¿Qué ha llevado a que la mitad de los puertorriqueños no pueda conseguir vivienda asequible?, Estudios Técnicos contesta
El nuevo Índice de Vivienda Asequible apunta a que la incapacidad de los boricuas para adquirir vivienda asequible continúa siendo un problema en Puerto Rico
Un edificio abandonado en la zona de Santurce, en San Juan, Puerto Rico. Crédito: Ricardo Arduengo | AP
NUEVA YORK – La reversión de la baja en las tasas de interés y en el precio de viviendas después de la crisis financiera del 2008 en Estados Unidos sumado a factores como la ausencia de un registro uniforme sobre el inventario de propiedades abandonadas o en desuso en Puerto Rico son parte de las causas que han llevado a que, aproximadamente, la mitad de la población en la isla no pueda adquirir vivienda asequible.
Así lo explicó en entrevista con El Diario, Leslie Adames, director de la División de Análisis Económico y Política de la firma Estudios Técnicos Inc. (ETI).
“De momento, vemos que se reduce sustancialmente el excedente de vivienda en la isla. Como consecuencia de eso, los precios comienzan a incrementar…La tasa de interés a largo plazo comienza a aumentar, y esto tiene como consecuencia un incremento en el costo del financiamiento de vivienda. Así que los factores se revierten y eso incide sobre el tema de la asequibilidad en Puerto Rico”, enumeró Adames.
Estudios Técnicos es la principal firma de consultoría en planificación, investigación, estrategias de mercado, política social y asesoría económica en Puerto Rico, donde lleva operando más de 35 años.
Anualmente, la entidad publica los datos del Índice de Vivienda Asequible que busca abonar al tema, ya que la mayoría de los estudios en P.R. se enfocan en la venta de viviendas nuevas o usadas como es el caso de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF).
“Las condiciones comienzan a cambiar, y aquí es que decimos que no tenemos información sobre si la vivienda es o no asequible. Sí tenemos información de cuántas unidades se están vendiendo, pero eso no es suficiente para establecer qué es lo que está ocurriendo en el sector”, expuso el experto sobre las razones que llevaron a desarrollar el índice.
Los más recientes datos, divulgados esta semana, apuntan a que la incapacidad de los boricuas para adquirir vivienda asequible continúa siendo un problema, a pesar de que los precios disminuyeron casi un 20 % durante el primer trimestre del año.
En específico, los datos revelaron que el índice incrementó de 53 % en el cuarto trimestre de 2024 a 56 % en el primer trimestre de 2025.
Ese por ciento refleja cuántos ingresos tiene una familia en la isla para cualificar para un préstamo hipotecario con un 20 % de pronto pago.
Mientras más cercano al 100%, más favorable o mayor la capacidad de los residentes en la isla de obtener financiamiento para una vivienda.
En resumen y con base en los más recientes cálculos, buena parte de los puertorriqueños, aún con la baja en los precios de la vivienda, no tienen los ingresos para obtener una propiedad.
El economista, con más de 25 años de experiencia, argumentó que la tendencia en el mercado inmobiliario empezó a cambiar negativamente para el 2016 o antes del huracán María (2017).
“Desde el 2013 hasta el 2016, el Índice de Vivienda Asequible estaba en unos niveles entre 70% y superiores al 80%. Esto lo que quiere decir es que una persona que quiere cualificar para un préstamo hipotecario, tenía hasta el 80% del ingreso que se necesita para cualificar para este préstamo. Este índice estuvo entre el 60% y el 70% entre el 2011 en adelante. Comienza a mejorar, en el 2012, 2013. ¿Por qué esa mejoría en el índice? La respuesta es que había un excedente de vivienda de todo tipo en Puerto Rico. Recuerda que coincide con el colapso del mercado inmobiliario en la isla. Y, número dos, con un ambiente de tasas de interés bajas. No podemos olvidar que, a raíz de la crisis financiera de 2008, la Reserva Federal bajó las tasas e implementó el ‘quantitative easing’ (flexibilización cuantitativa). Eso añadió una liquidez increíble al sistema y esto contribuyó a que las tasas a largo plazo bajaran”, abundó el especialista.
Para el 2022 el índice dio un bajón significativo o comenzó a reducirse considerablemente.
Para marzo de 2025, se encontraba en el referido 56%.
“Esto quiere decir que, en el periodo de un año o dos años y medio, una persona que en su momento tenía el ingreso necesario para cualificar, al primer trimestre del 2025 solamente tenía 56%…entiéndase 56 centavos de cada dólar”, detalló Adames, graduado de la Universidad de Connecticut y de la Universidad de Puerto Rico (UPR).
El entrevistado añadió que, como el inventario es limitado en relación con la demanda, lo anterior ha contribuido a que los precios incrementen.
El también exgerente de planificación de capital en Banco Santander Puerto Rico resaltó que el aumento en el costo de materiales de construcción que podría agravarse por los aranceles de la Administración Trump a productos como el aluminio y el acero, continuará impactando la industria.
“Esas viviendas que se están construyendo hoy día están enfrentando los desarrolladores un incremento en el costo de los materiales de construcción, que ha encarecido el costo de la construcción, y, por consiguiente, el precio de la vivienda”, alertó.
Adames anticipó a largo plazo un efecto “importante” de las nuevas tarifas globales de Trump a productos importados en el campo de la construcción en Puerto Rico.
“Sin duda, tiene un efecto material, y yo coincido con las otras voces que dicen que va a tener un impacto importante, porque recuerda que estamos hablando que son aranceles al aluminio, al acero. Pueden venir hasta aranceles a la madera. Una casa, por ejemplo, tiene ventanas y las ventanas se hacen con aluminio; encarecen las ventanas. Toda esa materia prima que se utiliza para la construcción, sin duda alguna, es un impacto muy importante en este tema del costo. Así que no me cabe la menor duda de que esto ya está ocurriendo. Para que tengas una idea, una vivienda, hace 20 años atrás, un desarrollador te podía vender una vivienda de interés social en $120,000 o $125,000 dólares. Hoy día, esa misma vivienda, con el incremento en los costos, añadiéndole aranceles, implica que el costo básicamente sería de alrededor de unos $300,000. Entonces, eso te plantea un problema muy serio, porque $300,000 no es asequible para muchas personas en este país”, comparó.
El también profesor matizó con el argumento de que, al momento, el alza en el precio de viviendas no es uniforme en todo el territorio.
“O sea, hay nichos de mercado en donde vas a ver unos incrementos brutales en los precios; Dorado, Humacao, Condado, en donde los precios, sí, han aumentado sustancialmente. Y hay otros lugares, por ejemplo, más alejados o en la periferia del área metropolitana, Guaynabo, por ejemplo, en donde el precio también ha incrementado mucho. Y en Caguas tienes una situación en donde ha habido una corrección en precios. Se está observando ahora que los proyectos nuevos están viniendo ahora con unos precios aún mayores por lo que te menciono, los costos de construcción, los costos de hacer negocios, entiéndase los permisos. Todo el proceso de permisos tiene un costo. Ese proceso encarece el precio final”, contrastó.
El impacto de la Ley 22
A preguntas de El Diario sobre cómo la Ley 22 ha incidido en el costo de la vivienda en vista de los múltiples cuestionamientos dentro y fuera de la isla sobre los efectos en detrimento de los locales que buscan comprar o alquilar una vivienda, dijo que el impacto bajo este renglón no es tan significativo, o tiene que ver solo en parte.
La Ley 22 o “Ley Para Incentivar el Traslado de Individuos Inversionistas a Puerto Rico” concede exenciones contributivas a extranjeros que busquen relocalizarse en la isla.
Como parte de los requisitos, estas personas deben comprar vivienda en Puerto Rico durante los primeros dos años de obtener el decreto
Actualmente, la Administración de la gobernadora Jenniffer González busca establecer una tasa de 4% en impuestos sobre ganancias de capital, intereses y dividendos que impactaría a nuevos solicitantes de decretos, al tiempo que se extiende la vigencia del estatuto hasta el 2055.
Para los opositores, los decretos han aumentado el costo de las propiedades e incentivado la gentrificación.
“Yo creo que se la ha querido adjudicar más influencia de la que en realidad ha tenido. Yo creo que el movimiento de personas del extranjero, de Estados Unidos, por ejemplo, a Puerto Rico, beneficiándose de esa ley, ha tenido algún tipo de influencia en el precio de la vivienda. Estas personas han tendido a reubicarse a estos nichos que te he mencionado anteriormente que, de por sí, ya estaban caros. Pero, también hay que reconocer que, durante ese periodo de corrección que experimentó Puerto Rico, resultado de esas tasas de intereses tan bajas, de ese excedente de vivienda, incentivó que muchas personas que estaban buscando casas decidieron entrar al mercado a buscar casas en ese momento”, planteó.
“En parte tiene que ver con el efecto de la Ley 22, sí. En parte tiene que ver con un incremento en la demanda interna de consumidores locales que quisieron hacer un ‘upgrade’ en vivienda. Otra razón puede ser personas que decidieron comprar segundas y terceras propiedades”, continuó.
El estudioso consideró que el impacto en los precios de las viviendas debido a la controversial ley se ha dado de manera localizada o en zonas específicas.
“Eso es precisamente lo que quiero decir, que tú vas a ver casas de $14 millones en Dorado, pero vas a ver casas de $900,000 en Caguas, en los últimos desarrollos que ha habido últimamente. Pero, esa corrección en precios a nivel del mercado secundario de las unidades usadas no ha sido tan significativo tampoco a no ser que se esté dando en esos nichos que te estoy mencionando”, señaló.
Adames es uno de los que favorece mayores requisitos de inversión y de creación de empleos como parte de la revisión de la ley que forma parte del Código de Incentivos de Puerto Rico o Ley 60.
Múltiples sectores también han alertado sobre el impacto de los alquileres a corto plazo en la disponibilidad de viviendas.
De hecho, líderes legislativos en la isla han presentado iniciativas que buscan regular la industria para evitar un mayor acaparamiento de Airbnb, por ejemplo. Ninguna ha prosperado.
Otro asunto que habría que atender para asegurar vivienda asequible a los boricuas es el desarrollo de un registro uniforme y actualizado de las propiedades abandonadas o en desuso.
Al momento, existe el Registro de la Propiedad de Puerto Rico, oficina adscrita al Departamento de Justicia que se encarga de inscribir y dar publicidad a los documentos relacionados con bienes inmuebles, como compraventas, hipotecas y embargos.
“Hay que identificar cuál es ese inventario de vivienda que hay y el estado actual de esas unidades de vivienda, porque si hay viviendas en desuso que solo hay que reposarlas y no requieren una reconstrucción o cambios materiales, eso podría atender esta situación, e identificar así cuál es el estado actual de esas unidades y establecer un plan por orden de prioridad y en función de su estado y del presupuesto que tenga el Gobierno”, recomendó como parte de la solución a la crisis.
Según el economista, lo anterior es un paso esencial para saber cuáles de las viviendas están en disputas legales y garantizar mayor precisión en el inventario.
“Esa información es extremadamente importante. Mira, hoy hablamos de que hay que aumentar el inventario de vivienda. Existen unidades en desuso. ¿Cuántas son?, no te puedo decir con certeza. Pero, tener ese dato, es importante para saber si esas unidades están disponibles, o, por ejemplo, un problema que estamos teniendo es que hay unidades abandonadas, pero están abandonadas porque se están viendo en los tribunales temas de herencia en esos casos. Hasta que eso no se resuelva, no entran al mercado. Por lo tanto, saber cuál es ese inventario permite planificar el desarrollo de vivienda en esos segmentos en donde hay necesidades”, añadió.
Adames resaltó como una iniciativa positiva del gobierno actual en Puerto Rico el Programa de Financiamiento de Vivienda Joven.
El programa lo administra la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV) para ayudar a que jóvenes profesionales entre 21 y 35 años, que estén graduados, con buen historial crediticio y empleo puedan obtener su primera vivienda.
“El Gobierno introdujo una medida que podría tener algún tipo de efecto positivo que tiene que ver con refinanciar viviendas a jóvenes profesionales. La tasa de interés (en ese caso) está por debajo de lo que es la tasa de interés prevaleciente en el mercado… Hay que darle tiempo a la medida. Esta medida tengo entendido que el primer préstamo se dio recientemente en agosto. Así que hay que ver si esta iniciativa coge tracción. Ese programa si cogiera tracción, yo creo que podría coger tracción, porque la tasa de interés está más baja que la prevaleciente en el mercado, podría contribuir a reducir el costo de financiamiento y mejoraría algo el tema de la asequibilidad”, mencionó.
El programa está siendo encaminado con fondos federales y estatales.
En ese sentido, Adames reconoció que, aunque lo ideal es que se incentive un modelo de desarrollo económico bajo el que no se dependa tanto de fondos federales, actualmente y debido a la crisis financiera de la que no sale Puerto Rico, el uso de asignaciones del gobierno de EE.UU. sigue siendo clave.
“Nosotros hicimos un ejercicio de cuál era la dependencia de fondos federales de ciertas agencias de gobierno en términos de su presupuesto consolidado, y el Departamento de la Vivienda cae dentro de esas entidades gubernamentales en el que más del 60% de su presupuesto depende de fondos federales. En la medida en que eso sea así, esa dependencia va a condicionar la disponibilidad de programas y construcción de vivienda a nivel de la isla”, reveló.
“El problema que tenemos es que el Gobierno hoy está en una situación fiscal muy complicada. Tenemos una Junta de Control Fiscal; estamos tratando de cuadrar los presupuestos; estamos tratando de pagar la deuda. Así que eso limita los grados de libertad que tiene el Gobierno para sacar fondos de sus arcas para poder financiar estos proyectos. Estos fondos federales, a medida que continúen llegando, serán los que posibiliten este tipo de construcción”, continuó.
Otra recomendación del experto para responder a la falta de ingresos de los boricuas versus el aumento en los costos es incentivar a las pequeñas y medianas empresas.
“En Puerto Rico, lo que hemos visto recientemente en cuanto a estadísticas de mercado laboral, es que se han estado creando empleos…Como cuestión de hecho gente que estaba fuera del mercado laboral han reingresadoal grupo trabajador y están generando ingresos, así que, en la medida, en que continúe fomentándose como uno de los pilares de promover la economía que esto viene promoviéndose hace varias administraciones atrás por vías de las pequeñas y medianas empresas, me parece que eso podría ayudar mucho”, expuso.
En ese sentido, el investigador apostó a un reenfoque educativo que atienda destrezas en áreas vocacionales o de oficios como la plomería, por ejemplo.
“Si queremos seguir avanzando en estos reglones, tenemos que seguir cerrando las brechas en destrezas. El hecho de que en Puerto Rico el 68% de las personas hábiles para trabajar tengan escuela superior o menos en términos de nivel educativo pues plantea un reto muy importante, un reto muy importante para esa persona que posiblemente quiere ingresar al mercado laboral, pero que las exigencias en términos de destrezas de ese mercado laboral son muy distintas. Por lo tanto, hay que desarrollar programas para ir cerrando esas brechas. Esto no es sencillo”, destacó.
“Hay mucho trabajo, oficios, muy bien remunerados en donde hay un problema consiguiendo profesionales. Tú quieres conseguir un plomero o un electricista en Puerto Rico, ruégale a Dios… Número dos, que te cobre bien, pues ruégale a Dios dos veces, porque te cobran caro y no hay suficientes. Eso lo que quiere decir es que hay ocupaciones donde hay mucha demanda y deberíamos ir por lo menos presentado alternativas de ese tipo de educación”, puntualizó.
Sigue leyendo:
Nydia Velázquez espera recibir pronto el informe del GAO sobre impacto de la Ley 22 en Puerto Rico
