La Comisionada de Vivienda refuta las críticas al plan para East New York

La rezonificación se ha topado con una fuerte oposición por parte de algunos funcionarios elegidos y grupos comunitarios.

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La Comisionada de Vivienda refuta las críticas al plan para East New York
East New York Photo Credit: Mariela Lombard / El Diario.

Uno de varios vecindarios seleccionados para llevar adelante los cambios de rezonificación que permita una mayor densidad y apoye la iniciativa de vivienda económica del Alcalde, es East New York, que es el primero en ver una propuesta detallada y por lo mismo, se ha convertido en una prueba para medir la capacidad del Ayuntamiento para superar las interrogantes sobre el plan que está desplazando a la misma gente que se supone debe ayudar.

Uno de varios vecindarios seleccionados para llevar adelante los cambios de rezonificación que permita una mayor densidad y apoye la iniciativa de vivienda económica del alcalde Bill de Blasio es East New York, que es el primero en ver una propuesta detallada y por lo mismo, se ha convertido en una prueba para medir la capacidad del Ayuntamiento para superar las interrogantes sobre el plan que está desplazando a la misma gente que se supone debe ayudar.

En una audiencia celebrada el miércoles, como parte del proceso de revisión del uso del suelo que con el tiempo va a determinar el destino de la propuesta, la Comisionada de Preservación y Desarrollo de  Vivienda Vicki Been intervino para  desafiar algunas de las críticas al plan, en especial la preocupación de que el plan encarecerá la renta. Ella argumenta que las estadísticas sobre el potencial desplazamiento en el barrio han sido “manifiestamente abusivas”, y que el mercado ya está tiene alquileres que los residentes de East New York luchan para pagar y que el plan de la ciudad es un antídoto necesario, no un caballo de Troya:

“…Hace poco testifiqué en apoyo de la propuesta de crear un programa de Vivienda de Inclusión Obligatoria en toda la ciudad, (MIH por sus siglas en inglés), que requerirá que los desarrolladores en áreas rezonificadas, deben proporcionar vivienda asequible permanente para los neoyorquinos dependiendo del rango de sus ingresos. Hoy, estoy aquí para apoyar el plan propuesto para la Comunidad de East New York, que de ser aprobado contempla que se re urbanice  partes para beneficiar a la comunidad, e incluye el primer vecindario donde se implemente el programa MIH, el primero en asignarse en la historia de nuestra ciudad.

Permítanme comenzar por proporcionar algún contexto. La población de Brooklyn ha crecido considerablemente en los últimos años. El condado es considerado como uno de los lugares más deseables para vivir en este país, y es uno de los más caros. East New York es a menudo citado como uno de los pocos barrios asequibles que quedan en el condado, que atrae a la gente, comparado con los precios de otras áreas. Además, los residentes existentes se están quedando ya que al tener sus niños,  cada vez más prefieren envejecer allí, por lo que East New York, está creciendo aún inclusive sin la inmigración. Entre 2000 y 2010, la población del área aumentó a un ritmo del 11 por ciento, más rápido que el en resto de Brooklyn y la ciudad en su conjunto, que sólo creció un 2 por ciento. Como la población crece, el aumento de la demanda de vivienda está ejerciendo presión sobre la oferta de viviendas de la zona.

Debemos crear nuevas viviendas asequibles si queremos aliviar la gran demanda que está haciendo subir los alquileres en East New York. Entre 2000 y 2013, antes del anuncio de la rezonificación, el  valor promedio de las viviendas en East New York aumentó en más del 100 por ciento. En promedio los alquileres aumentaron en aproximadamente un 26 por ciento en East New York, en comparación con 16 por ciento en todo Brooklyn, en el mismo período.

El ingreso promedio de los hogares en el barrio es de $ 33,000, pero con el fin de pagar los alquileres que piden actualmente en East New York, uno tendría que ganar por lo menos $ 44,000 para un apartamento de un dormitorio o $ 56,000 para un apartamento de dos dormitorios. De hecho, más de dos tercios de los hogares de East New York ya están gastando más de lo que el Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) define como “asequible”.

Muchos de ustedes pueden haber visto una estadística citada en la prensa, que dice que 50,000 residentes de East New York van a ser desplazados como resultado del plan comunitario propuesto. Esa cifra, tomada fuera de contexto del Proyecto de Declaración de Impacto Ambiental, ha sido groseramente mal utilizada. Lo que el informe dice en realidad es que 50,000 personas ya se encuentran en riesgo de desplazamiento. Debido a que gran parte de la vivienda en East New York se encuentra en edificios pequeños, hay 50,000 personas que hoy que no viven en una vivienda que está regulado por una agencia del gobierno o de renta estabilizada, debido a sus bajos ingresos, no puede permitirse las rentas crecientes que he descrito. Esas personas están en riesgo de desplazamiento así como la presión sigue aumentando sobre los alquileres, porque la demanda de vivienda en la ciudad de Nueva York supera a la oferta.

La propuesta de rezonificación antes de hoy, no es el detonante del desplazamiento; en cambio, es una medida preventiva. Se ha elaborado para garantizar que el nuevo desarrollo sólo está permitido a lo largo de los principales corredores comerciales – Atlantic, Fulton, Liberty y Pitkin – que contienen actualmente muy pocas áreas unidades residenciales. Las áreas residenciales en las calles laterales no están siendo rezonificadas para permitir una mayor densidad, asegurando así que el carácter de baja escala existente de estas zonas residenciales se conserva, y garantiza que la rezonificación no proporcionará ningún incentivo para que los propietarios cambien la naturaleza de la vivienda.

En las avenidas, a través del programa MIH, la propuesta requeriría que cualquier desarrollador tenga que dejar al menos el 25 por ciento de las unidades como viviendas económicas permanentes para que sean adjudicadas de acuerdo al rango de ingresos. Además, a través de nuestros programas de financiamiento, esperamos ofrecer incentivos a los desarrolladores que promuevan construir edificios que son 100 por ciento asequibles, y principalmente asequibles para familias que ganan tan poco como $ 18,150 para una sola persona y hasta $ 46,620 para una familia de tres personas.

No puedo graficar lo suficiente pero apartamentos en el mercado en East New York ahora tienen rentas por las que piden alquileres significativamente superiores a la vivienda asequible que vamos a financiar, por lo que en las nuevas viviendas esperamos a crear más oportunidad para que los residentes actuales puedan encontrar un apartamento que pueden pagar.

Un ejemplo del tipo de desarrollo que esperamos y que la rezonificación impulsará es el proyecto que acabamos financiar en la esquina de la avenida Pitkin con la calle Berriman Street. Cypress Hills Local Development Corporation es el desarrollador de este proyecto y espera iniciar la construcción en breve; cuando esté terminado, incluirá 60 unidades de vivienda asequible para las familias en los niveles de ingresos que acabo de describir, así como 12 unidades para inquilinos que estuvieron en condición de desamparados. También incluirá un nuevo supermercado. Este sitio fue re urbanizado hace unos dos años con los distritos de rezonificación que ahora se están proponiendo para toda el área de influencia de la avenida Pitkin, que permite edificios de 8 a 10 plantas de uso residencial, comercial y de uso comunitario, en la planta baja.

Durante los últimos dos años, el  HUD ha financiado la preservación y la construcción de más de 1.300 nuevas unidades de vivienda asequible en la Junta Comunal 5, y con la rezonificación en el lugar, espera financiar miles más en los próximos 10 a 15 años. Como el pago inicial de este compromiso, estamos tratando de acelerar la construcción de más de 1.200 unidades de vivienda profundamente asequible y otras instalaciones en el barrio – incluyendo una nueva escuela pública de 1,000 plazas – durante los próximos dos años, pero necesitamos la propuesta del plan aprobado para que podamos seguir adelante con estos proyectos. Vivienda y usos educativos no están permitidos en los sitios disponibles bajo la zonificación actual.

Mientras estamos por lanzar este plan de desarrollo para satisfacer la intensa demanda de nuevas viviendas, hay trabajos que estamos haciendo ahora en el terreno, para asegurar que los inquilinos estén protegidos contra el acoso, contra los propietarios de viviendas que presionan para comprar y de las estafas, por lo tanto, estamos preservando el stock existente de vivienda de alquiler limitado en el vecindario.

Algunas de las principales iniciativas incluyen:

  •         Un nuevo Programa Verde de Preservación de la Vivienda que ofrece 0 por ciento y 1 por ciento en los intereses de  préstamos para financiar los trabajos que harán que los edificios sean más eficientes energéticamente, a cambio de un acuerdo con los propietarios para preserven la asequibilidad de la vivienda.
  •         Aumentar la conciencia de nuestros pequeños préstamos para reparación de viviendas, para que los propietarios de viviendas de bajos ingresos puedan hacer reparaciones urgentes a sus edificios y resistir las presiones para aumentar las rentas o vender.
  •         La expansión de nuestros programas de asistencia de pago inicial para compradores de vivienda de bajos ingresos; y
  •         Apoyo a los programas contra la ejecución de una hipoteca para preservar la propiedad de vivienda local.

La Ciudad también está desplegando herramientas inmediatas y proactivas para proteger a los residentes de los propietarios que se dedican a acosarlos, proporcionándoles:

  •         Servicios legales gratuitos a los inquilinos de East New York que enfrentan el acoso – El alcalde de Blasio ha incrementado diez veces el financiamiento para estos programas.
  •         Se ha creado el primer grupo de trabajo dedicado a investigar y llevar acciones de aplicación – incluyendo cargos criminales – contra los propietarios que hostigan a los inquilinos.
  •         Una Unidad de Apoyo de Inquilinos que estará operado por el Ayuntamiento que se  involucre directamente con los inquilinos, los informe de problemas sobre la calidad de las viviendas, que detecte posibles casos de acoso, y proporcione información sobre los recursos disponibles.
  •         Una furgoneta móvil circulará en el vecindario varias veces a la semana con personal que proporcionará información sobre los recursos de vivienda y para receptar las denuncias sobre las condiciones de calidad de las viviendas y sobre los arrendatarios; y
  •         Intensificará los esfuerzos para velar por el cumplimiento en colaboración con el Estado para garantizar  que en East New York, los inquilinos, que tienen el beneficio de renta se estabilizada, no se sean presionados a pagar rentas ilegales.

La actual crisis de vivienda económica amenaza con perjudicar la calidad de vida, y limitar las oportunidades de los residentes de más bajos ingresos de la Ciudad de Nueva York, perjudica nuestra competitividad económica, y contribuye a la creciente brecha de desigualdad que socava nuestros ideales y desentraña el tejido social de nuestros barrios . Estamos dedicando enormes recursos para hacer frente a esta amenaza en diferentes vecindarios. Como cada uno experimenta diferentes desafíos y oportunidades, cada uno, debe tener su propio enfoque  a  la medida.

Para East New York, se ha elaborado una política fuerte y un conjunto de estrategias que están en pie como nuestra mejor oportunidad para consolidar el vecindario con vivienda asequible permanente, que permitirá a los residentes existentes permanecer en el lugar que aman, aun cuando el vecindario esté cambiando, y se asegurará de que desarrollo futuro resulte en una comunidad más diversa y habitable. Les insto a aprobar el plan propuesto…”