Cuánto deberías pagar al mes si sacas una hipoteca de $700,000

Aunque se espera que los precios de las viviendas bajen en casi dos docenas de ciudades de Estados Unidos el próximo año, la realidad es que en gran parte del país las casas siguen siendo caras.

Aun así, hay un factor que está jugando a favor de los compradores: las tasas hipotecarias han comenzado a bajar nuevamente, lo que puede marcar una diferencia importante en el pago mensual de un préstamo grande.

A inicios de año, las hipotecas a 30 años superaban el 7%, pero hacia el cierre del año las tasas han bajado alrededor de un punto porcentual.

Este descenso está relacionado con una serie de recortes en las tasas de interés por parte de la Reserva Federal, el más reciente anunciado el 10 de diciembre, lo que ha vuelto más accesibles préstamos elevados, como una hipoteca de $700,000, una cifra común en muchos mercados inmobiliarios del país.

Con las tasas actuales, una hipoteca de $700,000 tiene costos mensuales muy distintos dependiendo del plazo elegido.

Considerando los promedios más recientes -y sin incluir impuestos, seguros ni seguro hipotecario privado (PMI)-, los pagos quedarían de la siguiente manera:
-Hipoteca a 30 años con tasa de 6.12%: $4,251.01 al mes
-Hipoteca a 15 años con tasa de 5.50%: $5,719.58 al mes

Para dimensionar el cambio, vale la pena comparar estas cifras con las de hace apenas unos meses.

Tras el recorte de tasas de la Reserva Federal en octubre, los pagos estimados eran:
-30 años al 6.17%: $4,273.67 al mes
-15 años al 5.41%: $5,686.21 al mes

Y a principios de enero de 2025, antes de que la Reserva Federal aplicara cualquier recorte ese año, los pagos eran considerablemente más altos:
-30 años al 7.04%: $4,675.94 al mes
-15 años al 6.27%: $6,009.59 al mes

Esto significa que, en comparación con el inicio de 2025, hoy el pago mensual de una hipoteca de $700,000 es alrededor de $425 más bajo en el plazo de 30 años, lo que representa un ahorro aproximado de $5,100 al año.

En el caso de la hipoteca a 15 años, el ahorro ronda los $290 mensuales, es decir, cerca de $3,480 al año.

Aunque las tasas a 15 años se mantienen similares a las de octubre, las de 30 años han bajado un poco más, y cada dólar cuenta al evaluar la viabilidad del préstamo.

Ante este escenario, algunos compradores podrían verse tentados a esperar nuevos descensos en las tasas.

Sin embargo, tras tres recortes de la Reserva Federal en los últimos cuatro meses del año, que en conjunto redujeron la tasa de referencia en 0.75 puntos porcentuales, no hay garantía de que las hipotecas sigan bajando.

Retrasar la decisión podría incluso significar perder las condiciones actuales.

Una alternativa para mitigar ese riesgo es utilizar una opción de ajuste a la baja de la tasa (rate float-down).

Esta herramienta permite fijar la tasa actual y, si antes del cierre del préstamo surge una mejor oferta, aplicar esa reducción.

Aunque suele implicar una comisión adicional, puede ser útil para presupuestar con certeza y, al mismo tiempo, aprovechar posibles mejoras en el corto plazo.

En términos generales, hoy una hipoteca de $700,000 implica pagos mensuales que van de $4,251 a $5,720, dependiendo del plazo, tras el recorte de tasas de diciembre.

Además, estas cifras asumen que no se dio enganche.

Si el comprador aporta el 20% tradicional, es decir, $140,000, el monto financiado sería menor y el pago mensual se reduciría aún más.

Con tasas a la baja, analizar con cuidado los números puede marcar la diferencia entre que una hipoteca de este tamaño sea viable o no.

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