Comunidad vigila paso a paso la rezonificación en East Harlem

El miércoles pasado, los planificadores de la ciudad regresaron a la junta de la comunidad de East Harlem para dar su primera actualización desde que el Concejo aprobó la rezonificación de esa área en noviembre pasado.

El ambiente en la sala de la reunión del Comité de Uso de la Tierra pudo haber sido menos inquietante que la primavera pasada, cuando en la sala inundada de manifestantes, la junta completa compitió contra reloj para tomar una decisión sobre si apoyar la propuesta del plan de rezonificación de la Administración De Blasio. Al menos, hubo algunos chistes esta vez: “Todos tienen mi correo electrónico, mi número, no les estoy dando la dirección de mi casa”, dijo Calvin Brown del Departamento de Planificación de la Ciudad (DCP).

Sin embargo, persisten fuertes desacuerdos y preocupaciones sobre el plan que finalmente aprobó, que fue una versión modificada de la propuesta de la Ciudad, que se calcula es de $ 178 millones en inversión en el vecindario.

La rezonificación en East Harlem -el tercero aprobado por la Administración de Blasio- aumentó el desarrollo residencial y comercial permitido en varios corredores del vecindario, y se requiere que una porción de ese desarrollo esté orientada a los ingresos según la política de vivienda inclusiva obligatoria de la Ciudad.

A lo largo del proceso de planificación previo a la aprobación de la rezonificación, la comunidad estaba profundamente dividida. Algunas, incluida la junta comunitaria y la presidenta del condado Gale Brewer, presionaron para que el plan de la Ciudad sea más parecido al Plan Vecinal de East Harlem, una propuesta para una rezonificación más modesta y un conjunto integral de iniciativas elaboradas por un comité directivo y la concejal Melissa Mark-Viverito. En última instancia, esos defensores dieron a City Limits diferentes impresiones sobre el plan final negociado por Mark-Viverito y el Concejo Municipal: algunos sintieron que el Concejo lo había hecho bastante bien, mientras que otros sintieron que el Concejo había fallado en responder muchas interrogantes.

Luego estaban los defensores que siempre creyeron que cualquier rezonificación causaría aburguesamiento y desplazamiento y que por tanto permanecen se oponen firmemente.

Lo que estos defensores están haciendo ahora también varía: algunos opositores están demandando a la Ciudad con la ayuda de Legal Aid Society, que ya había iniciado un juicio con los residentes de Crown Heights para detener la reurbanización de Bedford Union Armory. Otros se centran en la defensa continua para mejorar el plan o en hacer que la Ciudad rinda cuentas de sus promesas.

Analizando el plan revisado

En la reunión del comité, Brown del DCP y personal del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) proporcionaron una descripción general del acuerdo final alcanzado entre el Concejo y la Administración de Blasio. El Concejo pudo reducir la densidad permisible propuesta por la Ciudad y limitar la altura en futuros proyectos de desarrollo, aunque aún permitirá más densidad en la Tercera Avenida de lo que originalmente se incluyó en el Plan vecinal de East Harlem. El DCP también se ha comprometido con algunas tareas de seguimiento, como la revisión de los requisitos de estacionamiento en el vecindario y la introducción de enmiendas para restringir la altura de construcción en ciertas áreas que quedaron sin que se fijara ese requisito.

El Concejo también aseguró una variedad de inversiones en el vecindario, desde $ 50 millones para reparaciones en complejos de NYCHA en el área, hasta inversiones en una explanada frente al mar y la creación de un nuevo centro Workforce1 en East Harlem. El HPD también actualizó su plan de vivienda para East Harlem con varias iniciativas nuevas, cada una con su propio cronograma de implementación.

Por ejemplo, East Harlem será una de las áreas de enfoque para el plan piloto “certificado de no acoso”, que requerirá que los propietarios que buscan renovar sus propiedades demuestren que no han acosado a los inquilinos. Ese programa se lanzará en septiembre de 2018.

East Harlem es también una de las áreas seleccionadas para el nuevo plan piloto Landlord Ambassador de la Ciudad, que financia a las organizaciones comunitarias para llegar a los pequeños propietarios y brindarles información sobre los programas de asequibilidad del HPD. La Asociación de Vivienda Mutua de Nueva York (MHANY) comenzó a brindar estos servicios a fines del año pasado y continuará hasta el final del año fiscal 2019, y ha comenzado apuntando a los propietarios que tienen gravamen impositivo pendientes en el vecindario.

El HPD también se enfocó en East Harlem para realizar inspecciones de todas las propiedades en un bloque donde se habían identificado dificultades. Entre agosto de 2016 y julio de 2017, el HPD visitó 426 edificios y identificó alrededor de 20 edificios para “tomar medidas adicionales, incluida la inspección completa de los edificios, litigios y / o monitoreo continuo”. Ese esfuerzo en East Harlem ya terminó, pero “el HPD continuará aceptando recomendaciones sobre los edificios de los grupos comunitarios de East Harlem y los encuestas sobre edificios con problemas según sea necesario”.

La Ciudad también se ha comprometido recientemente a desarrollar más terrenos baldíos de propiedad pública con viviendas asequibles. Y al seleccionar desarrolladores para proyectos en toda la ciudad, el HPD ahora tiene preferencia por los urbanizadores que han demostrado tener un historial de inversión en desarrollo económico y comunitario y por aquellos que hacen que la participación significativa de la comunidad sea parte de su plan. La agencia ahora también otorga la misma importancia a los desarrolladores que tienen una importante experiencia en rehabilitación de viviendas. Esos cambios parecerían dar una ventaja a los desarrolladores locales y sin fines de lucro, que se han quejado de ser excluidos de las iniciativas de vivienda del alcalde.

La junta todavía tiene preocupaciones

En junio pasado, la Junta Comunitaria 11 votó en contra de la rezonificación de East Harlem pero dijo que podrían aceptar una rezonificación más modesta bajo ciertas condiciones, incluyendo que el 20% de las nuevas unidades residenciales están disponibles para familias que ganan menos de $ 25,770 para una familia de tres y el 30% son para familias que ganan entre $ 25,770 y $ 103,080. Muchos otros dijeron que la junta simplemente debería haber rechazado la rezonificación.

En la reciente reunión del comité, los miembros de la junta aún expresaron su preocupación de que la rezonificación y las inversiones de HPD asociadas no crearían suficientes viviendas asequibles para los residentes con menores ingresos, incluidas las personas que ganan menos de $ 10,000 al año.

“Realmente necesitamos ayudar a estas personas porque son ellas las que viven en los refugios”, dijo el presidente del Comité de Uso de la Tierra, Candy Vives-Vásquez.

La preocupación fue compartida por la presidenta de la mesa directiva, Nilsa Orama, quien, en su trabajo de ayudar a los residentes a solicitar viviendas asequibles, a menudo se relaciona con los residentes de NYCHA que buscan abandonar sus deteriorados apartamentos. “Cuando se postulan, no ganan lo suficiente porque tienen discapacidad o jubilación”, dijo, y agregó que si bien ella entendía que desarrollar la vivienda para las personas de ingresos medios también es importante, la Ciudad necesitaba hacerlo más atractivo para los desarrolladores, construir apartamentos para las bandas de ingresos más bajos, e invertir más en NYCHA. “Esto no es una victoria; este es un comienzo”, dijo ella.

Según el HPD, en los últimos cuatro años, el 15 % de las unidades construidas o preservadas en East Harlem se han dirigido a hogares que ganan menos de $ 25,770 para una familia de tres. Algunos proyectos futuros en terrenos públicos tendrán más unidades para esas familias.

Un miembro de la junta se opuso al hecho de que, de hecho, no se proporcionó información sobre los fondos para la mayoría de las iniciativas en el rastreador (estas iniciativas fueron etiquetadas con un misterioso “N / A”), mientras que otro expresó su preocupación de que la alcaldía estaba contando iniciativas en toda la ciudad que habrían sucedido con o sin una rezonificación. “Deberíamos obtener algo más allá del hecho de que ya es una iniciativa de toda la ciudad”, dijo Marie Winfield.

Reacciones de los miembros del Plan Vecinal de East Harlem

Community Voices Heard, una organización comunitaria que lucha por los residentes de bajos ingresos y personas de color y fue un participante clave en el proceso de planificación del vecindario de East Harlem, no ha hecho declaraciones públicas sobre la rezonificación desde su aprobación.

“No hemos salido. ‘Esto es lo peor del mundo’ y no hemos protestado en la calle, porque hay mucho que esperar y ver. Estamos enfocados en asegurarnos en que se cumpla, realmente hubiéramos deseado mucho más de lo que se aprobó allí”, dijo Afua Atta-Mensah, director ejecutivo de Community Voices Heard.

La miembro Agnes Rivera dijo que no se tuvieron en cuenta las demandas del Plan del Vecindario de East Harlem. “¿Por qué aparentar que estás realmente interesado en nuestro punto de vista y luego ni siquiera lo tomamos en consideración, ni en una cuarta parte?”, dijo Rivera.

Su principal preocupación es que la rezonificación aprobada no logrará crear viviendas asequibles para quienes viven actualmente en el vecindario, que ya están sintiendo los efectos del aumento de las rentas y el hecho de ver cómo se cierran sus tiendas locales de comestibles o se vuelven inaccesibles. “Eso es realmente frustrante: ya no podemos apoyar a nuestro vecindario”, dijo la miembro Rose Fernández. También les preocupa el potencial de la rezonificación para exacerbar las presiones del mercado sobre los inquilinos que viven en viviendas existentes con renta estabilizada.

El Plan Vecinal de East Harlem solicitó que el 20% del total de unidades creadas en sitios públicos sea asequible para familias que ganan menos de $ 25, 770, y la Ciudad ha ofrecido tanto en algunos de los próximos desarrollos en sitios públicos. Pero Community Voices Heard se ha esforzado por un objetivo mayor del 40%.

David Nocenti, director ejecutivo de Union Street Settlement, una organización sin fines de lucro que ofrece servicios sociales y otro participante en el proceso de planificación de East Harlem tomó un tono ligeramente más positivo sobre el paquete de inversión aprobado con la rezonificación.

“Creo que la mayoría de la gente estaría contenta con el nivel de compromisos que se hicieron, pero una vez más la preguntaclave será: … dentro de tres años, ¿realmente habrán ocurrido?”, dijo.

Chris Cirillo, director ejecutivo de Ascendant Neighborhood Development Corporation, un desarrollador sin ánimo de lucro, fue igualmente prudente pero optimista.

“Creo que la rezonificación final que fue aprobada por el Concejo terminó mucho más cerca de la visión que se presentó en el plan del vecindario de lo que el Departamento de Planificación de la Ciudad originalmente propuso”, dijo. “¿Es todo lo que creo que el vecindario quería ver? No, pero creo que definitivamente es un conjunto bastante significativo de compromisos y ahora veremos cómo avanza realmente y cómo las agencias realmente intentan hacer realidad esos compromisos”.

Continúa inflexible oposición

Marina Ortiz, defensora de East Harlem Preservation y miembro del consejo directivo de East Harlem-El Barrio Community Land Trust, que siempre se ha opuesto a cualquier rezonificación, preguntó a Brown por qué la Ciudad invertía $ 25 millones en la renovación del mercado público de East Harlem, La Marqueta, cuando ese dinero podría ir a subsidiar una asequibilidad más profunda o al fideicomiso de la tierra de la comunidad.

“Las inversiones que se están realizando en East Harlem son ‘mirando hacia el futuro’, y ese futuro no nos incluirá a nosotros”, explica Ortiz a City Limits. Ella también discrepa con las alturas de los edificios propuestos para la intersección de la calle 116 y Lexington -hasta 20 pisos- que, según ella, darán lugar a la demolición del corazón comercial de East Harlem.

Ortiz es partidaria de la demanda que alega que el manual de revisión ambiental de la ciudad subestima el potencial de una rezonificación para causar desplazamiento y se desarrolló sin la opinión pública adecuada. Ortiz argumenta que dado el historial de la Ciudad en hacer cumplir las leyes existentes, será fácil probar que es incapaz de prevenir el desplazamiento causado por la rezonificación.

En vísperas del cambio

Sin lugar a dudas, East Harlem se ve como un lugar apropiado para la inversión inmobiliaria. Sin embargo, desde el principio es difícil medir exactamente cuánto ha reexaminado o exacerbará la tendencia actual del mercado la rezonificación.

La semana pasada, Yair Tavivian, que dirige la empresa inmobiliaria Douglass Elliman, dijo a Multihousing News que East Harlem y Midtown East son un lugar atractivo para invertir en condominios porque los precios, por debajo de $ 3 millones, aún son “alcanzables”, porque la nueva línea del metro de la Segunda Avenida atrae a los residentes y debido a la reciente rezonificación.

“Vemos muchos desarrolladores comprando sitios allí, junto con las cafeterías y la apertura de tiendas de lujo, que son siempre indicativas de un vecindario prometedor”, dijo.

Por otro lado, Holley Drakeford, de Drakeford Realty Group, hablando con BisNow sobre el futuro del lado este de la calle 125, dijo que la gente aún está descifrando la rezonificación de East Harlem. Ella predijo que las cosas solo comenzarían a calentarse en la calle 125 Este si se pusieran en marcha dos grandes proyectos de desarrollo planificados: el desarrollo por parte de la Organización Durst de un lote grande y largo vacante en la calle 125 y Park, y el proyecto planificado de Extell entre Lexington, y la Tercera Avenida, la calle 124 y la calle 125 Este.

De acuerdo con la renta media de apartamentos multifamiliares recolectados por Zillow, los alquileres medios en la parte sur de East Harlem crecieron significativamente en el invierno de 2016 y luego volvieron a los niveles de 2015 en enero de este año, mientras que los alquileres en la parte norte de East Harlem varió con el tiempo, aunque finalmente aumentó de enero de 2015 ($ 2150) a enero de 2018 ($ 2275). Otro cálculo de Zillow, el Zillow Rent Index, que analiza las viviendas tanto dentro como fuera del mercado, indica una tendencia más marcada, con rentas medias que aumentan de aproximadamente $ 2347 en el norte y $ 2611 en el sur a aproximadamente $ 3000 en ambas partes.

Para leer la versión en inglés ir a: CityLimist.org