¿Puede Far Rockaway desarrollarse sin desplazamiento?

A veces, Far Rockaway se siente como si viviera en otra era, o tal vez otra ciudad. Hay una gran cantidad de propiedades vacías cubiertas de malezas, con basura de plástico y cartón. Bandadas de pájaros se elevan sobre el estacionamiento afuera del centro comercial mayormente vacío.

Pero también es un área que está al borde de una transición importante.

Hace medio año, el Concejo Municipal aprobó la rezonificación del Downtown Far Rockaway, la segunda rezonificación de vecindario en ser aprobada por la administración De Blasio. La rezonificación permitió edificios más grandes y más altos dentro de un área de 23 cuadras del centro y se espera que resulte en la creación de más de 3,100 departamentos, casi 164,600 pies cuadrados de espacio comercial y más de 80,900 pies cuadrados brutos de espacio para instalaciones comunitarias. También vino con un paquete de inversiones en servicios e infraestructura para vecindario.

El concejal local Donovan Richards dijo que la rezonificación ya ha enviado una sacudida a las fuerzas inmobiliarias en el área. Los desarrolladores, dijo, incluidos algunos grandes, están “llamando a nuestra puerta”. Hay planes en ciernes para muchos de los terrenos baldíos de la zona. Él está notando que las propiedades cambian de dueño: un edificio de 108 unidades de renta estabilizada cerca del área de rezonificación fue comprado por $ 12 millones en 2014 y revendido este febrero por $ 22 millones.

Como ex presidente del subcomité de zonificación y franquicias, Richards es muy consciente de la controversia que rodeaba a otras rezonificaciones como las de East New York y East Harlem, donde muchos residentes temían que la rezonificación exacerbara la gentrificación. Al igual que en esos vecindarios, el código postal de Far Rockaway lo identifica como de una comunidad predominantemente de color (69%), con muchos residentes que viven por debajo del umbral de la pobreza (21%), una población que de hecho sería vulnerable al aumento de los alquileres. Y las rentas, aunque todavía más bajas que en muchas partes de la ciudad, han aumentado en más del 26% desde 2000, mientras que los ingresos promedio de los hogares han disminuido un 6%, según un análisis ambiental de la Ciudad.

Una ola de construcción por delante

Independientemente de la rezonificación, ya se han producido algunos cambios notables en Far Rockaway en los últimos años. El centro comercial, en su mayoría vacío, tiene algunos inquilinos nuevos y parte de su techo está siendo reparado. Cerca de Far Rockaway, la estación del tren A en Mott Avenue, hay dos desarrolladores que construyen hoteles.

El plan de la ciudad para Far Rockaway incluye varios componentes que están a punto de despegar. Un lote grande de propiedad conjunta entre el Departamento de Transporte y la Autoridad de Transporte Metropolitano se va a reurbanizar con viviendas 100% asequibles, espacio comercial y comercial. Se espera que un desarrollador sea seleccionado en los próximos meses.

Lo que es más importante, las amenazas de la Ciudad de llevar el centro comercial abandonado desde hace mucho tiempo de su propietario a través de dominio eminente han dado sus frutos. La enorme propiedad es de la recientemente fallecida Rita Stark, y a principios de este mes se llegó a un acuerdo para arrendar la propiedad a Phipps, un desarrollador de viviendas asequible. Phipps planea volver a desarrollar el sitio con 700 unidades de viviendas orientadas a los ingresos, así como 90,000 pies cuadrados de espacio comercial, con los administradores de Stark supervisando la parte de venta minorista.

Esta es la primera fase de un proyecto más grande que, según Richards, incluirá un total de 1,700 unidades, y su deseo es que todos esos apartamentos sean subsidiados por el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) bajo los términos del Programa de Ingresos y Asequibilidad de Bajos Ingresos (ELLA). El centro comercial probablemente será demolido alrededor de agosto, y la primera fase de desarrollo se completará para el 2021.

Como ha informado City Limits, el dominio eminente también es una opción legal para una docena de pequeños propietarios ubicados al lado del sitio de Stark, pero es solo una herramienta de “último recurso” para garantizar el desarrollo, dijo Richards.

Varios otros proyectos de inversión patrocinados por la Ciudad también comenzarán pronto. Por ejemplo, este otoño el Departamento de Diseño y Construcción comenzará a reemplazar la sucursal de la Biblioteca Pública de Queens de un solo piso con una nueva instalación de dos pisos. Y en el verano de 2019, comenzará la construcción del proyecto de Reconstrucción de Paisaje Urbano, que introducirá una nueva plaza pública y un nuevo espacio de reunión, e incluirá la instalación de nueva infraestructura de alcantarillado.

Además, hay varios proyectos de viviendas asequibles en etapa de planificación, varias iglesias y otros dos sitios donde los grandes desarrolladores están planificando grandes edificios de uso mixto, asequibles o de viviendas de apoyo. La rezonificación requiere usos activos en la planta baja a lo largo de los principales corredores y permite la construcción de instalaciones comunitarias en el segundo piso o usos comerciales en varias áreas. La oficina de Richard dijo que aboga por la inclusión de instalaciones comunitarias y espacio comercial siempre que sea posible.

Preocupaciones sobre empleos, accesibilidad, tráfico

Un comité directivo de partes interesadas locales, incluidas muchas de las mismas organizaciones locales y partes interesadas que originalmente invitaron al esfuerzo de rezonificación como Redfern Houses Tenant Association, Rockaway Development y Revitalization Corporation, sigue comprometido para realizar un seguimiento del progreso de la rezonificación. En el vecindario en general, uno encuentra emoción y miedo, y personas que no han escuchado lo que está en camino.

El presidente de la a Junta Comunitaria 14, Jonathan Gaska dijo que dada las décadas de negligencia en el área, hay una mentalidad de “lo creeremos cuando lo veamos” en la pizarra.

“En general, lo que escucho es positivo. … La gente quiere comprar aquí en lugar de ir al condado de Nassau y a Brooklyn”, dijo Gaska. “También escucho a personas preocupadas por el tráfico y la falta de estacionamiento, lo que creo que es una preocupación legítima”.

En cuanto al impacto potencial en las empresas existentes, “va a hacer que todos intensifiquen su juego y habrá algún desplazamiento, lo cual es desafortunado, pero hay que llevar lo bueno a lo malo”, dice. “La elección [actual] de la venta minorista no es muy buena. Hay un millón de lugares para el cabello y las uñas y tiendas de 99 centavos. Dicho esto, no tenemos muchas tiendas vacías. Se están ganando la vida”.

Allison Jeffrey, una propietaria que vive junto al área de rezonificación, encabezó una campaña para evitar que la Ciudad desarrolle viviendas en un terreno público al otro lado de la calle de su casa y en su lugar, convertir el terreno en un jardín comunitario.

“Los negocios están mejorando. Lo veo claramente. Veo que muchas empresas propiedad de minorías están mejorando. Me gusta que nuestras calles sean mejores. Tenemos muchos baches”, dijo Jeffrey. Pero el estacionamiento y el tráfico van a ser problemas, y los precios de la vivienda también están aumentando, dijo. “Eso es algo grandioso para un dueño de casa”. Sin embargo, la asequibilidad para las personas que intentan comprar, es una espada de doble filo”.

Un crítico abierto de la rezonificación, Alexis Smallwood, residente de Arverne, sigue preocupado de que la rezonificación allane el camino para la gentrificación y que los acuerdos de desarrollo se ejecuten en secreto con los grandes desarrolladores. Laura Jurewicz de Far Rockaway Youth Task Force, una organización de defensa de la juventud basada en la comunidad, dice cómo exactamente se definirá “asequibilidad” también es una preocupación continua.

“Esta área necesita desarrollo, pero las personas generalmente están asustadas con el aburguesamiento y el precio”, dijo.

En contraste, el residente de Bayswater Eugene Falik, otro fuerte opositor a la rezonificación, todavía está preocupado de que la rezonificación concentrará demasiadas viviendas de bajos ingresos en un área sin servicios adecuados, y que con estacionamiento inadecuado y otros problemas para los conductores, Far Rockaway todavía no podrá atraer a los residentes de los vecindarios de los alrededores para comprar.

Para leer este artículo en inglés ir a: CityLimits.org