Brewer cuestiona proceso de rezonificación en Inwood

El miércoles, la presidenta del condado de Manhattan, Gale Brewer, votó en contra sobre la rezonificación de Inwood tal como ha sido propuesta por la Corporación de Desarrollo Económico (EDC). En un informe que acompaña, ella mostró sus preocupaciones sobre el desplazamiento residencial y comercial y ofreció una variedad de recomendaciones. Su decisión no vinculante envía un mensaje al Concejo y a la Administración De Blasio de que no respaldará los planes de la EDC para Inwood a menos que se realicen cambios sustanciales.

“Inwood se está aburguesando más lentamente a través del desgaste de las viviendas asequibles y la afluencia de residentes más nuevos que buscan rentas más accesibles en Manhattan. Estas circunstancias hacen que la resistencia y el escepticismo sobre un plan de rezonificación sea completamente racional y hacen que sea importante que cualquier plan de rezonificación contribuya significativamente más a la solución de estos problemas que a su exacerbación “, escribe en el informe. “Si bien apoyo una rezonificación de Inwood, no puedo apoyar la rezonificación como se ha propuesto”.

El plan de rezonificación de Inwood de la EDC es la quinta rezonificación de vecindarios patrocinada por la Administración De Blasio para avanzar en el proceso de Revisión del Uso Uniforme de la Tierra (ULURP) mediante el cual se aprueba o refuta una rezonificación. La rezonificación propuesta permitiría un nuevo desarrollo residencial y comercial en y al este de la Décima Avenida, así como en la calle Dyckman, el Oeste de la calle 2007 y Broadway (también conocida como la ‘U’ comercial), mientras aplica protección de zonificación contextual para preservar la identidad del vecindario para varias áreas residenciales al Este de la Décima Avenida 10. En todas las zonas elevadas, se aplicaría la política de la Ciudad de vivienda inclusiva obligatoria, que requiere que entre el 20 y el 30% de la vivienda se destine tomando en cuenta los ingresos.

La aplicación de uso de la tierra también incluye otras acciones tales como el redesarrollo de la biblioteca de Inwood con viviendas orientadas a los ingresos, una nueva biblioteca y una instalación de prekínder, y regulaciones para mejorar el acceso al mar. La ciudad también presentó el Plan de Acción de Inwood NYC, que promete una lista de inversiones en viviendas subsidiadas, estrategias antidesplazamiento, infraestructura del vecindario, empresas locales y promover el desarrollo de la fuerza de trabajo.

El informe de Brewer afirma que aunque un vecindario podría volverse inaccesible con el tiempo sin una rezonificación, una rezonificación también podría exacerbar esas tendencias.

“El argumento para aceptar este plan es que si no hacemos nada y las tendencias actuales continúan, en algún punto en un futuro no muy lejano… los departamentos de renta estabilizada continuarán dejando la estabilización… las empresas locales continuarán enfrentando rentas cada vez mayores como los negocios en toda la ciudad sí y eventualmente serán reemplazados… y todo esto ocurrirá sin la construcción de ninguna nueva vivienda asequible permanente. Esto es muy posiblemente lo que sucederá “, escribe. “Pero nadie puede esperar que un vecindario acepte una rezonificación que eleve el espectro del desplazamiento a corto y mediano plazo, porque no es tan malo como lo que es probable que suceda a largo plazo”.

El plan de la Ciudad no es inclusivo

Brewer critica en repetidas ocasiones el proceso de revisión ambiental de la ciudad, incluido fallarle por no analizar los riesgos de una rezonificación de inquilinos con renta estabilizada y por subestimar los riesgos para las pequeñas empresas. También escribe que el proceso de planificación de la comunidad no fue tan “bien coordinado e inclusivo” como el que tuvo lugar en East Harlem, donde Brewer y otras partes interesadas crearon el Plan Vecinal de East Harlem. (Algunos grupos de East Harlem discutirían por diferir y argumentar que el proceso del Plan del Vecinal de East Harlem no fue inclusivo y presuponen la inevitabilidad de una rezonificación).

Brewer le pide a la ciudad que se comprometa con unidades más asequibles. Ella nombra dos sitios propiedad de la ciudad en el área que cree que pueden acomodar 1,000 unidades de vivienda asequible, y le pide a la ciudad que explore un sitio de propiedad federal y otros sitios públicos.

También recomienda que la Ciudad trabaje diligentemente para ayudar a los desarrolladores que se comprometan a construir viviendas 100 % asequibles y que más del 50% del total creado a través del plan de rezonificación, con un mínimo de 20% de unidades con un promedio de 40% Ingreso medio del área. Ella insta al uso de las dos opciones bajo la política de vivienda inclusiva obligatoria que se dirige a los grupos de menores ingresos, y exige esfuerzos adicionales para alcanzar el nivel de ingresos medios del área del 30%.

Estrategias “vagas”

También critica las estrategias de la Ciudad para proteger a los inquilinos por ser demasiado “vagas”, y cuestiona el realismo de las promesas de que la Ciudad podrá trabajar con el estado para abordar las rentas ilegales en los edificios de renta estabilizada. (Los defensores dicen que el estado no es lo suficientemente proactivo para proteger a los inquilinos con alquileres estabilizados de sobrecargos ilegales). Brewer pide $ 7.5 millones en fondos adicionales por año para “la provisión de abogados, supervisores, organizadores, espacio de reuniones comunitarias y alcance” para defender a los inquilinos ‘derechos de vivienda y luchar contra los recargos de alquiler. La cifra se basa en su cálculo del del costo de proporcionar servicios a cada hogar con ingresos iguales o inferiores al 200% de la línea de pobreza federal. Además, solicita inversiones en Dyckman Houses, el desarrollo adyacente de NYCHA.

El informe también incluye estrategias para proteger a las pequeñas empresas. En particular, expresa su preocupación por el desplazamiento de las pequeñas empresas existentes en la ‘U’ comercial y pide “la eliminación, o como mínimo, la incorporación gradual” de la rezonificación de esta área. El enfoque de incorporación gradual implicaría retrasar la rezonificación de esos corredores hasta que otras áreas de la rezonificación hayan generado el 50% del área del piso comercial que la Ciudad predice se generará como resultado de la propuesta.

“Durante este período, se requerirá que la EDC y la Administración de Pequeños Negocios (SBS) desarrollen y financien programas específicos de Inwood que trabajen directamente con pequeñas empresas en la ‘U’ comercial y los desarrolladores de nuevos locales comerciales y proporcionen reubicación y asistencia financiera cuando sea necesario”, recomienda el informe. También dice que la ciudad debe crear un espacio que pueda albergar a las empresas temporalmente desplazadas, así como un espacio de incubación para nuevas empresas.

El informe recomienda además “oportunidades para nuevas empresas locales, empleo y recursos culturales para mantener la diversidad y el carácter local de Inwood”, con énfasis en la creación de nuevos espacios de arte y cultura.

Si bien sus recomendaciones, en muchos sentidos, reflejaban las de la Junta Comunitaria 12 de Manhattan y se basaban en algunas ideas de Uptown United, un plan alternativo diseñado por una coalición de grupos vecinales, tenía algunas diferencias.

Por ejemplo, Brewer no solicita designaciones de rezonificación de baja densidad o límites de altura más bajos en las áreas al este de la Avenida 10. Ella también apoya seguir adelante con la remodelación de la biblioteca como parte de la rezonificación actual, aunque dice que la estimación de la Ciudad de que la construcción de una nueva biblioteca durará tres años “es probablemente demasiado optimista” y exige la pronta designación de un sitio para la biblioteca que “podrá proporcionar una porción significativa de los programas y servicios que se brindan actualmente”. Menciona designaciones de zonificación más bajas para hogares pequeños, pero no amplía la rezonificación contextual a otras partes del vecindario. Y si bien todas las preocupaciones compartidas sobre la optimización de la ‘U’ comercial, el enfoque de de Brewer es ciertamente nuevo.

Brewer también agradeció a la EDC por hacer algunas revisiones a su plan original, que se describen en una enmienda publicada el 17 de abril. Esas enmiendas incluyen, entre otras, la creación de un distrito manufacturero al cual la mayoría de las empresas mayoristas pueden ser reubicadas, requisitos en ciertas áreas para que “locales minoristas y establecimientos de servicios locales” ocupen el 50% de una planta baja, y pasos para hacer el tránsito más accesible para los residentes con discapacidad. Pero Brewer también dijo que estos cambios son insuficientes, y pide mayores regulaciones para limitar el tamaño de las tiendas y un plan para acomodar los negocios automotrices que podrían ser desplazados, entre otros cambios.

La propuesta ahora se traslada a la Comisión de Planificación de la Ciudad, y finalmente al Concejo Municipal, cada uno de los cuales hará votos vinculantes sobre el proyecto.

Para leer este artículo en inglés, ir a CityLimits.org