Programa piloto busca legalizar apartamentos en sótanos de NYC

Si algo no esperaba Patricia García cuando aterrizó en la Gran Manzana hace 22 años, era que las rentas en la ciudad eran “impagables”. Para la colombiana, quien llegó junto con dos hijas pequeñas, la única opción fue rentar un apartamento en un ‘basement’ o sótano de una casa residencial.

Aunque sin lujos y con una sola habitación, la opción era la forma más económica de permanecer en Queens, cerca del Subway y sobre todo sin la necesidad de llenar aplicaciones que requerían no solo tiempo y dinero, sino documentos legales de inmigración, los mismos que García no tenía en el momento.

“Cuando llegué a Nueva York no tenía documentos y se me presentó la oportunidad de poder rentar un basement de una habitación y eso fue la salvación porque no me pedían contratos y podía pagar con tranquilidad mes a mes”, dijo la mujer de 50 años, quien trabaja en servicios generales en el Aeropuerto JFK.

Sin embargo, aún recuerda el momento en el que su arrendador le urgió que quitara los aires acondicionados de las ventanas, y corriera al parque porque “la Ciudad le había caído encima”.

“Estábamos tranquilas en el apartamento cuando de repente el señor me dice que alguien llamó a la Ciudad y que habían denunciado que el apartamento era ilegal, así que nos tocó salir y pasar todo el día sentadas en el parque mientras nos avisaban que podíamos regresar”, recordó la mujer, quien durante años ha tenido que vivir “sin estufa, ni lavaplatos”.

Pero a pesar de los inconvenientes de residir en un “sótano ilegal”, García, al igual que otros miles de inmigrantes que han hecho de la Gran Manzana su hogar, han encontrado en estos apartamentos la solución a una crisis de vivienda asequible que parece no terminar.

Ahora, este lunes una luz de esperanza iluminó a la hispana, quien celebró que “finalmente la Ciudad hará algo para quienes viven en estos apartamentos”.

Garcia se refiere a un proyecto de Ley que fue aprobado en el Concejo Municipal la semana pasada y firmado por el alcalde Bill de Blasio este lunes, a través del cual se establece un programa piloto de tres años para facilitar la creación y renovación de apartamentos en los sótanos y bodegas de hogares calificados de una y dos familias en el Distrito Comunitario 5 en Brooklyn, que cubre todas las áreas de East New York, incluyendo Cypress, Spring Creek, Starrett City, Gateway y Highland Park, modificando así el Código de Construcción de la Ciudad de Nueva York.

El programa, inicialmente propuesto hace más de tres años, y que llega en medio de una crisis en el acceso a vivienda asequible, que afecta en su mayoría a neoyorquinos de bajos ingresos, muchos de ellos inmigrantes que recurren a este tipo de vivienda por su costo reducido, hace parte de los esfuerzos de la Administración de Blasio que ya el año pasado había prometido casi $12 millones para este plan.

“La Ciudad está utilizando estrategias innovadoras para desbloquear más viviendas asequibles en todos los niveles, incluido el sótano”, dijo De Blasio. “Este programa aumentará la cantidad de viviendas asequibles en East New York, proporcionará ingresos adicionales a los propietarios y garantizará la seguridad de los inquilinos”.

El líder neoyorquino enfatizó en que debe resaltarse el hecho de que “estos ciudadanos se han quedado sus barrios aún cuando las cosas no estaban tan bien y ahora es importante ayudarles a que puedan beneficiarse de lo bueno que es”.

“Nosotros creemos que la vivienda asequible no es algo que debería considerarse opcional, creemos que debe ser algo obligatorio”, dijo el Alcalde, quien recordó que “hemos logrado en los últimos cinco años implementar el mejor plan de vivienda asequible, así como disminuir los desalojos en un 30%”.

El plan piloto

El concejal Brad Lander, representante del Distrito 39, que incluye las áreas de Cobble Hill, Carroll Gardens, Columbia Waterfront, Gowanus, Park Slope, Windsor Terrace, Borough Park y Kensington, en Brooklyn, es la cabeza detrás de la legislación.

Él explicó que el proyecto es vital para tratar de solucionar la crisis de vivienda, pero, además, es la mejor manera de crear legalidad para los más de 300,000 residentes en los sótanos ilegales y apartamentos de bodega que hoy no tienen contratos de arrendamiento, limitando así sus derechos.

“Convertir unidades de sótanos en viviendas seguras y legales es una forma importante de abordar la crisis de asequibilidad de la ciudad de Nueva York”, apuntó Lander. “Este programa piloto creará viviendas asequibles para los inquilinos y estabilidad financiera para los propietarios de viviendas e inversión en East New York”.

Con el proyecto en manos del Departamento de Conservación y Desarrollo de Viviendas (HPD), el Departamento de Edificios y el Departamento de Bomberos de la Ciudad de Nueva York (FDNY), se busca hacer cambios a los códigos de construcción y de incendios de la ciudad, modificaciones que incluyen alturas mínimas de techos y tamaños de ventanas en espacios de sótanos y bodegas y requisitos reforzados para la salida de emergencia y seguridad contra incendios.

Para lograr que los dueños de estas edificaciones logren cumplir con los requerimientos, HPD trabajará con organizaciones comunitarias para identificar a los propietarios de viviendas que puedan participar en el programa. De esta manera podrán recibir asistencia técnica, financiamiento a bajo interés, ayuda para buscar a un arquitecto y contratista de una lista precalificada, ayuda en la reubicación temporal de inquilinos y con el monitoreo de la construcción.

Aunque la medida inicialmente solo contempla unidades en la zona de East New York, un barrio que cambió su cara y pasó de ser conocido como “el campo de los asesinatos”, a ser catalogado en 2017 por la revista PropertyShark como el “Barrio nuevo más popular”, Lander destacó que el plan también “nos permitirá aprender lecciones útiles para expandir inteligentemente el programa a los otros vecindarios de la ciudad en el futuro”.

Para el concejal Rafael Espinal, coutor del proyecto y representante del Distrito 37, que incluye las áreas de Bedford-Stuyvesant, Brownsville, Bushwick, Crown Heights, East New York y Cypress Hills, en Brooklyn, es momento “de pensar de manera creativa sobre las formas de aumentar la oferta de vivienda y ofrecer asistencia a los propietarios de viviendas con dificultades”.

“El programa de legalización del sótano tiene un enfoque que sirve para matar dos pájaros de un solo tiro”, apuntó el líder político. “[Sirve] para hacer frente a esta crisis de vivienda asequible que afecta a los neoyorquinos todos los días y [además] con las ejecuciones hipotecarias en aumento en toda la ciudad, debemos asegurarnos de que los propietarios mantengan y desarrollen los activos que les brinden un camino hacia la clase media”.

Si el programa funciona, se podrían crear hasta 5,000 apartamentos.

¿Qué dice la regulación?

Si bien los apartamentos ubicados en los sótanos de casas familiares son extremadamente populares en comunidades inmigrantes, es posible que quienes rentan estos espacios no sepan si en realidad están legalmente reconocidos por la Ciudad de Nueva York.

Este reconocimiento es, no solo clave a la hora de denunciar a un arrendador, sino que es además una confirmación por parte de varias agencias de la Ciudad que corroboran que el espacio “es habitable”.

Lo primero es entender la diferencia entre dos lugares ubicados por debajo de las edificaciones: Sótanos y bodegas se diferencian por la altura que cada uno tiene por encima del nivel de la acera. Esto quiere decir, según la regulación HPD, que un sótano tiene al menos la mitad de su altura sobre el nivel de la acera, mientras que una bodega tiene menos de la mitad de su altura sobre este nivel.

Al respecto, la Ciudad explica que, por lo general, si una bodega tiene ventanas, las ventanas son demasiado pequeñas para que quepan los adultos.

Y es ahí cuando la regulación hace énfasis: “Los sótanos y bodegas en propiedades residenciales de todos los tamaños nunca se pueden rentar u ocupar legalmente a menos que las condiciones cumplan con los requisitos mínimos de luz, aire, saneamiento y salida, y hayan recibido la aprobación del Departamento de Edificios”.

Los ocupantes de apartamentos ubicados en sótanos y bodegas ilegales se enfrentan a peligros potenciales, como envenenamiento por monóxido de carbono, iluminación y ventilación inadecuadas, y salidas obsoletas en caso de incendio, argumentan las autoridades, y por supuesto, pueden ser desalojados en cualquier momento.

La nueva legislación:

• Crea un plan piloto para legalizar sótanos ilegales en East New York.
• Ofrece asistencia a propietarios que buscan alcanzar requerimientos de legalización.
• Si el programa funciona, se podrían crear hasta 5,000 apartamentos.

Apartamentos en sótanos:

• De acuerdo con la organización Basement Apartments Safe for Everyone, el 95% de las unidades de vivienda ilegales se encuentran en Queens, Brooklyn y El Bronx.
• Una encuesta de una comunidad en Queens reveló que casi el 82% de los hogares mostró signos de tener una “conversión ilegal”, y de estos el 35% posiblemente podría ser legalizado.
• Estas unidades son una fuente crítica de viviendas asequibles para inquilinos de bajos ingresos, a menudo inmigrantes.
• Además, son una fuente importante de ingresos para los propietarios.