Nueva York: beneficios fiscales impulsan edificios de menos de 100 apartamentos

Los desarrolladores de Nueva York están apostando por la construcción de edificios residenciales de menos de 100 apartamentos para aprovechar los beneficios fiscales del programa estatal 485-x.

Entre julio de 2024 y septiembre de 2026 se registraron 172 proyectos nuevos o planificados de este tipo, frente a apenas 13 edificados entre 2008 y 2023. La estrategia permite acceder a incentivos con menores obligaciones de vivienda asequible y sin determinados requisitos salariales para los trabajadores de construcción.

Sin embargo, este crecimiento plantea nuevas interrogantes para las familias que buscan alquilar en la ciudad: aunque pueden aumentar la oferta de viviendas, también pueden reducir la proporción de apartamentos destinados a hogares de menores ingresos. La Ciudad de Nueva York estima que necesita cerca de 700,000 viviendas nuevas durante la próxima década para enfrentar su escasez habitacional.

El límite de 99 apartamentos cambia las reglas

El aumento de proyectos pequeños está relacionado con los lineamientos del programa 485-x, conocido como Affordable Neighborhoods for New Yorkers (ANNY), que ofrece exenciones de impuestos sobre la propiedad a desarrollos residenciales que cumplen determinados requisitos.

Según la Real Estate Board of New York (REBNY), Brooklyn concentró 65 proyectos de menos de 100 unidades entre julio de 2024 y septiembre de 2026. Queens registró 58 y Manhattan, 17.

Para edificios de entre 6 y 99 apartamentos, el programa exige que al menos 20% de las viviendas sea asequible, con un promedio de ingresos equivalente al 80% del ingreso mediano del área (AMI).

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En proyectos de 100 o más unidades se establecen obligaciones diferentes, entre ellas requisitos de vivienda asequible y salarios para los trabajadores de construcción. Las reglas contemplan un salario mínimo de $40 por hora para los trabajadores de determinados proyectos, sujeto a ajustes anuales.

“Deberíamos alentar proyectos más grandes y asegurarnos de que cada barrio contribuya a resolver la crisis de vivienda”, sostuvo Basha Gerhards, vicepresidenta ejecutiva de políticas públicas de REBNY.

¿Cómo pueden afectar estas disposiciones a los inquilinos?

Para las familias que buscan alquilar en Brooklyn, Queens o Manhattan, la clave no está solamente en cuántos apartamentos se construyen, sino también en cuántos estarán disponibles a precios accesibles.

Un edificio de 99 unidades debe reservar al menos 20% para vivienda asequible. En cambio, ciertos proyectos de 150 o más unidades en zonas elegibles deben destinar 25% de sus apartamentos a ese propósito, con un promedio de ingresos equivalente al 60% del AMI, un nivel más accesible para hogares con menores ingresos.

En términos prácticos, un edificio de 99 apartamentos tendría que ofrecer alrededor de 20 unidades asequibles, mientras que uno de 150 debería reservar aproximadamente 38 bajo el requisito del 25%.

La normativa también establece que las viviendas asequibles deben compartir entradas y áreas comunes con las unidades de mercado y permanecer bajo regulación de estabilización de alquileres durante el periodo correspondiente.

Proyectos que se dividen para aprovechar los incentivos

Algunos desarrolladores han encontrado formas de mantener sus construcciones por debajo del límite de 100 unidades mediante estructuras legalmente separadas.

Un ejemplo es The Eastline, en el Upper East Side, una torre de 23 pisos que se divide en dos edificios de 99 apartamentos cada uno, ubicados en 1655 First Avenue y 355 East 86th Street. Aunque comparten espacios como un patio y una terraza, legalmente funcionan como estructuras independientes.

Otro caso es The Fleet, en el centro de Brooklyn, que cuenta con 450 viviendas de alquiler distribuidas en cinco direcciones. Ninguna de las estructuras supera las 99 unidades.

Estos proyectos son una muestra de cómo los incentivos fiscales pueden influir no solo en el número de viviendas construidas, sino también en la manera en que los desarrolladores organizan sus proyectos.

“Nueva York no puede satisfacer sus necesidades de vivienda construyendo en pequeña escala. Necesitamos políticas que hagan posible construir sustancialmente más vivienda, particularmente en barrios con buen acceso al transporte que puedan soportar mayor densidad”, declaró Gerhards.

Por qué la planeación inmobiliaria importa para Nueva York

La ciudad enfrenta una escasez persistente de viviendas y una tasa de vacancia históricamente baja. Su administración proyecta construir y preservar 200,000 viviendas asequibles durante la próxima década, además de estabilizar otras 200,000 existentes.

El crecimiento de los edificios pequeños plantea un desafío para esa estrategia: puede facilitar nuevos desarrollos en terrenos reducidos, pero también generar menos unidades asequibles que proyectos de mayor tamaño.

Para quienes buscan vivienda, conviene preguntar si un edificio participa en el programa 485-x, qué porcentaje de sus apartamentos está reservado como asequible y cuáles son los límites de ingresos para participar en los sorteos.

También es importante revisar el ingreso mediano del área (AMI), porque determina los requisitos de elegibilidad y los límites de renta. Un apartamento anunciado como asequible al 80% del AMI puede seguir fuera del alcance de algunos hogares de ingresos bajos.

Preguntas frecuentes (FAQ) sobre el programa 485-x en Nueva York

¿Qué es el programa 485-x de Nueva York?
Es un incentivo fiscal que ofrece exenciones de impuestos sobre la propiedad a proyectos residenciales que cumplen requisitos de vivienda asequible y otras condiciones.

¿Por qué los desarrolladores construyen edificios de 99 apartamentos?
Porque los proyectos de 6 a 99 unidades tienen requisitos específicos de vivienda asequible y no están sujetos a determinados requisitos salariales aplicables a proyectos mayores.

¿Cuántas viviendas asequibles debe tener un edificio pequeño?
Al menos 20% de sus unidades, con un promedio de ingresos equivalente al 80% del AMI.

¿Cómo puede encontrar un inquilino una vivienda asequible?
Puede consultar los sorteos y oportunidades publicados por el Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas de Nueva York (HPD), además de revisar los límites de ingresos y renta.

Conclusión

El límite de 99 apartamentos para construir edificios habitacionales con incentivos fiscales en Nueva York se ha convertido en un factor importante para los desarrolladores que buscan aprovechar mejores condiciones financieras.

Sin embargo, el aumento de proyectos pequeños también abre un debate sobre cuántas viviendas asequibles necesita la ciudad y si las reglas actuales están ayudando a las familias que más enfrentan dificultades para encontrar un alquiler dentro de su presupuesto.

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