Millones de indocumentados son dueños de vivienda. ¿Cómo protegerse en caso de deportación?

De los 11 millones de indocumentados que viven en este país, casi una tercera parte (3.4 millones) son propietarios de vivienda y hoy en día, una de las preguntas más urgentes es: ¿cómo proteger esa inversión en caso de ser deportados?

Especialistas en el negocio inmobiliario así como activistas del consumidor coinciden en algo: si su nombre está en el título de la vivienda, debe actuar ahora y tomar las medidas necesarias en caso de que lo envíen fuera del país.  No espere “a ver si ocurre algo”, ya que puede haber consecuencias contrarias a sus intereses y los de su familia.

La inquietud está allí, cuenta Sara Mijares, una activista mexicana en Los Ángeles.

“Este fin de semana fui traductora voluntaria en una feria legal y varias personas llegaron con esa pregunta”, dijo Mijares.

Profesionales inmobiliarios explicaron que muchos de sus clientes también comenzaron a prepararse, poniendo sus propiedades en venta o preparando documentación.

Terry Sánchez, una agente inmobiliaria en Fontana, California, dice que ha observado “mucha preocupación” en la comunidad.

“Yo lidio únicamente con clientes latinos, tengo dos clientes que están vendiendo para comprarse un “trailer” , porque así si los deportan es mucho más fácil vender en efectivo y el proceso es rápido”, dijo Sánchez.

Erika Paz, otra profesional del área inmobiliaria en Upland, explicó que ahora mismo tiene un cliente cuya casa está totalmente pagada y con quien ha estado conversando para vender la propiedad si es deportado.

“El dueño no quiere vender a menos que lo deporten, y si eso pasa, puedo poner la casa en lista y al final de la transacción él puede ir a la embajada estadounidense en su país y ejecutar la venta para hacer constar el cese de su interés en la propiedad”, dijo Paz. “Cada caso es muy diferente y hay que analizarlo”.

A continuación transmitimos algunas de las realidades y de los consejos más importantes que estos profesionales tienen para la comunidad indocumentada o familias mixtas, donde el indocumentado es dueño de la vivienda.

Ante todo, eliminemos una duda que algunos tienen:

Millones de inmigrantes indocumentados son dueños de vivienda

Como explicamos más arriba, según un estimado del Migration Policy Institute (MPI)  uno de cada tres indocumentados en este país es propietario de vivienda. El mismo estudio calcula que esta población paga 3,583 millones de dólares anuales en impuestos de propiedad en todo el país.

En Estados Unidos, las leyes permiten a los extranjeros –y esto incluye a los indocumentados- comprar propiedades si tienen con qué pagarlas y/o cómo financiarlas.

Antes de la crisis inmobiliaria y los cambios en reglamentos que ocurrieron tras la misma, era mucho más fácil para una persona indocumentada, con un número ITIN (el  número que usan los indocumentados para pagar impuestos, al no poder obtener el Seguro Social), obtener financiación de diversos tipos de bancos para comprar una propiedad.

Muchos indocumentados compraron casa con financiación de grandes bancos como Wells Fargo y otros y aún están pagando su hipoteca. Otros han comprado en efectivo, especialmente en ciertas zonas del país y después de la crisis, comprando en efectivo casas que quedaron devaluadas tras el derrumbe del mercado.

Hoy en día, es más difícil comprar vivienda si eres indocumentado. Sólo algunos bancos, entre ellos “credit unions”, financian el tipo de préstamos necesarios para adquirir una propiedad sin un número de seguro social válido. 

Otros compraron sus casas como las compra todo el mundo: con su número de seguro social válido, si es que llegaron durante los años ochenta, o antes, y siguen usando documentos legales que les fueron expedidos en esos años, antes de los cambios que hicieron la vida más difícil a los indocumentados.

La casa sigue siendo suya mientras cumpla con sus responsabilidades.

Aunque usted sea deportado, su propiedad sigue siendo suya, siempre y cuando siga pagando su hipoteca –si la tiene-, sus impuestos de propiedad y manteniéndola en buenas condiciones.

“Mucha gente cree que al deportarlos terminan sus derechos como consumidor, pero no es así”, explicó Dulce Matuz, agente de bienes raíces en Phoenix, Arizona. Matuz, quien fue indocumentada y una prominente activista o “dreamer”, por fin se convirtió en ciudadana y votó por primera vez el año pasado, pero desde hace 12 años trabaja en el área de bienes y raíces o inmobiliaria.

“Pero si esperan a que los deporten, entonces sus opciones van a verse forzadas por las circunstancias. Es mejor estar preparado”.

Matuz explica que nadie va a perder su casa por el mero hecho de ser deportado. La casa se pierde si “dejas de pagarla y te la embargan (foreclosure)”.

“También te la pueden embargar si no pagas tus impuestos de propiedad y finalmente, la ciudad o municipio puede ponerte multas si nadie está cuidando la casa, cae en mal estado, crece demasiado el pasto, etc”, agregó la joven.

El problema está en que la deportación trae consigo la pérdida de ingresos para el inmigrante. Esto quiere decir que debe tomar decisiones en cuanto a disponer de su casa, sea rentarla o venderla.

Mientras tanto, explica Matuz, lo mejor es “tener un colchón de dinero, entre 3 a 6 meses para hacer los pagos de hipoteca” y evitar perder la inversión.

El consejo más importante: ponga su propiedad en “un living trust”

Varios especialistas sugirieron proteger la propiedad usando un “living trust”, que es un documento legal por medio del cual su propiedad o bienes inmuebles están protegidos para su beneficio y usted decide de antemano qué pasará con su propiedad si acaso usted no estuviera presente en los Estados Unidos para tomar las decisiones y designa a un sucesor para que pueda actuar en consecuencia. 

“El trust te protege de diversas maneras”, dijo Sánchez. “Si te saca inmigración, tu especificas quien es tu ejecutor, tu persona de confianza para hacer transacciones con la propiedad y tomar las decisiones. Tú sigues siendo el dueño de la propiedad mientras vivas a menos que la pongas a nombre de alguien más, pero tu ejecutor –hijos, cónyuge, persona de confianza- puede actuar en tu nombre”.

Un abogado especializado en “real estate” está capacitado para asesorar y ayudar con un “trust”.

En caso de muerte, un “trust” también protege de otras formas. Por ejemplo, al ser una herencia, sus hijos o familiares pueden vender la casa sin pagar impuestos.

Otros aconsejan protegerse además dando a una persona de confianza un “poder” legal,  para hacer transacciones en su nombre, tales como por ejemplo alquilar la vivienda y manejar todo lo relacionado a las finanzas, etc.

“Conozco a dueños que tienen la casa totalmente pagada y son indocumentados”, dijo Carlos Marroquín, activista de Occupy Fight Foreclosures en Los Ángeles.  “Ellos necesitan a alguien aquí con el poder legal de pagar sus impuestos de propiedad, seguro de vivienda e hipoteca. Hay que asegurarse de que tienen los poderes y documentos necesarios ya preparados en caso de necesidad”.

Matuz recomienda tener además un poder que se llama “Durable power of Attorney DPOA”, un documento que permite que otra persona de su confianza actúe en su nombre para trámites financieros. Sin un representante designado por usted legalmente, nadie puede hacerlo y su propiedad puede caer en manos del estado, para el llamado “probate”.

Tomar decisiones: ¿Vender? ¿Alquilar?

El primer problema para un deportado que está haciendo pagos de hipoteca es ¿qué pasa si no tengo para seguir haciendo los pagos?

Todo depende de cada caso.

“Cada caso es único”, explica Paz. “Ahora mismo tengo el caso de un papá de familia que decidió auto deportarse. Tiene dos hijos adultos que se van a quedar y refinanciar la propiedad a nombre de ellos. En ese caso, ellos quieren quedarse con la casa porque tienen equity de más del 80% y está en una muy buena locación”.

Pero si no hay forma de seguir pagándola y para evitar el embargo, lo mejor sería vender o alquilar, explica Matuz.

“Las personas que compraron durante la recesión incluso saliendo de la misma compraron casa muy barato”, explica. “Aquí en Arizona vendimos casas a 80,000 y 90,000 dólares cuyo valor ahora se ha triplicado”.

Es mejor irse con algo que con nada, así que vender es una opción y es un buen momento para hacerlo porque el mercado inmobiliario está “caliente” para la venta. 

“Aquí en Arizona y también en California y muchos otros sitios, si pones una casa en venta se vende rápido”, dijo Matuz. “Hay mucha construcción hoy en día pero no tan rápida como la demanda, así que si los números son favorables, se puede vender”.

Los alquileres también están caros, por lo que es posible rentar y “sacar para el pago e incluso tener una diferencia”.

Ante todo, no entrar en pánico y asesorarse bien

No esperar a última hora, consultar ahora mismo con un especialista en bienes y raíces y un abogado especializado en el ramo y tener conversaciones con su familia respecto a lo que les depara el futuro en caso de la deportación de alguno de sus miembros, en particular si es cabeza de familia.

Decidir lo que hará en ese caso y tramitar documentación (poderes, living trust, etc.)

Asegúrese que consulta con especialistas que tienen todas sus licencias en regla.

Haciendo las cosas con antelación también se garantiza que no caerá fácilmente en un fraude.