Celebran acuerdo en la Legislatura para reformar leyes de alquiler que protegen a inquilinos

Como “un triunfo histórico” calificaron inquilinos, activistas, líderes comunitarios y políticos progresistas el acuerdo por parte de la Legislatura sobre un paquete de reformas a las leyes de alquiler, que por años han sido señaladas de estar del lado de los caseros y no de los arrendatarios.

Faltando cuatro días para que venzan las leyes actuales, el Senado y la Cámara, de mayoría demócrata, dieron luz verde a la mayoría de iniciativas que pretenden dar mayores protecciones a los arrendatarios que ante figuras legales existentes, estaban en riesgo de perder sus unidades de vivienda o recibir incrementos desproporcionados. El voto en el pleno de la Legislatura para concretar el acuerdo  se aplazó para hoy.

Las nuevas leyes, que al ser aprobadas entrarán en vigencia de manera inmediata, una vez el gobernador Andrew Cuomo las firme, disponen que las normas serán de carácter permanente, ponen fin a vacíos legales y meten en cintura a los propietarios.

Entre otras disposiciones aprobadas, que benefician a más de 2.5 millones de neoyorquinos que viven bajo el sistema de alquileres regulados se acordó poner fin al bono de vacancia, que permite a los caseros aumentar los precios hasta en 20% cuando un inquilino se va. También pone freno a las rentas preferenciales, en las que un propietario rentaba una unidad a un valor inferior al del precio del mercado y al renovar el contrato tenía el derecho de empezar a cobrar el costo total, sin importar si eso implicaba aumentos hasta del 100%.

Una vez la ley entre en vigor, los caseros que alquilen unidades a las 266,000 familias que están cobijadas bajo renta preferencial, será el valor cobrado en el último contrato el precio de alquiler base para determinar los aumentos y no el valor de alquiler legal completo.

Asimismo, se derogarán las disposiciones para desregularizar unidades que lleguen al tope de valor de alquiler de $2,733 y se establece la estabilización de los alquileres como una opción para todas las localidades del estado y no solo para la Gran Manzana.

La presidenta del Senado, Andrea Stewart-Cousins y el presidente de la Asamblea, Carl Heastie aseguraron que las reformas acordadas dan a los neoyorquinos las protecciones de inquilinos más fuertes de la historia.

“Durante demasiado tiempo, el poder se ha inclinado a favor de los propietarios y estas medidas finalmente restauran la equidad y extienden las protecciones a los inquilinos en todo el estado”, dijeron los líderes de Albany, en un comunicado conjunto. “Tenemos la esperanza de que el Gobernador las promulgue. Es lo que hay que hacer”.

Otro de los puntos aplaudidos del paquete de reformas es la creación del delito de desalojo ilícito, donde aquellos propietarios que cierren ilegalmente o usen la fuerza para desalojar a un inquilino, sean castigados con multas de entre $1,000 y $10,000.

Y aunque dentro del acuerdo no fue aprobada la iniciativa de desalojos por justa causa que proponía la senadora Julia Salazar, y que hubiera protegido a millones de familias que viven en edificios de menos de seis unidades, las nuevas leyes crearán una provisión que otorga a los inquilinos más tiempo en los procedimientos de desalojo y expande la capacidad de las cortes para suspender un desalojo hasta por un año, si el inquilino no puede encontrar una vivienda adecuada o si el desalojo causará dificultades extremas.

La asambleísta Catalina Cruz, una de las principales defensoras de la urgencia de cambiar las leyes de alquiler, se mostró complacida con el trabajo de la Legislatura y dijo que hacen justicia.

“Estos cambios a nuestras leyes de renta ayudarán a miles de personas a quedarse en sus hogares y estamos mostrando que estamos poniendo a nuestra comunidad por encima de las ganancias de los caseros, como siempre debió haber sido”, dijo la colombiana.

Tras conocer el acuerdo sobre dichas leyes, decenas de manifestantes se pararon este miércoles frente a la oficina del gobernador Cuomo para pedir que firme cuanto antes, y exigieron mayores reformas.

Marcela Mitaynes, quien vive en una casa privada en Sunset Park, hizo un llamado a que la Legislatura no cese en sus esfuerzos por aprobar más protecciones para inquilinos como ella.

“Estas leyes aprobadas son históricas y son un enorme triunfo para nuestras comunidades, pero debemos hacer mucho más. Tenemos que seguir en la lucha hasta que todos seamos protegidos”, dijo la peruana.

El alcalde Bill De Blasio también aplaudió el paquete de leyes y destacó que frenará abusos y personas fuera de sus casas.

“Este es un logro notable que detendrá el desplazamiento, el hostigamiento y los desalojos injustos, y mantendrá a las familias trabajadoras en los hogares que aman”, dijo el mandatario, recalcando su promesa de levantar más unidades en la Gran Manzana. “Combinadas con el rápido ritmo de construcción y protección de viviendas asequibles de la Ciudad, estas reformas significan que podemos pasar de limitarnos a aumentar el número de apartamentos que los neoyorquinos pueden pagar”.

Rosemary Rivera, directora ejecutiva adjunta de la organización Citizen Action of NY manifestó que la promulgación de las leyes es también el resultado de miles de inquilinos y organizadores que se unieron por años para pelear juntos por sus derechos.

“El Senado y la Asamblea han escuchado las necesidades de los inquilinos en todo el estado y han presentado una legislación audaz para poner fin a la crisis de la vivienda, mostrando cómo las personas comunes, cuando están organizadas, pueden derrotar a los gigantes multimillonarios de bienes raíces”, dijo la activista.

Benjamin Dulchin, director de la Asociación de Desarrollo de Vecindarios y Viviendas, dijo: “Durante demasiado tiempo, las regulaciones débiles han llevado a los especuladores a hostigar y desplazar a los inquilinos en comunidades de Nueva York. Los desarrolladores de viviendas asequibles saben que la estabilidad beneficia tanto a los inquilinos como a los propietarios, y que la calidad y la asequibilidad de la vivienda pueden ir de la mano”.

El gobernador Cuomo manifestó que no se opondrá a las leyes aprobadas y las calificó como muy positivas. “Mi punto siempre ha sido que quería las mejores protecciones para inquilinos que jamás hayamos aprobado en el estado de Nueva York y creo que esta es la mejor protección para inquilinos que aprobarán, y la firmaré”, dijo el mandatario estatal.

La puertorriqueña Deborah Robles, quien vive en un apartamento en El Barrio, aseguró que las nuevas disposiciones finalmente le dan un respiro,pero dijo que la batalla aun no acaba.

“Ya era hora que aprobaran estas leyes y espero que muchos inquilinos estemos en mejores condiciones y que se ponga freno al acoso, pero no podemos olvidarnos de los que todavía quedan sin protecciones”, dijo la boricua en la manifestación frente a la oficina de Cuomo.

Qué efecto tendrán las nuevas leyes  

• Extiende las Leyes de Regulaciones de Renta y las hace permanentes sin que puedan expirar, como venía ocurriendo hasta ahora, cuando eran aprobadas por períodos de cuatro u ocho años
• Solo podrán cambiar nuevamente las leyes, con un acto de la Legislatura para derogarlas o rescindirlas
• Se derogan las disposiciones para desregularizar unidades que lleguen a cierto tope de valor de alquiler que actualmente en la ciudad era del orden de $2,700 o cuando el ingreso del inquilino es de $200,000 anuales o más en los dos años anteriores.
• Se limita el uso de la disposición de “uso por el propietario” a una sola unidad, y se requiere que el propietario o su familia inmediata usen la unidad como su residencia principal
• Determina que las personas permanentemente o temporalmente alojadas por entidades sin fines de lucro como inquilinos tengan la seguridad de que las unidades que se usan para estos fines permanezcan en renta estabilizada
• Se pone fin al llamado “bono de vacancia”, que permite al propietario aumentar los alquileres hasta en un 20% cada vez que una unidad queda vacía
• Se revoca la disposición del “bono de longevidad” que permite aumentar las rentas en montos adicionales en función de la duración del arrendamiento anterior
• Prohíbe a las juntas de renta locales reinstaurar el bono de vacancia
• Prohíbe a las juntas de normas de alquiler establecer aumentos adicionales según el costo de alquiler actual de una unidad
• En cuanto a la llamada renta preferencial advierte que el valor solicitado al inquilino en el último contrato sea el precio de alquiler base para determinar los aumentos al renovar futuros contratos de arrendamiento
• Prohíbe a los caseros que han ofrecido a los inquilinos “alquiler preferencial” por debajo del alquiler legal del mercado, aumentar ese monto al valor de alquiler legal completo al momento de la renovación de contratos
• Permite que cuando un inquilino entregue su apartamento el propietario pueda cobrar el valor total de la renta legal regulada, siempre y cuando el inquilino no haya desocupado por fallas del propietario en mantener la unidad en condiciones habitables
• Establece aumentos máximos del alquiler basados en el promedio de los cinco aumentos anuales más recientes del alquiler de la Junta de Directrices sobre el Alquiler para renovaciones de un año
• Extiende el período por el cual un propietario puede hacer reclamos de sobrecargo de alquiler de dos a seis años
• Reforma los aumentos de renta sobre mejoras de capital importantes (MCI) en grandes reparaciones y reduce el límite de aumentos de la renta del 6% al 2% en la ciudad de Nueva York y del 15% al 2% en otros condados del estado
• Restringe significativamente las reglas para autorizar qué gastos pueden calificar para los aumentos de MCI y refuerza el cumplimiento de esas reglas al exigir que el 25% de los costos MCI sean inspeccionados y auditados

Otros beneficios  

• Requiere que la División de Vivienda y Renovación de la Comunidad presente un informe anual sobre los programas y las actividades emprendidas por la Oficina de Administración de Rentas y la Unidad de Protección al Inquilino con respecto a la implementación, administración y cumplimiento del sistema de regulación de alquileres
• El informe también incluirá puntos de datos con respecto al número de unidades de alquiler estabilizado dentro de cada condado, solicitudes y aprobaciones para mejoras de capital importantes, unidades con alquileres preferenciales, cobros de alquileres y reclamos de sobrecargos
• Fortalece y hace permanente el sistema que protege a los arrendatarios en edificios que los propietarios buscan convertir en cooperativas o condominios
• Elimina la opción de “planes de desalojo” e instituye reformas para los planes de no desalojo
• Requiere que el 51% de los inquilinos de edificios que deseen convertirse en cooperativas, acepten comprar apartamentos antes de que la conversión pueda ser efectiva
• Para los adultos mayores y los inquilinos discapacitados los desalojos se permiten solo por una buena causa, y se aclara que un aumento de renta desmedido no califica
• Establece la estabilización de los alquileres como una opción para todas las localidades del estado
• Elimina las restricciones geográficas sobre la aplicabilidad de las leyes de estabilización de alquileres, lo que permite que cualquier municipio opte por la estabilización de alquileres
• Limita los depósitos de alquiler a un mes y proporciona los procedimientos necesarios para garantizar que el propietario devuelva el depósito de seguridad sin demora
• Aumenta protecciones para los inquilinos durante el proceso de desalojo, incluido el fortalecimiento de las protecciones contra los desalojos por represalia
• Se crea el delito de desalojo ilícito, donde un propietario cierra ilegalmente o usa la fuerza para desalojar a un inquilino, como un delito menor de Clase A, punible con una multa civil de entre $ 1,000 y $ 10,000 por violación
• Exige que los propietarios notifiquen a los inquilinos si pretenden aumentar la renta en más del 5% o si no tienen intención de renovar el contrato de arrendamiento de los inquilinos
• Proporciona a los inquilinos más tiempo en los procedimientos de desalojo, para obtener un abogado, arreglar las violaciones del contrato de arrendamiento o pagar el alquiler adeudado
• Expande la capacidad de las cortes para suspender un desalojo hasta por un año si el inquilino no puede encontrar una vivienda adecuada similar en el mismo vecindario, o si el desalojo causaría dificultades extremas

Las rentas en cifras

• 2.5 millones de neoyorquinos dependen de las leyes de renta estabilizada
• 1 millón de apartamentos y más en la Gran Manzana están cobijados por esas leyes
• 300,000 unidades bajo renta controlada se han perdido desde 1994 por disposiciones de leyes anteriores
• 5.5 millones de neoyorquinos no tienen ninguna protección de vivienda actualmente
• 6 o más unidades deben tener los edificios para que las leyes apliquen.
• Siguen sin protecciones las casas privadas o edificios de menos de seis unidades en esos edificios es donde solo aplican las leyes de renta estabilizada
• $2,733 de renta mensual es el tope actual para que un apartamento salga del sistema de control de rentas, esto se acaba
• 266,000 familias en los cinco condados están cobijadas por los llamados alquileres preferenciales
• 20% en el valor de la renta podían aumentar los caseros un inmueble cada vez que se fuera un inquilino. Esto también se cayó
• 89,000 personas no tienen casa en el estado de Nueva York y viven en refugios.