Nueva York estrena impuesto para segundas viviendas: quiénes deberán pagarlo y quiénes pueden quedar exentos

El gobierno de la Ciudad de Nueva York comenzó a implementar un nuevo recargo anual sobre determinadas viviendas que no son utilizadas como residencia principal, conocido como pied-à-terre tax. La medida entró en vigor el 1 de julio de 2026 y apunta principalmente a propiedades de alto valor utilizadas como segundas residencias en la ciudad.

La implementación, sin embargo, ha generado una fuerte confusión. El Departamento de Finanzas envió alrededor de 17,000 notificaciones a propietarios que podrían estar sujetos al nuevo impuesto, pero recibir estas cartas no implica necesariamente que los propietarios tengan que pagar.

Esta medida, de acuerdo con el alcalde Zohran Mamdani, busca cobrarle más a quienes usan la ciudad como refugio de riqueza sin vivir realmente en ella. Para algunos de los propietarios más adinerados, como el multimillonario Ken Griffin, implicaría pagar más de $1.4 millones de dólares.

Algunos propietarios pueden quedar exentos si demuestran que la vivienda es su residencia principal, que está ocupada por determinados familiares o que se encuentra rentada y el inquilino que la utiliza como residencia principal. Ante las dudas, el alcalde y el comisionado del Departamento de Finanzas, Richard Lee, respondieron una serie de preguntas este miércoles.

¿Quiénes tendrán que pagar este nuevo gravamen?

El impuesto aplica a tres tipos de propiedades no ocupadas como residencia principal: casas de una a tres familias valuadas en más de $5 millones, y unidades de condominios o cooperativas valuadas en más de $1 millón durante esta primera fase. Esto significa que si compraste un condominio de lujo en Manhattan, pero tu residencia principal está fuera de la ciudad, es muy probable que tengas que cubrir este nuevo impuesto.

Las tasas varían según el tipo de propiedad: Las casas unifamiliares pagan entre 0.8% y 1.3% de su valor tasado, mientras que condominios y cooperativas enfrentan tasas de 4% a 6.5% sobre el valor fiscal asignado por la ciudad. A partir de julio de 2028, el sistema cambiará a un método de valuación basado en ventas comparables, lo que podría elevar significativamente el monto para las propiedades más caras.

¿Cómo puedes evitar el pago de este impuesto?

Sin embargo, no todos los dueños de propiedades caras están obligados a pagar. Quien vive en la propiedad como residencia principal, o bien sus cónyuges, hijos, hermanos, padres o abuelos la habitan como su hogar principal, queda exento del cargo.

También están exentos quienes rentan su propiedad de manera formal por al menos un año y los inquilinos la usen como vivienda principal. Esta medida beneficia a las personas que han invertido en bienes raíces en la ciudad como fuente de ingreso por alquiler, con la condición de que mantengan contratos de arrendamiento a largo plazo con sus inquilinos.

El Departamento de Finanzas debe emitir una determinación inicial sobre si una propiedad califica como residencia principal antes del 30 de agosto de cada año, basándose en el estatus de residencia al 5 de enero anterior.

Aunque los propietarios que reciban una determinación desfavorable pueden apelar presentando evidencia como una declaración de impuestos estatal que liste la propiedad como domicilio permanente.

¿Por qué el alcalde señaló directamente a un multimillonario?

Mamdani presentó la propuesta de este impuesto en abril, grabando un video frente al penthouse de $238 millones del CEO de Citadel, Ken Griffin, ubicado en 220 Central Park South, la venta residencial más cara jamás registrada en Estados Unidos.

“El pied-à-terre tax está dirigido a los más ricos de los ricos. Aquellos que atesoran su riqueza en bienes raíces de Nueva York, pero que en realidad no viven aquí”, declaró Mamdani en ese video.

Griffin calificó el video como “extraño e inquietante” y amenazó con suspender un proyecto de expansión de $6,000 millones en Park Avenue que generaría 15,000 empleos permanentes en Manhattan. Pese a la amenaza, reportes posteriores indican que las ventas de bienes raíces de lujo en la ciudad se mantuvieron firmes en los meses siguientes.

¿Qué puedes hacer si tienes una propiedad que podría estar sujeta a este impuesto?

Si recibiste una notificación de la ciudad y crees que no te corresponde pagar, debes reunir documentación que demuestre que se trata de tu residencia principal: declaraciones de impuestos estatales, la exención STAR de años anteriores o el crédito de rebaja fiscal para propietarios.

Luego de la apelación, los expertos recomiendan conservar estos documentos, ya que el Departamento de Finanzas puede auditar cualquier certificación de residencia principal hasta seis años después de haberla presentado.

Para quienes rentan propiedades de valor elevado, la clave está en asegurarse de que el contrato de arrendamiento cumpla el requisito de un año o más como vivienda principal del inquilino para quedar exentos por completo.

Lo que dicen los involucrados en esta disputa fiscal

El comisionado de Finanzas, Richard Lee, y el propio Mamdani enfrentaron cuestionamientos directos sobre los errores en el envío de cartas, aunque ninguno de los dos ofreció una explicación clara sobre el origen del problema, según reportó el New York Post.

Jenny Lenz, directora general de Dolly Lenz Real Estate en Manhattan, calificó el video de Mamdani frente al penthouse de Griffin como “de muy mal gusto” y “un acto de teatro político imprudente”. Advirtió que si una porción de los compradores de alto patrimonio decide retirarse o negociar precios a la baja, la ciudad podría perder una parte de los entre $4,000 y $5,000 millones en ingresos fiscales recurrentes vinculados al mercado de lujo.

Por su parte, un portavoz de la alcaldía aseguró que “juntos, aprobaremos e implementaremos el primer pied-à-terre tax de Nueva York sobre los ultrarricos y oligarcas globales, porque el futuro de nuestra ciudad no puede quedar rehén de la inacción”.

Preguntas frecuentes (FAQ): sobre el impuesto a segundas viviendas en NYC

¿Desde cuándo está vigente el pied-à-terre tax en Nueva York?
El impuesto entró en vigor el 1 de julio de 2026 y estará activo hasta el 30 de junio de 2031, cuando deberá renovarse legislativamente.

¿Cuánto dinero espera recaudar la ciudad con este impuesto?
La administración de Mamdani proyecta recaudar $500 millones al año, aunque la Oficina del Contralor de la Ciudad estima entre $340 y $380 millones.

¿Qué pasa si mi propiedad vale menos de $1 millón?
Los condominios y cooperativas valuados en menos de $1 millón durante esta fase inicial no están sujetos al impuesto, aunque el umbral cambiará en 2028.

¿Puedo evitar el impuesto si rento mi propiedad?
Sí, siempre que la renta sea de al menos un año y el inquilino use la propiedad como su residencia principal.

¿Qué documentos necesito para demostrar que vivo en mi propiedad?
Una declaración de impuestos estatal con la dirección de la propiedad como domicilio permanente, la exención STAR de años anteriores, o el crédito de rebaja fiscal para propietarios pueden servir como evidencia.

¿Por qué hubo confusión con las cartas de notificación?
La ciudad envió avisos a cerca de 17,000 propietarios, pero algunos residentes recibieron notificaciones por error, generando cuestionamientos que ni el alcalde ni el comisionado de Finanzas pudieron aclarar.

Conclusión

Si las disputas legales sobre qué se considera una “residencia principal” se multiplican como anticipan los abogados especializados, el proceso de apelación ante el Departamento de Finanzas podría convertirse en el verdadero campo de batalla de este impuesto durante los próximos años.

Para cualquier propietario con una segunda vivienda en la ciudad, la recomendación es documentar cuanto antes el uso real de la propiedad, porque una carta de auditoría podría llegar hasta seis años después de presentar la certificación.

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