Mercado inmobiliario en EE.UU.: precios de viviendas suben a su ritmo más lento en 13 años

El comportamiento del sector comienza a normalizarse después de más de una década, favoreciendo a los compradores

Los precios de las vivendas aumentaron 1.7% interanual en octubre, tras un aumento del 1.8% en septiembre. Crédito: Shutterstock

31 Dic 2025, 11:36 AM EST

En octubre, los precios de las viviendas en EE.UU. reportaron un incremento de apenas 1.7%, respecto al mismo mes del año pasado, para quedar en su nivel más bajo desde 2012. Este resultado representa un cambio en el comportamiento del sector que ahora está beneficiando a compradores e inversores.

Este comportamiento, que significa el ritmo anual más lento en más de 13 años, también amplía la asequibilidad en un mercado inmobiliario que ha tenido problemas desde hace varios meses. Sin embargo, no se trata de un ‘crash’ o desplome en los precios, como ocurrió con la crisis del 2008, sino una ‘normalización dolorosa’ hacia un mercado para compradores después de casi una década de dominio absoluto de los vendedores.

De acuerdo con la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), los precios aumentaron 1.7% interanual en octubre, tras un aumento del 1.8% en septiembre. Estos números, no se veían desde marzo de 2012, como el menor incremento anual, cuando los precios comenzaron a subir tras una caída de cinco años provocada por la crisis financiera mundial.

También parecen un efecto final del alza descontrolada de precios ocurrida durante la pandemia y los primeros meses del fin del confinamiento, cuando las políticas generalizadas de trabajo desde casa provocaron un frenesí inmobiliario que disparó los precios a tasas anuales cercanas al 20%.

La variación de precios inmobiliarios a nivel regional

A nivel regional, los cambios de precios oscilaron desde un -0.7% en el bajo Medio Oeste hasta un +5.3% en la región del Atlántico Medio. Aunque algunas ciudades, como Nueva York o Miami, siguen reportando precios al alza, el promedio nacional refleja este estancamiento histórico.

En términos mensuales, los precios de las viviendas aumentaron 0.4% en octubre, tras una caída del 0.1% en septiembre, de acuerdo con la FHFA y el índice S&P CoreLogic Case-Shiller, correspondientes al cierre del cuarto trimestre.

¿Por qué se ha detenido el aumento de precios inmobiliarios en 2025?

De acuerdo con la agencia Reuters, los factores que han enfriado el mercado inmobiliario este año son:

Tasas Hipotecarias: A pesar de la expectativa a la baja, las tasas se han mantenido en niveles que limitaron el poder adquisitivo de los nuevos compradores durante la mayor parte de 2025
Aumento del Inventario: Por primera vez en varios años, la oferta de casas usadas comenzó a subir, lo que obligó a los vendedores a moderar sus precios para poder cerrar operaciones antes de fin de año
Incertidumbre Económica: La volatilidad financiera de finales de año ha hecho que los compradores potenciales sean más cautelosos
El fin del ‘Efecto candado’ (Lock-in Effect): Durante 2023 y 2024, millones de propietarios se negaron a vender sus casas porque tenían hipotecas con tasas del 3%. Si vendían, tendrían que comprar una nueva al 7%. Muchas personas se vieron obligadas a vender, aumentando el inventario. Con una mayor oferta y una demanda agotada por los altos precios, el ritmo de apreciación se desplomó
El cambio en el techo de la asequibilidad (Affordability Wall): luego del disparo de los precios de las viviendas entre 2020 y 2024 al punto que la gente no tenía suficiente para comprar, en octubre de 2025, el pago mensual promedio de una hipoteca consumía casi el 40% del ingreso medio familiar. Este dato confirma que el mercado llegó a su límite, los vendedores ya no pueden subir los precios porque ya no hay nadie que pueda acceder a una hipoteca suficiente.
La dualidad del mercado (Ganadores y perdedores): Aunque el promedio nacional muestra el menor crecimiento desde 2012, el mercado sigue claramente dividido geográficamente: El “Cinturón del Sol” (Sun Belt) que incluye ciudades como Phoenix, Austin y Las Vegas, que explotaron en la pandemia, han visto incluso caídas de precios o estancamiento total. Mientras que en el Noreste y Medio Oeste, que abarcan Nueva Jersey o Chicago han mantenido un crecimiento sólido debido a la falta crónica de construcción nueva, compensando la caída del promedio nacional.
La Sombra de la Reserva Federal (Fed): El resultado de octubre es una señal directa para la Fed. Si los precios de la vivienda (que son el componente más pesado de la inflación) se enfrían, la Fed puede ser más agresiva al momento de bajar sus tasas para 2026.