21,000 viviendas asequibles entrarán al mercado en NYC

Con el peso de la peor crisis de viviendas asequibles en 50 años, el Estado y la Ciudad de Nueva York anunciaron este miércoles que a través de una secuencia de cambios legales e incentivos a desarrolladores inmobiliarios, se construirán en la Gran Manzana, 71,000 nuevas viviendas. 

De ese total, por lo menos 21,000 entrarán en la categoría de unidades asequibles para las familias de la clase trabajadora. Esto significa que desde los venideros meses y hasta el año 2031, grupos familiares con ingresos desde los $60,000 anuales o menos, podrían optar por apartamentos nuevos o rehabilitados por un costo mucho menor, que los precios estrafalarios del mercado, que ya definen a los cinco condados.

Hasta este mes de octubre, la renta promedio de un apartamento, de una sola habitación es de $3,902 por mes, de acuerdo con la plataforma apartaments.com

Este nuevo acuerdo, garantiza la creación de unidades habitacionales con la extensión del controversial programa 421-A, el cual en palabras simples, se ideó desde 1971, para disminuir impuestos a los desarrolladores, para que incluyan en sus proyectos una cuota de apartamentos de bajo costo.

Ante esta extensión, que estaba en el limbo por la oposición de grupos de legisladores estatales y municipales, los propietarios de casi 650 edificios presentaron ya cartas de intención de edificar o terminar sus proyectos. En resumen, bajo este esquema el sector privado construye, se le restan sustanciales impuestos, pero a cambio están obligados, a que en sus proyectos se incluya un porcentaje de unidades asequibles.

Desde el próximo año

En este sentido, Roberto Rodríguez, presidente de la Autoridad de Dormitorios del Estado de Nueva York (DASNY) aclaró que con la extensión de este modelo de desarrollo, se logró “salvar” el avance de una serie de proyectos, que corrían el riesgo de verse estancados.

“Reconocemos esta terrible crisis. A través de otras iniciativas, vamos a sumar opciones de vivienda para la clase trabajadora. El nuevo esquema de incentivos fiscales, aumenta a un 25-30% el número de opciones asequibles que cada desarrollador debe garantizar. Y reduce sensiblemente los ingresos anuales, que cada familia debe ganar, para optar al programa”, indicó a El Diario el funcionario estatal.

Por ley se extendió la fecha límite de finalización de estos proyectos, bajo el 421-A, hasta el 15 de junio de 2031. En muchos casos, los rigores de la pandemia, habían puesto pausa al cronograma de algunas edificaciones. Y como plan vencía en 2026.

Rodríguez proyecta que desde el próximo año, se podrían empezar a ver los frutos de estos incentivos, pues muchos proyectos no están empezando de cero, sino que estaban paralizados.

“Mi administración está comprometida, a combatir la crisis de asequibilidad, en todas las regiones del Estado y extender los plazos de este programa es una forma de lograrlo”, comentó la gobernadora Kathy Hochul.

Construir donde antes no se podía

En paralelo, en el presupuesto del año fiscal 2025 de la gobernación de Nueva York, en alianza con el gobierno municipal, se incluyeron una serie de legislaciones, que abre la puerta a construir viviendas, en donde por reglas de zonificación están actualmente prohibidas. 

Además de salvaguardar más de 70,000 nuevas unidades en riesgo, las medidas del presupuesto estatal 2025 también crearon un plan de viviendas asequibles, para reemplazar la 421-a, que se denominará “Barrios Asequibles para los Neoyorquinos”, conocida como 485-x. 

El paquete también fomenta las conversiones de oficinas, para crear más unidades asequibles junto con la eliminación del límite de “proporción de superficie construida”, que frenaba la producción de viviendas, y autoriza a la Ciudad a emprender un programa piloto para legalizar y hacer apartamentos seguros en sótanos y bodegas.

Como parte del presupuesto aprobado para el año fiscal 2023, la gobernadora anunció un plan de vivienda de cinco años, por $25 mil millones para crear o preservar 100, 000 viviendas asequibles en todo el estado, incluidas 10,000 con servicios de apoyo para poblaciones vulnerables. De acuerdo con los balances oficiales, hasta la fecha, se han creado o conservado más de 45,000 viviendas.

El alcalde Eric Adams interpreta que se está al frente del cambio más favorable en la historia, al dar pasos para cambiar los códigos de zonificación.

“Para brindar la vivienda asequible que los neoyorquinos necesitan, cada nivel de gobierno tiene un papel que desempeñar, y esperamos trabajar con el Concejo Municipal para salir de esta crisis de vivienda”, refirió.

Los altos costos de la vivienda, siguen alejando a la gente de la ciudad de Nueva York. Un tercio de todos los inquilinos, gastan más de la mitad de sus ingresos en el alquiler. Y la ciudad ha perdido unos 500,000 apartamentos baratos en los últimos 30 años, con base a cifras oficiales.

Muchas críticas a este modelo

Algunos grupos que trabajan en nombre de los inquilinos insisten en que tal como fue aplicado en el pasado, el 421-A fue ineficiente, porque la Ciudad dejó de recibir millones de dólares en ingresos fiscales. Y en realidad, no se ayudó de manera sustancial a los neoyorquinos de bajos ingresos, que enfrentan los mayores problemas de vivienda.

Por su parte, muchos promotores esgrimen, que sin algún tipo de exención fiscal o subsidio, para construir viviendas asequibles en sus edificios, pocos se molestarán en ofrecerlos, especialmente con los costos de construcción en aumento, debido a la inflación.

También defienden que el programa fue extremadamente “popular” entre los promotores, ya que según una investigación del Centro Furman, citada por The New York Times: más de dos tercios de las 117,042 unidades de alquiler construidas entre 2000 y 2010 se beneficiaron del 421-A.

Desde el año 2022, de forma abierta, un grupo de funcionarios electos, liderados por el contralor Brad Lander, hicieron varios llamados de atención, para que este modelo de exención de impuestos a los desarrolladores no se renovara.

“Este programa ha otorgado a los desarrolladores la mayor exención fiscal de nuestra ciudad, solo para su beneficio. El 75% de los neoyorquinos no pueden pagar las unidades reservadas, a través de este programa. 421-a no proporciona a los neoyorquinos de bajos ingresos las viviendas asequibles que necesitan. Clamamos por un verdadero plan de vivienda asequible, no otra oportunidad para que los desarrolladores se beneficien”, cuestionó la concejal de El Bronx, Pierina Sánchez.

Una crisis que sacude a los hispanos

 Un estudio publicado por el Instituto de Política Fiscal (FPI) de Nueva York, revela que entre 2020 y 2023 la población de todo el Estado cayó en 533,200 personas, lo que significa un 2.7%. Una cifra descrita como las más “pronunciada” en todo el país.

Se concluyó que el 36% de los hogares que abandonan el estado de Nueva York, se mudan en busca de viviendas más asequibles, un porcentaje que duplica las tendencias, antes de la crisis de salud pública, causada por la pandemia.

Es de destacar, que los neoyorquinos hispanos tienen cada vez más probabilidades de irse, con tasas de mudanza de un 38% más altas que las de los neoyorquinos blancos, en los años transcurridos desde la pandemia.

NYC sin oferta

• 1.4% de los apartamentos de la ciudad de Nueva York estaban vacíos el año pasado y disponibles para alquilar, la tasa más baja en décadas, con base a la encuesta de viviendas de NYC.

• 1% de los apartamentos asequibles, es decir con un precio inferior a los $2,400 estaban disponibles.

• 0.4% de los apartamentos con un precio inferior a $1,100 estaban vacíos, pero como advierten los portavoces de las organizaciones de defensa de los inquilinos, en la práctica esta disponibilidad se traduce en cero.

• 500,000 viviendas nuevas necesita NYC para satisfacer la demanda y dar cabida a las personas que se mudan a la región, esta proyección es derivada de un reporte de la Comisión de Presupuesto Ciudadano.

• $70,000 al año, es el ingreso familiar medio de los inquilinos, mucho menos que los $120,000 que un hogar necesitaría para poder pagar un apartamento de $3,000.