Proponen impuesto para financiar la vivienda asequible

Si no puedes contra ellos, úneteles. Esa sería la premisa en la que se basan dos recomendaciones de política pública con carácter fiscal del Instituto de Estudios Dominicanos de CUNY para sacar provecho al encarecimiento de los vecindarios Washington Heights e Inwood para favorecer a la misma comunidad.

¿Cómo es esto posible? Requiriendo un impuesto adicional basado en el nuevo valor que tienen los edificios debido a la gentrificación y usar los ingresos para crear un fideicomiso comunal de suelos (CLT) con el objetivo de reinvertir en la construcción de viviendas asequibles y mejoras en la infraestructura de la comunidad.

Ambas recomendaciones han sido planteadas en el más reciente estudio del Instituto bajo el título “Restaurando la seguridad de vivienda y estabilidad en los vecindarios de la Ciudad de Nueva York: Recomendaciones para detener el desplazamiento de dominicanos y otros grupos de clase trabajadora en Washington Heights e Inwood”.

El informe, que quiere aportar insumos a la discusión sobre el plan de rezonificación de Inwood propuesta por la New York City Economic Development Corporation, tiene como autores a Ramona Hernández, socióloga y directora del Instituto, así como Yana Kucheva, experta en el análisis de políticas públicas, Sarah Marrara y Utku Sezgin.

La gentrificación, que ya ha causado la pérdida de 4,844 viviendas de renta controlada en Washington Heights e Inwood entre 2007 y 2014 no puede detenerse; entonces hay que plantear opciones novedosas y creativas para mermar el efecto negativo en la comunidad con gran presencia dominicana y latina en general, afirmó Hernández a El Diario.

La primera recomendación es requerir un impuesto adicional a la propiedad (Tax-Increment Financing, TIF) con el objetivo de financiar viviendas asequibles y funciona de la siguiente manera: En cualquier vecindario, el proceso de gentrificación eleva el precio de viviendas baratas; “la municipalidad local puede colectar impuestos adicionales a la propiedad del encarecimiento de las casas provocado por la gentrificación. Estos ingresos adicionales pueden ser apartados para dos propósitos específicos en los vecindarios; pueden financiar vivienda asequible ya sea por la preservación o nuevas construcciones o ambas y, segundo, pueden ser aplicados al mejoramiento de amenidades como mejores parques y más servicios confiables”.

Ventajas

De acuerdo con el análisis, la principal ventaja del financiamiento proveniente de este impuesto es que mantiene los ingresos generados por la gentrificación en el mismo vecindario.

Otra ventaja importante de este modelo es que se autofinancia. Los municipios locales no necesitan recaudar nuevos impuestos. Por el contrario, las inversiones en infraestructura y los aumentos concomitantes en el precio de la vivienda se utilizan para ayudar a los barrios gentrificados a mantener su diversidad socioeconómica

“La vivienda en general, y la vivienda asequible en particular, generalmente no es vista como una “infraestructura” por los responsables de las políticas locales. Argumentamos que la vivienda representa la infraestructura porque no hay barrios sin vivienda. Además, argumentamos que para las familias de la clase trabajadora la vivienda es el tipo de infraestructura más valioso porque proporciona seguridad y estabilidad a los miembros de dichas familias”, añade el documento.

Por más novedoso que esto parezca, no se trata de inventar la rueda: la Ciudad de Nueva York usó un modelo de TIF en la expansión de la línea 7 del subway a la estación 34th Street-Hudson Yard sin la ayuda estatal o federal. Implementar una medida de esta clase en Washington Heights e Inwood para mejorar la vivienda sería pionero y podría servir de modelo para otros vecindarios.

“Si la Ciudad puede usar ese tipo de financiamiento para la extensión de la línea 7 del subway a Hudson Yards, creemos que puede darse un paso aún más audaz para usar los impuestos generados por la gentrificación para preservar la vivienda asequible”, dijo por su parte la profesora Yana Kucheva, coautora del estudio.

Flujo de ingresos

La segunda propuesta es usar el flujo de ingresos del TIF para financiar fideicomisos comunales de suelos (CLT).

“La idea de CLT en el nivel más básico implica dedicar un flujo de ingresos para la compra de tierras para beneficio de la comunidad local. La tierra se mantiene en un fideicomiso a perpetuidad por una organización local sin fines de lucro que se asegura de representar el interés de los beneficiarios del fideicomiso. La vivienda en el terreno CLT generalmente se compra junto con ella, pero luego se puede vender a propietarios, cooperativas, otras organizaciones sin fines de lucro o negocios con fines de lucro. todos los individuos y empresas que compran viviendas en terrenos propiedad de CLT acuerdan mantener las unidades de alquiler a disposición de los residentes de la comunidad o renunciar a las ganancias por encima de cierto nivel si deciden vender la propiedad.

El CLT tiene el derecho de volver a comprar cualquier edificio en su terreno a la venta por un precio inferior al del mercado e intervenir en situaciones de propietarios ausentes o negligentes. El liderazgo de CLT proviene de residentes de edificios en tierras de CLT, miembros de la comunidad que no viven en tierras de CLT pero que son parte del área de servicio de CLT y personas que representan el interés público”, destaca el estudio.

Como antecedente, en 2017, la municipalidad anunció la concesión de $1.65 millones para crear y expandir tres CLTs en la ciudad por medio de la iniciativa Community Land Trusts Capacity Building Initiative de Enterprise.

Entre las entidades favorecidas está Interboro CLT, una asociación entre Center for NYC Neighborhoods, Urban Homesteading Assistance Board (UHAB), Mutual Housing Association of New York (MHANY), y Habitat for Humanity, que buscan fortalecer a las comunidades por medio del desarrollo y la administración de viviendas asequibles para hogares de bajos ingresos en el sureste de Queens, Edgemere, y el centro de Brooklyn, con una meta a largo plazo de expansión en toda la ciudad.

Aunque todavía no hay un CLT en Washington Heights e Inwood, la organización llamada Faith in New York está buscando crear uno en una propiedad del Departamento de Transporte, localizada en el 672 W de la calle 158.

Los vacíos de ley

A la par de las dos propuestas, el estudio señala la necesidad de cerrar vacíos de ley de los alquileres que, a juicio de Ramona Hernández, “colinda con la corrupción”.

En primer lugar critica el descontrol de vacantes, coloquialmente conocido como “bonificación de desalojo”, un vacío de ley que permite a los propietarios incrementar las rentas con un 20% más 1/60. Del costo de cualquier mejoría realizada a una vivienda de renta estabilizada una vez que que el inquilino se muda o desaloja.

Una vez que ese apartamento alcanza un precio de $2,733.75 por medio de incrementos por estar vacante, es removido de forma permanente del mercado de renta estabilizada. El estudio destaca que entre 1994 y 2016 un total de 284,301 unidades se perdieron de ese mercado; aún cuando en el mismo período la ciudad añadió 132,402 unidades al mercado de renta estabilizada, la pérdida neta fue de 151,899, según reportes del New York City Rent Guidelines Board a junio de 2017.

Un vacío diferente en la regulación de los alquileres permite a los propietarios cobrar alquiler preferencial en apartamentos con renta estabilizada. “La disposición de ‘alquiler preferencial’ se introdujo en 2003 y permite a los propietarios cobrar menos del alquiler máximo permitido en virtud de la estabilización de la renta.

En teoría, tales descuentos en el alquiler deberían ser buenos para los inquilinos, pero en la práctica las disposiciones de ‘alquiler preferencial’ benefician a los propietarios de varias maneras. Los propietarios tienen que registrar la renta legal máxima para sus apartamentos de acuerdo con las normas de estabilización de alquileres, pero en la práctica son libres de poner cualquier cifra en tanto que la New York State’s Division of Housing and Community Renewal (DHCR) raramente revisa si lo que los propietarios registran concuerda con las regulaciones de alquileres”, critica el estudio.

“Encontrar más dinero para la preservación y construcción de viviendas asequibles no será suficiente, sin embargo, si los propietarios continúan explotando los vacíos en las regulaciones de renta locales”, añadió la profesora Yana Kucheva.

Para finalizar, los analistas señalan que el estado está obligado a reformar el manejo de los aumentos de la renta en unidades de renta estabilizada con rentas preferenciales. “Las reglamentaciones de estabilización de alquileres se renovarán a través del estado en 2019, haciendo de este el momento adecuado para volver a examinar cómo se podría reformar el sistema actual para preservar la asequibilidad de las unidades de renta estabilizada”, puntualizaron.

Fideicomisos existentes y en proceso

En 2017 la municipalidad concedió $1.65 millones para diversos proyectos de fideicomisos comunales de suelos (CLT):

Interboro CLT, una asociación entre Center for NYC Neighborhoods, Urban Homesteading Assistance Board (UHAB), Mutual Housing Association of New York (MHANY), y Habitat for Humanity, que busca fortalecer a las comunidades por medio del desarrollo y la administración de viviendas asequibles para hogares de bajos ingresos en el sureste de Queens, Edgemere, y el centro de Brooklyn, con una meta a largo plazo de expansión en toda la ciudad.

Cooper Square CLT, el único CLT existente en NYC, que ha sido la administradora del territorio de la asociación mutual para vivienda de bajo costo en el Lower East Side por más de 20 años y está buscando expandir su portafolio para adquirir y desarrollar edificios con problemas.

East Harlem / El Barrio CLT que trabaja con el desarrollador de vivienda Banana Kelly para adquirir y rehabilitar un grupo de edificios de rentas bajas en East Harlem.

New York City Community Land Initiative, asociada con New Economy Project, para administrar una plataforma de intercambio (CLT Learning Exchange) diseñada para ayudar a las organizaciones comunitarias y desarrolladores de vivienda asequible que buscan formar CLTs.

Fuente: New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD)