Alcalde Adams propone reducir el papeleo y simplificar permisos para agilizar la construcción de viviendas asequibles

En el medio de un panorama desolador de escasas opciones habitacionales, desalojos y un alza desproporcionada de las rentas inmobiliarias en la Gran Manzana, el alcalde Eric Adams presentó este jueves una estrategia que pretende eliminar una serie de pasos burocráticos, para que los desarrolladores puedan construir viviendas asequibles, de una forma más rápida y menos costosa.

La propuesta de reforma integral que elimina trámites y simplifica las permisologías para las corporaciones de construcción, podría generar unas 50,000 viviendas adicionales durante la próxima década, según los funcionarios involucrados en el plan.

“El sistema ha estado roto durante mucho tiempo. Nuestra ciudad declaró una emergencia de vivienda hace cinco décadas. Sin embargo, no hemos podido abordarla con la misma urgencia que cualquier otra crisis. Vamos a construir más rápido, vamos a construir en todas partes y vamos a construir juntos”, apuntó el mandatario a pocos días de cumplir un año al frente de la Administración Municipal.

Se trata de una nueva política de incentivos a las grandes compañías constructoras, luego de años de exornerarles millones de dólares en impuestos. A cambio de una cuota de unidades más baratas para los más pobres.

El Alcalde prometió que bajo el paraguas de esta nueva perspectiva, unas 6,000 nuevas viviendas asequibles estarían estrenándose en El Bronx en 2027, justamente en los alrededores de las cuatro nuevas estaciones de tren Metro-North. Este proyecto traerá 10,000 nuevos puestos de trabajo a la zona.

La estrategia todavía en papel, incluye la edificación de miles de viviendas nuevas en Crown Heights y Bedford-Stuyvesant en Brooklyn, derivado del “Plan de uso mixto de Atlantic Avenue”, cuyo proceso de participación pública empezará en enero.

Cortando trámites en proyectos pequeños

Ante uno de los dramas más gigantes para las familias de la clase trabajadora, el Alcalde anunció 111 acciones concretas derivadas de las conclusiones del grupo de trabajo para la Optimización del Uso de la Tierra y la Construcción (BLAST). De allí, surgieron una serie de políticas que en teoría pondrían el acelerador a la construcción de proyectos habitaciones, estancados por complicados y largos trámites vigentes en la Ciudad.

Históricamente, las solicitudes de revisión del uso de la tierra están atrapadas en extensos ciclos de revisión en varios puntos. 

El proceso de precertificación, que debe completarse antes de que pueda comenzar el Procedimiento de revisión uniforme del uso de la tierra (ULURP) puede demorar dos años o más. 

A través de una serie de acciones y medidas, el Departamento de Planificación Urbana (DCP) de la Ciudad de Nueva York, borraría ciertos requisitos que permitiría a los constructores completar el proceso de precertificación mucho más rápido. 

Además, los materiales de solicitud de ULURP también estarán disponibles para las juntas comunitarias y el público antes de la etapa de precertificación.

La otra idea es que los proyectos de vivienda pequeños queden exentos de la complicada declaración de evaluación ambiental.

El argumento es que la mayoría de los proyectos residenciales, sujetos a aprobaciones de uso de suelo o financiamiento público, deben realizar una revisión que demora de seis a ocho meses en completarse. Y puede costar cientos de miles de dólares. 

Sin embargo, se encontró que casi todos estos proyectos más pequeños no tienen impactos significativos en el medio ambiente. 

Con base al criterio del informe de BLAST, la acción de liberar a los pequeños proyectos de vivienda de la revisión ambiental, “disminuirá el costo general y ayudará a abrir nuevos hogares a los neoyorquinos más rápidamente”.

En este sentido, Jolie Milstein, presidente de la Asociación de Vivienda Asequible del Estado de Nueva York ponderó que esta idea de la Administración Municipal “reducirá costos tanto para los constructores como para los inquilinos”.

En cambio para otros sectores, este anuncio no está asociado directamente como una ‘buena nueva’.

“Más del 50% de los neoyorquinos con bajos ingresos no pueden pagar su alquiler. Casi 100,000 personas en todo el estado no tienen hogar. Y aún más viven en apartamentos abarrotados con goteras, moho e infestación”, ha insistido a lo largo de este año los líderes de Comunidades por Un Cambio NY (NYCC), que pelean por el control de las rentas.

Ante el nuevo anuncio, portavoces de esta organización razonaron a El Diario que ha quedado claro que los grandes desarrolladores nunca estarán interesados en “hacer inversiones para los más pobres”.

“Esperemos los detalles del plan. Pero hay políticas urgentes de control de aumento de la renta, que podrían evitar que sigan expulsando a las personas de sus comunidades. Hoy es un urgente garantizar el derecho a la permanencia”, consideró un vocero de NYCC. 

Querer no siempre es poder

Todas las iniciativas anunciadas por el mandatario neoyorquino, forman parte del plan de inicio de año denominado “Viviendas para nuestros vecinos”, que incluye propuestas para simplificar los cambios de zonificación, que abran el paso a nuevas unidades residenciales en todos los condados.

Si bien este gran plan, incluye varios pasos que el ejecutivo municipal podría tomar unilateralmente, Adams reconoció que algunas de sus propuestas necesitarían el apoyo del Concejo Municipal y la Asamblea Estatal. Algo que ha resultado ser complicado en su primer año en el cargo.

Al igual que no ha encontrado eco para hacer cambios en la administración de justicia penal, con la controversial Ley de Fianzas, tampoco pasó un proyecto de ley que el alcalde propició para extender un subsidio para los desarrolladores de unidades asequibles, conocido como 421a.

El subsidio a los constructores que venció a mediados de este año, permitía a los desarrolladores pagar poco o ningún impuesto a la propiedad si reservaban del 25 al 30 por ciento de las unidades en un proyecto para viviendas asequibles, o si pagaban salarios a escala sindical a los trabajadores de la construcción.

Los defensores del programa argumentaron que sin esos beneficios fiscales, hay pocos incentivos para construir viviendas en la ciudad y afirman que 421a fue responsable de la mayor parte de las nuevas unidades multifamiliares en los últimos ocho años.

En la otra esquina, los opositores de los descuentos de impuestos, para que inmobiliarias remodelen edificios viejos o construyan nuevos, argumentan que el subsidio resultó en muy pocos apartamentos que fueran verdaderamente asequibles, todo a un costo de $1,77 mil millones en ingresos fiscales perdidos al año.

De acuerdo con una fuente familiarizada con el tema, citada por la publicación Politico, en este nuevo plan de 111 reformas, 14 requieren la aprobación del Concejo. “Otras dos necesitarán la acción de las agencias estatales, 95 sí podrán ponerse en práctica sin cambios de leyes”, agregó el especialista.

Varias normas y codificaciones implementadas desde los años 60, limitan las edificaciones monstruosas en varios puntos de los cinco condados, especialmente en áreas costeras, haciendo que sea ilegal construir cualquier cosa que no sean viviendas para una o dos familias en muchas áreas.

En principio, este mismo jueves, la gobernadora Kathy Hochul dejó claro su apoyo a las políticas esbozadas por el mandatario.

“Mi administración está lista para enfrentar la crisis de vivienda de frente, en asociación con el alcalde Adams y otros funcionarios estatales. Espero compartir nuestras propuestas, para desbloquear el potencial de construcción de viviendas de Nueva York “, reaccionó en un comunicado.

Un aumento histórico de la renta

Si por algo será recordado este año que termina en la Gran Manzana, será por la escasez de viviendas asequibles y el alza sin ningún precedente de la renta habitacional, lo cual generó la expulsión, el autodesalojo y la huida de miles de residentes.

De hecho, la ciudad de Nueva York se ubicó este 2002 como la ciudad más cara del mundo para vivir. 

En general, el precio medio de la renta aumentó en un 15.4%, lo que significa que solamente el mes pasado el costo medio de alquiler en un apartamento en Manhattan rodeó los $4,176.

En Queens, Brooklyn y particularmente el Alto Manhattan miles de familias de la clase trabajadora fueron “desalojadas”, cuando la renovación de sus contratos los expusieron a aumentos de hasta un 50%. Este “terremoto” espantó principalmente a residentes de vecindarios de mayoría hispana.

Esta crisis de vivienda descomunal se cruza con el hecho de que el 90% de las unidades de la Autoridad de Vivienda Pública (NYCHA), requieren reparaciones urgentes. Y, además, los refugios para los “sin techo” colapsaron ante el arribo de más de 20,000 inmigrantes que cruzaron la frontera con México.

El otro número que describe la descomunal crisis de vivienda, es que casi 66.000 personas se encontraban en el principal sistema de refugios de la ciudad, a fines de noviembre.

Ideas más inmediatas

Aunque en el fondo todo parece una idea lejana y muy “a largo plazo”, en paralelo, la Administración Adams promueve políticas que podrían ser más inmediatas.

Una de estas medidas anunciadas, sería acelerar la legalización de las unidades de apartamentos existentes en los sótanos y permitir que estos propietarios creen otras unidades de vivienda accesorias.

Para cumplir con este propósito se tendría que aprobar la Ley de Protección de Residentes de Sótanos que reconoce a todas estas unidades como “existentes y con un estatus legal básico”. 

Se trata apenas de un paso que deberá estar acompañado de legislaciones estatales más amplias que permitan la legalización absoluta de estas unidades residenciales en la ciudad.

En principio, esta norma ayudaría a que los propietarios registren los sótanos conocidos también como ‘basement’. Y permitiría que los ocupantes tengan ciertos derechos y sistemas básicos de seguridad contra incendios y anegaciones.

La otra llave del plan es proporcionar a la Ciudad de Nueva York, la capacidad de aumentar la densidad residencial en algunos vecindarios y facilitar la posibilidad de convertir grandes edificios de oficinas obsoletos en unidades residenciales.

Entre déficit y construcción:

• 560,000 nuevas unidades de vivienda necesita NYC en 2030, para compensar el déficit habitacional de la última década, según un estudio publicado por la Junta de Bienes Raíces de Nueva York. 
• 20,000 permisos de nuevas construcciones en promedio se han asignaron en los dos años pandémicos. 
• 58,623 permisos aprobados para construir unidades multifamiliares en la primera mitad de 2022.
• 800,000 nuevos residentes se adicionaron a la Gran Manzana en la última década, pero en contraste solo se construyeron 200,000 viviendas nuevas.