Es menos costoso demoler y reconstruir el 33% de unidades de vivienda pública de NYC que repararlas

Sobre el deterioro de la gran mayoría de los apartamentos y edificios de la Autoridad Única de Vivienda Pública de la Ciudad de Nueva York (NYCHA), ya se sabe suficiente. 

Pero nuevos datos compartidos esta semana, ponen sobre la mesa, que todos los presupuestos calculados hasta ahora, para siquiera rectificar algunas fallas estructurales, fueron devorados por la inflación de los últimos meses.

Una rigurosa exposición de la Dirección de Estudios de Vivienda y Desarrollo Económico de la Comisión Ciudadana de Presupuesto (CBC) concluye que “las condiciones en las 161,000 unidades de vivienda pública de la Sección 9, que administra NYCHA, se han deteriorado tan precipitadamente, que la inversión requerida para rehabilitar las unidades se ha duplicado”.

En 2018, CBC estimó que para 2023, basándose en la tasa histórica de deterioro, el cinco por ciento de las unidades estarían muy cerca a ese punto, en el que costaría más repararlas, que construirlas nuevas. 

Ahora, este año con el aumento de los costos, más de un 33% está cerca del límite en el que construir algo nuevo, cuesta mucho menos que reparar, unidades prácticamente destruidas.

Un aumento de seis veces, con respecto a 2017.

Costoso y lento

La conclusión demoledora de Sean Campion, director de CBC, en un testimonio compartido ante la Comisión de Vivienda Pública del Concejo Municipal, dejó claro que “una inflación superior a la esperada, aumentó las necesidades de veinte años, en 27,800 millones de dólares”.

Esto quiere decir, en palabras simples, que se hará mucho más complicado, costoso y lento, rehabilitar y descarbonizar edificios, electrificar los sistemas de calefacción y agua caliente, en lugar de reemplazar los sistemas antiguos de gas o vapor. 

Si se compara con el alza de precios en general, que no se ha detenido y tuvo sus picos máximos en 2021 y 2022, las “necesidades no atendidas”, crecieron a una tasa anual promedio, del 10 por ciento.

Aunque el escenario luce desolador para la vivienda pública de la Gran Manzana, los defensores de las coaliciones de los derechos de los inquilinos, valoran que NYCHA este año avanzó en una radiografía muy clara, que captura en detalle, todas las necesidades de estas unidades residenciales para planes de rehabilitación y planificación.

Se trata del Programa de Evaluación de Necesidades Físicas (PNA) que ofrece un conjunto de datos para apoyar y justificar inversiones de emergencia, a corto y mediano plazo, un reporte que no se realizaba desde hace cinco años.

Allí de manera detallada se expone que el costo estimado para reparar las deterioradas viviendas públicas de la ciudad de Nueva York ha aumentado considerablemente a $78,3 mil millones de una estimación anterior de $45.3 mil millones.

Esta evaluación atribuye la mayor parte del aumento, a los crecientes costos de construcción.

En este sentido, la agencia de vivienda pública más grande del país, está luchando actualmente por revertir su fracaso de larga data, para mantenerse al día con el estado de deterioro de sus departamentos.

Aunque no se inspeccionaron físicamente el 100% de las instalaciones de NYCHA, una muestra de 30 desarrollos, permite proyectar lo que están padeciendo miles de neoyorquinos que viven en estas unidades.

Hasta el agua potable

Portavoces de la Sociedad de Ayuda Legal y la Sociedad de Servicio Comunitario (CSS) también acudieron a dar sus testimonios al Concejo Municipal esta semana, sobre su visión sobre el decadente estado de las unidades residenciales, en donde vive el 4% de los neoyorquinos.

“Descubrimos que en 2022, casi la mitad de los residentes de NYCHA dicen que las fugas y el moho son un problema grave en sus hogares. Más de la mitad dice que las puertas que funcionan correctamente son una preocupación grave“, expuso Iziah Thompson.

También se dejó claro que para el 30% de los residentes de NYCHA el acceso al agua potable era un “problema grave”.

A Thompson le preocupa que la “naturaleza alarmista” del anuncio de $78 mil millones, la inflación y la astronómica inversión que requiere “levantar” a algunos edificios envíe un mensaje a nivel federal, estatal y municipal, de que “no vale la pena salvar las viviendas públicas de NYCHA porque las necesidades insatisfechas son simplemente demasiado grandes”.

Y, finalmente este mensaje, podría dar crédito a la idea de que la demolición de viviendas públicas es la única opción para el futuro de estas unidades.

Respuestas cada vez más lentas

La puertorriqueña Santa Ruiz, quien ha vivido en un complejo de vivienda pública en Manhattan por décadas, considera que en comparación, con otros complejos vive en un sitio “cinco estrellas”.

Sin embargo, tiene la misma queja de casi el 100% de los moradores de estas unidades en los cinco condados: Una falla pasa mucho tiempo en resolverse y ahora todo es como más lento.

“Estaban arreglando el techo y eso generó filtraciones en mi apartamento. Pasaron meses antes de yo superar eso. Escuchas que hay dinero para otras tantas cosas, pero no para las viviendas de trabajadores neoyorquinos que están luchando por décadas“, estimó Santa.

Ante la cercanía del invierno, ya algunos residentes de NYCHA empiezan a temblar, pues las fallas de calefacción son el drama recurrente para miles, cuando las temperaturas se perfilan congelantes.

“Ni el pasado verano, ni el pasado invierno, sufrimos tanto porque no fueron tan extremos. Pero las fallas de calefacción nos aterran. Es ridículo, que mientras a los recién llegados, los meten en hoteles de lujo, por meses, para nosotros los trabajadores, que ni siquiera a veces podemos pagar la renta, nos ignoren”, se quejó la dominicana Carla del Río, con 20 años viviendo en Inwood Houses, en el Alto Manhattan.

Carla asegura que por motivos de enfermedad y desempleo, no ha podido pagar la renta y desconoce si tendrá que ser parte de los miles de desamparados que viven en las calles.

“Solicitas una ayuda y no hay recursos. Las opciones de trabajo no son las mismas. Pero ves las noticias y la Ciudad costea las tres comidas y el alojamientos en hoteles, en donde no hay filtraciones, ni fallas de servicios de inmigrantes recién llegados. Esto es algo muy extraño”, refirió.

Alta morosidad

Más de 60,000 de los 161,400 hogares de NYCHA ahora deben dinero, con atrasos promedio de $7,200, de acuerdo con datos compartidos por la publicación digital The City.

Hasta el 30 de junio de este año, más de 1,250 hogares habían recibido avisos y sus casos ahora están pendientes en el Tribunal de Vivienda, precisó el medio neoyorquino.

El otro capítulo preocupante para miles de residentes, es que a principios de este año, NYCHA reanudó el envío de avisos de desalojo a hogares que están muy atrasados en el pago del alquiler, una práctica que la autoridad había suspendido durante la pandemia. 

“Es frustrante que los neoyorquinos que la estamos pasamos mal, para siquiera retener nuestros apartamentos, tengamos que escuchar que se diga que cada inmigrante cuesta $300 dólares diarios. Cuando una mujer trabajadora como yo, va a pedir una ayuda de 1,000 pesos, para mi renta. !Y no hay!”, se quejó la residente de un complejo NYCHA, sin detallar qué tipo de ayuda y dónde la estaba solicitando.

El monto de renta atrasada adeudada por los inquilinos de viviendas públicas de la ciudad de Nueva York, que se atrasaron en sus pagos durante la pandemia y nunca se recuperaron, alcanzó a finales de agosto, los $500 millones.

Reparaciones… en el congelador

Portavoces de NYCHA dijeron a El Diario que el actual déficit financiero, agudizado aún más por la alta morosidad de los inquilinos, ya ha obligado a poner en el “congelador” algunas reparaciones.

En este momento la capacidad de la autoridad para cumplir con los plazos prometidos, codificados en un acuerdo de 2019, con el gobierno federal, para limpiar el moho tóxico y la peligrosa pintura con plomo, además reemplazar los viejos sistemas de calefacción y ascensores, por lo menos, se tendrán que revisar.

Fuentes municipales aclararon que la Ciudad está presionando al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU (HUD) para que entregue fondos de protección contra desalojos relacionados con la pandemia, para ayudar a los inquilinos del sistema de vivienda pública a enfrentar la histórica morosidad acumulada en los últimos tres años.

Más de 400,000 neoyorquinos residen en los 328 desarrollos de vivienda pública de NYCHA en los cinco condados de la ciudad. Otros 235,000 reciben asistencia de alquiler subsidiado en viviendas privadas a través del Programa de Vivienda Arrendada de la Sección 8 administrado por NYCHA”.

Con base al último reporte de la Defensoría del Pueblo se pudo corroborar en una encuesta que el “88% de las familias de NYCHA son afroamericanas o hispanas, con un ingreso bruto promedio de menos $25,000, mientras que el ingreso bruto promedio de la ciudad de Nueva York es de $67,046”.

¿Demoler o renovar?

• $180,00 era el promedio de reparación y modernización de una unidad en 2017, ahora es de $373,000.

• 1/3 de los apartamentos de NYCHA están muy cerca del punto en el que cuesta más repararlos que construirlos nuevos.

• 57% de los apartamentos corren el riesgo de superar el costo de reposición muy pronto, con proyecciones a cinco años de entre 300,000 y 400,000 dólares por unidad.