Cómo conseguir ayuda con tu hipoteca durante la pandemia del coronavirus

A fines de marzo, se promulgó la Ley de Alivio y Seguridad Económica del Coronavirus (CARES) por $2 billones. Entre otras disposiciones que brindan alivio económico del impacto de la pandemia de coronavirus, la medida puede ayudar si tienes dificultades para pagar tu hipoteca.

De hecho, la ley te permite retrasar el pago de tu hipoteca durante casi un año sin incurrir en tarifas o cargos adicionales.

Esa es una buena noticia, por supuesto, pero la aprobación de la ley no significa que simplemente puedas ignorar los pagos de tu hipoteca en los próximos meses. Por un lado, la ley no se aplica a todas las hipotecas.

Pero incluso si tu hipoteca está cubierta, el alivio no se aplica automáticamente: debes comunicarte con tu administrador hipotecario (es decir, la compañía o el banco al que pagas cada mes). Hasta que lo hagas, dice Christina Tetreault, la asesora principal de políticas de CR, “la hipoteca aún se debe”.

Cuando llames, ten a mano tu número de préstamo (que se puede encontrar en el estado de cuenta de la hipoteca) y toma notas cuidadosas en tus conversaciones. Y sé paciente: ya hay noticias de líneas telefónicas obstruidas y largos tiempos de espera.

Esto es lo que necesitas saber sobre las disposiciones hipotecarias de la ley y cómo aprovecharlas.

Averigua si tu hipoteca está cubierta

La disposición hipotecaria clave de la Ley CARES requiere que los administradores de muchas hipotecas otorguen indulgencia, la opción de posponer los pagos de la hipoteca, a los propietarios que lo soliciten.

Ten en cuenta que esta parte de la ley se aplica solo a las hipotecas respaldadas por el gobierno federal. Eso incluye cualquier hipoteca que sea o haya sido propiedad, garantizada o asegurada por una de varias agencias federales o empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como la Asociación Nacional de Hipotecas, Fannie Mae, la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios, Freddie Mac, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), y el Departamento de Agricultura (USDA).

Por supuesto, muchos de nosotros no tenemos idea de si nuestra hipoteca alguna vez estuvo conectada a una de estas entidades. Pero hay una buena posibilidad de que la ley se aplique a ti: el Proyecto de Ley de Vivienda Nacional dice que aproximadamente el 70% de las hipotecas unifamiliares pendientes en los Estados Unidos son propiedad o están respaldadas por una agencia federal. Y aproximadamente el 90% de las hipotecas creadas desde la crisis financiera de 2008 están cubiertas por la ley, estima Keith Gumbinger, vicepresidente del sitio de información hipotecaria HSH.com.

¿Cómo saber con certeza? Fannie Mae y Freddie Mac, las dos GSE más grandes, ofrecen herramientas de búsqueda en línea y números de teléfono gratuitos. Usa la herramienta de búsqueda de Fannie Mae o llama al 800-232-6643. O usa la herramienta de búsqueda de Freddie Mac o llama al 800-373-3343. Tendrás que proporcionar tu nombre, dirección y los últimos 4 dígitos de tu número de Seguro Social.

Tu administrador hipotecario también debe saberlo con certeza, dice Gumbinger, y en cualquier caso deberás comunicarte con tu administrador hipotecario para aprovechar las nuevas protecciones.

Pero ten en cuenta que los representantes de servicio al cliente pueden no tener claridad sobre cómo se deben tratar los diferentes tipos de hipotecas, dice Lisa Sitkin, abogada principal del National Housing Law Project (proyecto nacional de ley de vivienda). “Por lo tanto, los prestatarios deben revisar sus propios documentos, estar preparados para respirar profundamente, y varias veces, durante sus conversaciones con los administradores, pedir hablar con un supervisor si es necesario y considerar buscar ayuda de una agencia de asesoría de vivienda si es necesario”, dice ella.

Incluso si resulta que tu hipoteca no está cubierta por la ley, probablemente valga la pena contactar a tu administrador y discutir tus opciones, dice Gumbinger. “En el entorno actual, los reguladores y legisladores están alentando a los prestamistas a trabajar con los prestatarios”.

Determina cuánto tiempo necesitas alivio

Según la Ley CARES, los administradores deben permitirte omitir los pagos de tu hipoteca por hasta 180 días. Pero nuevamente, eso sucederá solo si lo pides.

Y el significado de “hasta” es un poco ambiguo, dice Gumbinger, por lo que es posible que a los consumidores no se les ofrezca la tolerancia total de 180 días de inmediato. Si sabes que vas a necesitar los 180 días completos para volver a la normalidad, asegúrate de insistir en ello. Si necesitas más tiempo después de eso, la ley te permite obtener hasta otros 180 días, si lo solicitas.

La ley incluye varias otras protecciones importantes para los consumidores que buscan indulgencia.

El primero: los administradores no pueden cobrar tarifas, multas o intereses más allá de los montos que el prestatario habría pagado si todos los pagos se hubieran hecho a tiempo.

En segundo lugar, los prestatarios no tienen que proporcionar ninguna prueba de dificultades financieras para recibir la indulgencia. Esto contrasta con la práctica de la industria durante los tiempos normales, cuando los prestamistas y los servicios de préstamos generalmente otorgan tolerancia solo a su propia discreción y generalmente requieren que los prestatarios demuestren que necesitan posponer los pagos debido a dificultades financieras graves.

Y tercero, tu decisión de buscar indulgencia no se puede informar a las agencias de crédito como falta de pago. Después de todo, dice Gumbinger, no poder pagar tu hipoteca durante la pandemia del coronavirus “no es un reflejo de tu solvencia crediticia”.

Decide si la tolerancia es adecuada para ti

Nadie que lo necesite debe sentirse avergonzado por pedir posponer sus pagos de hipoteca.

También ten en cuenta que las protecciones hipotecarias están vigentes durante la duración de la emergencia declarada o al final del año, lo que ocurra primero. No sabemos cuándo el presidente Donald Trump declarará la emergencia, así que piensa en el futuro. “Es posible que no tengas problemas para pagar tu hipoteca este mes, pero ¿qué tal unos meses a partir de ahora?” Gumbinger dice. “No esperes hasta que estés en el hoyo. Podría ser demasiado tarde.

Por otro lado, si no anticipas una pérdida sustancial de ingresos durante la pandemia de COVID-19 y aún puedes pagar tu hipoteca, probablemente deberías hacerlo, dice Debby Goldberg, vicepresidente de política de vivienda y proyectos especiales en el National Fair Housing Alianza.

Una razón es que evitarás obstruir innecesariamente las líneas telefónicas para las personas que necesitan un respiro más urgentemente, dice.

Otra es que eventualmente tendrás que pagar los pagos atrasados, y, agrega Goldberg, los términos de pago probablemente “no serán totalmente sin costos”.

De hecho, a pesar de la prohibición de tarifas y cargos adicionales durante la indulgencia, la ley guarda silencio sobre la cuestión de cuándo y cómo los prestatarios actualizarán sus cuentas después de que termine su período de indulgencia, dice Sitkin en el National Housing Law Project, “no hay una regla o marco consistente sobre lo que se supone que debe suceder”, dice ella.

Muchos defensores de los consumidores, incluido Christina Tetrealt de CR, están preocupados de que algunos prestamistas insistan en que los prestatarios se pongan al día con su calendario de pagos original tan pronto como termine el período de tolerancia con un gran pago “global”. Eso podría dejar a algunos titulares de hipotecas peor de lo que habrían estado sin indulgencia. CR envió una carta a Mortgage Bankers Association, la asociación de banqueros hipotecarios, instándola a hacer que el programa hipotecario sea lo más universalmente accesible posible.

Algunos administradores probablemente les pedirán a los prestatarios que se pongan al día con un plan de pagos original continuando con sus pagos mensuales completos y haciendo pagos adicionales modestos durante un período de, por ejemplo, algunos años. Los prestatarios que no pueden reanudar los pagos completos después de la indulgencia podrían verse obligados a pasar por un proceso de modificación de préstamo, donde sus pagos se reducen y el plazo se extiende más en el futuro. En el peor de los casos, su casa podría terminar en una ejecución hipotecaria.

Con los prestatarios que están en condiciones de reanudar sus pagos regulares, dice Sitkin, la mejor opción sería agregar los pagos atrasados al final del préstamo. “Sin reorganizar y sin mucho papeleo”, dice ella. “Es la forma más sencilla y limpia de hacerlo, para todos los involucrados”.

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