Airbnb en Nueva York podría permitir 4 huéspedes sin anfitrión: cómo te afectaría

El Concejo Municipal de Nueva York analiza una propuesta que permitiría alojar hasta cuatro adultos y sus hijos en alquileres de corto plazo en ciertas viviendas, incluso cuando el propietario no esté presente. Sin embargo, el proyecto Intro. 879 sigue pendiente este sábado 3 de octubre de 2026, por lo que quienes anuncien o reserven una propiedad todavía deben cumplir las reglas actuales: anfitrión presente, registro municipal y un máximo de dos huéspedes.

El cambio podría abrir una fuente adicional de ingresos para algunos propietarios que enfrentan hipotecas, impuestos y reparaciones.

Sin embargo, la propuesta no permitiría alquilar cualquier vivienda por periodos cortos ni se aplicaría de manera generalizada en toda la ciudad: excluiría los edificios de tres o más unidades y mantendría controles para evitar que las viviendas permanentes se conviertan en alojamientos turísticos.

Cuatro huéspedes y una casa sin anfitrión

La concejal demócrata Mercedes Narcisse, de Brooklyn, presentó el proyecto el 30 de abril de 2026. La iniciativa elevaría de dos a cuatro el número de huéspedes adultos, sin contar a sus hijos menores de 18 años, y eliminaría la obligación de que el dueño permanezca físicamente en la vivienda durante la estancia.

También permitiría colocar cerraduras de privacidad en dormitorios y baños del propietario, así como en armarios, despensas y espacios de almacenamiento, siempre que no impidan el acceso a las salidas reglamentarias. La modificación busca flexibilizar la disposición conocida como “puertas sin llave”, una de las condiciones cuestionadas por los anfitriones.

Sin embargo, el proyecto conservaría una barrera clave: el anfitrión tendría que figurar como propietario de la vivienda en los registros del Departamento de Finanzas y residir en la unidad al menos 182 noches al año. Además, tendría que registrar el alojamiento de corto plazo ante la ciudad.

El cambio no cubriría apartamentos

La propuesta se limitaría a viviendas de una y dos familias ocupadas por sus propietarios. No modificaría las reglas para edificios de tres o más unidades de NYCHA, apartamentos regulados ni propiedades incluidas en la lista municipal que prohíbe alquileres temporales.

“Solo cubre viviendas de una y dos familias, por lo que los edificios de apartamentos no forman parte de esto”, afirmó Narcisse a amNewYork. La concejal sostuvo que ningún inquilino sería desplazado porque el dueño tendría que seguir viviendo habitualmente en la propiedad.

La distinción es decisiva. Un inversionista no podría comprar legalmente una vivienda bajo esta propuesta y dedicarla exclusivamente a turistas, ya que estaría obligado a establecer allí su residencia principal.

Los propietarios buscan recuperar ingresos

Narcisse argumentó que algunos residentes utilizaban los alquileres temporales para cubrir obligaciones básicas. “Hay propietarios en mi distrito con una habitación disponible y una hipoteca que sigue aumentando”, señaló la concejal, quien añadió que esos ingresos ayudaban a pagar impuestos inmobiliarios y reparaciones.

Airbnb calcula que las restricciones vigentes desde 2023 han costado más de $320 millones en ingresos a propietarios de la ciudad. La cifra procede de un análisis interno de la empresa, por lo que debe leerse como la estimación de una parte interesada y no como una medición oficial independiente.

El debate afecta especialmente a los distritos exteriores. Datos municipales muestran que Nueva York tenía más de 3,500 anfitriones activos registrados luego de aprobar más de 460 nuevos registros durante el año fiscal 2026. El 76% eran propietarios y el 68% de los registros correspondían a viviendas de una o dos familias.

Hoteles advierten riesgos para la vivienda y cuestionan la propuesta

La industria hotelera y organizaciones de inquilinos sostienen que flexibilizar las reglas podría reducir la oferta residencial y debilitar los controles de seguridad. Vijay Dandapani, presidente y director ejecutivo de la Asociación Hotelera de la Ciudad de Nueva York, calificó el proyecto como “irresponsable” y “completamente negativo para la ciudad”.

Dandapani advirtió que inversionistas de capital privado podrían intentar aprovechar vacíos legales. Narcisse rechazó ese argumento y aseguró que la obligación de residencia principal impediría que las propiedades se conviertan en alquileres turísticos permanentes.

La ciudad defiende la ley actual como una herramienta de protección habitacional. Durante el año fiscal 2026, la Oficina de Cumplimiento Especial rechazó 65 solicitudes correspondientes a unidades con renta regulada; desde el comienzo del sistema, 618 viviendas asequibles quedaron protegidas de ese uso, según datos oficiales.

De momento, las reglas actuales siguen vigentes

Mientras se define si esta nueva disposición entra en vigor, el proyecto Intro. 879 permanece en el Comité de Vivienda y Edificios y cuenta con siete patrocinadores en el Concejo. Para entrar en vigor, tendría que superar el proceso legislativo municipal y el propio texto establece que comenzaría a aplicarse seis meses después de convertirse en ley.

Por ello, no debes anunciar ni reservar una vivienda basándote en los cambios propuestos. Si la estancia dura menos de 30 días, revisa el registro público de la ciudad: una oferta sin anfitrión o para tres o más huéspedes incumple hoy las condiciones, aunque aparezca publicada en Airbnb, Vrbo u otra plataforma.

• Si eres huésped: confirma el número de registro y evita pagos fuera de la plataforma
• Si eres propietario: verifica primero la elegibilidad de la unidad y solicita el registro municipal
• Si detectas una oferta irregular: puedes reportarla mediante el servicio 311

Preguntas frecuentes (FAQ) sobre las reglas para Airbnb en NYC

¿Airbnb ya permite alojar a cuatro huéspedes en Nueva York?
No. La propuesta no ha sido aprobada. La regla actual mantiene un máximo de dos huéspedes en alquileres inferiores a 30 días y exige la presencia del anfitrión.

¿El proyecto permitiría alquilar una vivienda en Airbnb sin que el propietario esté presente?
Sí, pero únicamente en la unidad principal de una vivienda de una o dos familias ocupada habitualmente por su propietario y registrada ante la ciudad.

¿Podría un inversionista usar una propiedad exclusivamente como Airbnb?
No bajo el texto presentado. El dueño tendría que aparecer en los registros de propiedad y residir allí al menos 182 noches al año.

¿Cambiarían las reglas para apartamentos regulados o de NYCHA?
No. Esas viviendas seguirían excluidas del sistema de registro de alquileres de corto plazo.

¿Cuándo podría entrar en vigor la nueva regla para Airbnb en NYC?
No existe una fecha cierta. Si completa el proceso legislativo y se convierte en ley, comenzaría a aplicarse seis meses después.

Conclusión

La propuesta para flexibilizar la regulación de inmuebles para alquiler en plataformas como Airbnb abre una posible fuente de alivio económico para propietarios de casas pequeñas, pero su futuro es incierto y enfrenta oposición política y empresarial.

Mientras el Concejo decide su aprobación, debes respetar las reglas actuales, ya que de lo contrario podrías exponerte a la cancelación de una reserva, sanciones o la pérdida del dinero pagado por un alojamiento ilegal.

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