propósito suelen ser la opción más económica ofrecida por algunos (aunque no todos) los organismos gubernamentales estatales y locales, como también por organizaciones sin fines de lucro. Estos préstamos se utilizan para un único propósito especificado por el prestamista (por ejemplo, reparaciones o mejoras de la vivienda o impuestos inmobiliarios).

Las hipotecas inversas privadas son préstamos privados respaldados a través de instituciones de préstamo. Si usted posee una vivienda de mayor valuación, es posible que obtenga un préstamo de mayor cuantía.

Compare minuciosamente las opciones disponibles para obtener la hipoteca inversa indicada para usted. La Comisión Federal de Comercio recomienda:

• Comparar cargos y costos. Si bien habitualmente la prima del seguro hipotecario que cobran los distintos prestamistas es la misma, la mayoría de los costos asociados con el préstamo son variables, incluidos los cargos por tramitación, las tasas de interés, los costos de cierre y los cargos de administración.
• Entender los costos totales y la amortización del préstamo. Pida a un consejero o prestamista que le explique cómo se compone el costo total anual del préstamo, el cual representa el costo promedio anual proyectado de una hipoteca inversa, incluyendo todos los costos detallados por rubros.
• Cualquiera sea el tipo de hipoteca inversa que esté evaluando, comprenda todas las razones que puede tener para pagar su préstamo antes de lo previsto.

Al vender o transferir el título de propiedad de su vivienda, al fallecer o al no poder vivir en el inmueble como su residencia principal durante más de 12 meses a causa de una enfermedad física o mental, se desencadena lo que se denomina una causal de caducidad, lo que implica que su hipoteca inversa será inmediatamente pagadera y exigible.

Los promotores suelen describir a estos préstamos como herramientas sencillas para financiar los gastos de mantenimiento y otros gastos de la vivienda. La inflación también se puede devorar el poder adquisitivo del pago fijo.

Sin embargo, si hace una buena transacción, una hipoteca inversa puede incrementar sus probabilidades de percibir un buen ingreso durante su jubilación, en especial, si utiliza ese dinero junto con otros ingresos, por ejemplo, con los provenientes del Seguro Social, las pensiones y las distribuciones de sus cuentas de jubilación.

– Sterling Raskie/AdviceIQ

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Sterling Raskie, MSFS, MBA, CFP, es un asesor de planificación financiera independiente por honorarios de  Blankenship Financial Planning con base en New Berlin, Ill. Es profesor adjunto de matemáticas, finanzas, seguros e inversiones. Consulte su blog, Getting Your Financial Ducks in a Row, donde escribe habitualmente acerca de temas referidos a planificación financiera, inversiones y planes de jubilación.

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