Evalúan la crisis del alquiler en la ciudad de Nueva York
Diez indicadores de la encuesta sobre viviendas vacantes y las reacciones de los defensores
Los resultados iniciales de una encuesta sobre el inventario de viviendas demuestran que la ciudad aún se encuentra en una emergencia habitacional y que es necesario preservar y fortalecer las regulaciones de renta, según miembros del Concejo, funcionarios de la Administración De Blasio y un grupo de defensores de vivienda e inquilinos en una audiencia el lunes.
Aunque todos los presentes parecían estar de acuerdo, hubo un par de partes interesadas que, en testimonio escrito, suplicaron que difirieran: tanto la Asociación de Estabilización de Rentas como el Programa de Mejoras Comunitarias de Vivienda, asociaciones comerciales que representan a propietarios, dijeron que ya es hora de que finalice la regulación del alquiler.
La Encuesta de Vivienda en la ciudad de Nueva York se realiza cada tres años por parte de la Oficina del Censo de EEUU y es utilizada por la Ciudad para determinar si todavía se encuentra en una oficial “emergencia de vivienda” con tasas de vacantes inferiores al 5%. Si es así, la Ciudad aprobará una legislación que confirma que el estado debe renovar las leyes de regulación de alquileres. En la audiencia del Concejo el lunes, los concejales y el público discutieron los hallazgos iniciales de la encuesta del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD).
“Cuando se combina con la falta de disponibilidad de vivienda de renta regulada, es evidente a partir de estas estadísticas que la ciudad se está volviendo cada vez más inasequible. Hemos perdido cientos de miles de unidades de vivienda de renta regulada desde mediados de la década de 1990” dijo el presidente del Concejo, Corey Johnson. “No podemos arriesgar que más familias tengan que elegir entre pagar el alquiler o asegurar su alimentación diaria”.
Aquí se exponen 10 indicadores de la encuesta de vivienda y cómo los funcionarios del gobierno, el público y los propietarios están interpretando los resultados.
- La tasa de vacantes de alquiler aumentó de 3.45% en 2015 a 3.63% en 2017, pero se mantuvo por debajo del umbral de 5% considerado una emergencia de vivienda.
Mientras que algunos podrían ver esto como una señal de que la emergencia de vivienda está disminuyendo, Barika Williams de la Asociación para la Vivienda y Desarrollo Vecinal señaló en su testimonio escrito que la tasa de vacantes aumentó enormemente -desde el 4,61% hasta el 6,07% – en unidades privadas no reguladas, mientras que la tasa de vacantes en unidades de renta regulada de hecho disminuyó durante este tiempo. Esto, argumentó, significa que las nuevas construcciones de lujo están impulsando el aumento en las tasas de vacantes, no una disminución de la crisis de la vivienda que enfrentan los inquilinos de bajos ingresos.
- Las tasas de vacantes son más altas para unidades de renta alta y más bajas para unidades de renta baja. Las unidades con rentas que piden más de $ 2,000 tienen una tasa de desocupación de 7.42%, un aumento de 6.22% con respecto al 2014. Mientras tanto, las unidades con rentas solicitadas de menos de $ 800 tienen una tasa de desocupación de 1.15%, y esa tasa ha empeorado, por debajo del 1.87 % en 2014.
Como lo reconoció el HPD, esta información parece evidenciar la gran necesidad de la Ciudad para las unidades de bajos ingresos. También sugiere, como argumentan algunos defensores de los inquilinos, que las construcciones nuevas de lujo están resultando en tasas de vacantes más altas al tiempo que no aborda la crisis de asequibilidad.
Pero los representantes de los propietarios dicen que dado que no existe una “emergencia de vivienda” para los apartamentos que alquilan por más de $ 2,000, esto es una justificación más de por qué los apartamentos que se rentan por encima de $ 2,000 deben ser desregulados. (Actualmente, el estado permite que los apartamentos desocupados que alquilan por encima de $ 2,700 se desregulan al momento de quedar vacantes, los defensores de los inquilinos desearían derogar por completo la desregulación al momento que se produce la vacante).
- De todos los condados, los alquileres de Manhattan tienen la tasa de vacantes más alta en 4.73%.
Esto es nuevamente una evidencia para algunos defensores de los inquilinos de que las vacantes son impulsadas por la construcción de apartamentos del lujo en Manhattan; para la Asociación de Estabilización de Rentas, es una razón para poner fin a las regulaciones de alquiler de edificios en Manhattan.
- De 2014 a 2017, las rentas por contratos mensuales en promedio para todos los inquilinos crecieron un 8.1%, (y las búsquedas de apartamentos para rentar aumentaron un 33.9%). Pero probablemente debido a la congelación del alquiler de dos años en apartamentos con alquiler estabilizado, las rentas por contratos mensuales promedio para inquilinos con alquiler estabilizado crecieron solo un 2,6 % durante ese período de tiempo.
Esta diferencia en el crecimiento de la renta es una evidencia para muchos defensores de los inquilinos de que la protección del inventario de viviendas de renta estabilizada de la ciudad nunca ha sido más importante. La Asociación de Estabilización de Rentas, en contraste, señala estas cifras como una señal de que la carga del aumento del impuesto a la propiedad y los pagos de agua y alcantarillado fue asumida injustamente por los propietarios bajo el congelamiento de la renta. El concejal del Bronx Mark Gjonaj también expresó su preocupación de que el aumento en los impuestos a la propiedad y los pagos de agua y alcantarillado eran una dificultad para los propietarios que luego pasaban esos costos a los inquilinos de apartamentos no regulados.
- Aproximadamente el 56 % de los hogares rentados se consideran con una sobre carga en el valor de alquiler (con niveles más altos entre las familias de bajos ingresos). La relación renta-ingreso se ha mantenido igual desde 2011.
Para la Asociación de Estabilización de Rentas, esto sugiere que la crisis de la vivienda no está empeorando. Para ANHD, significa que la carga del alquiler está empeorando para las familias de bajos ingresos mientras mejora para las familias de mayores ingresos.
- Hay más unidades de vivienda que nunca desde que comenzó la encuesta de viviendas en 1965, incluidas 69,000 unidades adicionales desde 2014, lo que explica el crecimiento y las pérdidas en el inventario de viviendas.
Según el HPD, esto significa que a pesar del crecimiento “récord” de vivienda en la ciudad, el suministro aún no sigue el ritmo de la demanda, aunque la agencia también agrega que la Ciudad debe “aumentar específicamente unidades de menor costo y trabajar para retener unidades existentes con rentas más bajas. “En el pasado, algunos grupos defensores de inquilinos expresaron su desacuerdo con la afirmación de que en general se necesita más “oferta” para enfrentar la crisis de vivienda, mientras que los grupos de propietarios a menudo discuten lo contrario: que el sistema de estabilización de renta encarece el desarrollo, lo que resulta en una escasez de oferta de vivienda y aumento de los costos en todos los ámbitos.
- Solo el 3.6 % de los inquilinos reportó cinco o más problemas de mantenimiento de edificios, una de las tasas más bajas desde la primera vez que se tomó la medida en 1991.
No está claro a partir de los datos iniciales cómo la calidad de la vivienda puede diferir según los niveles de renta y el estado de regulación, cuán graves son los problemas de mantenimiento informados comparados con los registrados en años anteriores y si las bajas tasas de problemas reportados indican un mejor mantenimiento o una reducción de las denuncias por parte de los inquilinos. Dicho todo esto, una gran implicación de este punto de datos es que, aunque indudablemente hay muchos edificios con problemas de mantenimiento, la mayoría de los propietarios cuidan adecuadamente sus propiedades.
- En una reversión de las tendencias anteriores, los ingresos de los hogares crecieron más rápido que las rentas de los inquilinos con alquiler estabilizado y los inquilinos no regulados. Entre todos los inquilinos, los ingresos crecieron en 10.9 % mientras que los alquileres aumentaron 6.2%.
La Asociación de Estabilización de Rentas se refiere a esto, entre otras pruebas que contradicen la percepción de una emergencia de vivienda. Sin embargo, como señaló el HPD, la renta media por contrato en la ciudad todavía está por encima del ingreso promedio. Y Oksana Mironova de la Sociedad de Servicio Comunitario argumentó en testimonio escrito que los aumentos en el ingreso medio se ven afectados por el creciente número de neoyorquinos con mayores ingresos, no por la movilidad económica de los neoyorquinos más pobres.
- Un total de 245,000 unidades desocupadas se consideraron no disponibles para la venta o el alquiler en 2017, un aumento del 34 % desde 2014. El 32 % de esas unidades no estaban disponibles porque estaban en proceso o en espera de renovación. Otro 30.5 % no estaba disponible debido al uso ocasional, estacional o recreativo, según la encuesta. (Los hallazgos iniciales no explican el tercio final de las unidades).
La ANHD llama a esto una “estadística discordante” que “plantea la pregunta, ¿dónde está yendo realmente todo el nuevo desarrollo?”, Mientras que la Asociación de Estabilización de Alquileres dijo que, si se incluyeran estas unidades, no habría emergencia de vivienda. Esta estadística parecería resaltar el hecho de que, por sí solo, simplemente aumentar la oferta de unidades de vivienda no resolverá la crisis de asequibilidad. Para algunos, este punto de datos refuerza el argumento para gravar o regular de otro modo los apartamentos de varios pisos, aquellos utilizados esporádicamente por personas adineradas que mantienen principalmente esas propiedades como inversión.
- El monto de la reserva de viviendas con renta estabilizada -966,442 unidades, o el 44.3 % de la reserva total- se mantuvo estadísticamente estable desde 2014, contabilizando tanto las pérdidas como las nuevas unidades estabilizadas por alquiler que se han puesto en línea. La Ciudad también cuenta con 21,751 departamentos adicionales de alquiler regulado que componen el 1% de las viviendas, “continuando con la disminución gradual a largo plazo de estas unidades”, según la encuesta.
El HPD dice que las reformas estatales para fortalecer las leyes de renta en 2011 y 2015 pueden haber ayudado a retener unas 100,000 unidades de renta estabilizada. Los funcionarios de la agencia también mencionaron otros esfuerzos para proteger a los inquilinos con renta estabilizada y el inventario de viviendas con renta estabilizada, como el Grupo de Trabajo Anti-Acoso y el próximo programa de No Acoso Certificado.
Aun así, los miembros del Concejo y el público parecían preocupados por los abusos de los propietarios de las leyes de regulación de rentas o por acosar para expulsar a los inquilinos fuera de sus apartamentos, y la correspondiente pérdida de unidades de renta estabilizada. Johnson dijo que a lo largo de este año, y hasta que la Legislatura del estado apruebe las regulaciones de alquileres en junio de 2019, el Concejo presionará a Albany para que haga cambios a las leyes para poner fin a la desconexión de vacantes, alquiler preferencial, bonos de vacantes y el aumento de reformas al Incremento de Mejoras de Capital, todas las políticas que los defensores de los inquilinos dicen que resultan en el aumento de las rentas y la desregulación en la vivienda de renta controlada.
Aunque al principio para el representante de la HPC Francesc Martí no parecía claro si la administración aún había decidido sus posturas oficiales sobre esas políticas -y el Concejo lo reprendió por esto- más tarde aclaró parcialmente, al igual que la administración a través de un correo electrónico a City Limits, que el alcalde luchará por las mismas cosas que en 2015: el fin de desregular las vacantes, el bono de vacantes, y las reformas a las Mejoras de los Apartamentos Grandes y al Mejoramiento de Capital, así como otras reformas. También tienen la intención de reunirse con las partes interesadas “para crear una agenda integral de reformas”.
Los concejales también presionaron al HPD para información sobre cómo la Ciudad podría mejorar la aplicación de las leyes y la coordinación entre diferentes agencias, así como encontrar otras formas de proteger a los inquilinos. La concejal Margaret Chin sugirió la creación de un subsidio de alquiler basado en proyectos financiados por la Ciudad o un programa de congelación de renta para familias de bajos ingresos.
