Reformas en el mercado

Vivienda

El presidente Barack Obama habló esta semana en Phoenix (Arizona), una de las regiones más castigadas por el colapso inmobiliario. Propuso reformar el sistema de financiación de la vivienda en el que las hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac son un pilar fundamental.

Obama considera que el Gobierno debe seguir desempeñando un papel fundamental en el mercado hipotecario, sin embargo, plantea cambios para que haya una mayor participación privada. “El capital privado debería tener un papel más importante en el mercado hipotecario”, dijo.

Bajo este plan, el gobierno mantendrá un papel regulador y el sector privado dejaría de beneficiarse de las protecciones con que ha contado hasta ahora.

Bajo el sistema actual, el gobierno garantiza más de 80% de los préstamos hipotecarios otorgados por las entidades privadas Fannie Mae y Freddie Mac, modelo que a decir de la Casa Blanca “no tiene sentido”, ya que “si las cosas van bien son ellos los que ganan pero si van mal es el contribuyente el que pierde”.

Fannie y Freddie, que respaldan préstamos hipotecarios por valor de cinco billones de dólares, tuvieron que ser intervenidas hace cinco años para evitar un colapso de consecuencias impredecibles. El primer trimestre se anotaron ya los primeros beneficios y no piden ayudas públicas desde el segundo trimestre del pasado año, que restituyeron ya en su mayoría.

Obama dijo que aunque el mercado continúa frágil, empieza a mostrar signos de recuperación tras siete años, con un alza de 50% en las ventas y de 75% en la construcción.

Pero ese proceso de recuperación no llegará muy lejos si los responsables políticos lo pisotean, especialmente si suben los tipos de interés, advierte Paul Krugman.

“Ahora esa recuperación, dice, tiene que enfrentarse a unos costes de financiación que están aumentando drásticamente: los tipos de interés de las hipotecas a 30 años son un tercio más caros desde que la Reserva Federal empezó a hablar de relajar sus esfuerzos hace unos unos meses.”

¿A qué se debe esto? Uno de los motivos, dice Krugman, es que la Reserva se ve sometida a una presión constante por parte de los halcones monetarios, que siempre quieren restricción en el crédito y tipos de interés más altos.

Pero Obama considera que se pueden adoptar medidas a corto plazo que pueden contribuir a apuntalar el repunte que desde hace un año vive la industria, que será un motor clave para la recuperación económica.

La prioridad del presidente es concentrarse en las comunidades más castigadas por la crisis, facilitando a más familias en apuros nuevas vías para renegociar las hipotecas y aprovechar aún los bajos tipos de interés y simplificando el papeleo.

Lo que si está claro es que “no se puede” mantener sin cambios el sistema que provocó la crisis. En este sentido, pedirán que se pongan el capital privado por delante del dinero del contribuyente.

“Se acabaron los días en que dejábamos a los contribuyentes cargando el peso de las responsabilidades”, dijo el presidente.

Tanto republicanos como demócratas están de acuerdo en que la reforma es necesaria. El problema, como admite el gobierno está en los detalles. Y la gran pregunta es cómo se puede sustituir a Fannie y Freddie.

El consenso en este momento es que la reforma del sistema debe resolverse antes que de hablar del futuro de Fannie y Freddie. Aunque como dijo Obama en el pasado, es evidente que las dos hipotecarias deberán reducir su tamaño y que el capital privado deberá participar más en el futuro sistema de financiación.

Antes de que llegue la reforma, dirá el presidente, se puede limitar el volumen de préstamos que Fannie y Freddie respaldan.

En este sentido, a corto plazo se puede empezar restringiendo cada año las carteras de inversión de las dos hipotecarias bajo tutela del Gobierno. La intención es que Fannie y Freddie se concentren en los propietarios que más necesitan su asistencia y que tiene más complicado conseguir un préstamo en un banco, mientras el sector privado pone más de su parte en las nuevas hipotecas.

Obama aclaró que sus propuestas no ayudarán a quienes adquirieron créditos fuera de sus posibilidades de pago, ni a quienes compraron propiedades para especular, sino a propietarios responsables.

El plan permitiría refinanciar hipotecas, reducir trámites, aumentar el valor de la vivienda, mejorar el acceso a la renta y restaurar comunidades afectadas por el abandono de propiedades.

La propuesta agilizaría la refinanciación para prestatarios con hipotecas aseguradas por el gobierno, y ampliaría la eligibilidad para cientos de miles de prestatarios sin respaldo del gobierno, creando programas a través de la Administración Federal de Viviendas (FHA).

“Si tomamos los pasos que propongo, sé que podremos restaurar no sólo el valor de nuestras casas, sino nuestros valores comunes, y haremos que tener casa sea un símbolo de responsabilidad y una fuente de seguridad para generaciones futuras”, aseguró el presidente en Phoenix (Arizona).