¿Es viable la hipoteca de 50 años propuesta por Trump? Ventajas y desventajas a considerar
La Casa Blanca evalúa crear hipotecas de largo plazo como solución a la crisis de vivienda
Expertos advierten que aumentar el plazo de una hipoteca a 50 años no resuelve todo el problema de vivienda en el país. Crédito: Shutterstock
El gobierno de Donald Trump propuso la creación de una controvertida hipoteca a 50 años, como una posible solución a la crisis de vivienda que enfrenta el país en los últimos años. Si bien la medida podría servir para que más personas puedan acceder a un crédito para adquirir su vivienda en vez de alquilar y también obtener montos más elevados, también hay expertos que señalan que esta propuesta incrementaría los costos y la acumulación de deuda, para la población.
También advierten que esta medida no resolvería los problemas de escasez de oferta y las altas tasas de interés que actualmente tienen las hipotecas.
Bill Pulte, director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), la entidad del gobierno federal que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, dedicadas a la compra y aseguramiento de inmuebles, declaró el fin de semana que una hipoteca a 50 años supondría un cambio radical para los compradores de vivienda.
Actualmente, la hipoteca a 30 años es un producto financiero exclusivamente estadounidense para comprar una vivienda desde el New Deal. Se trata de un crédito estándar para que los prestatarios pudieran pagar durante su vida laboral, cuando la esperanza de vida promedio de un estadounidense era de 66 años.
Estas son las ventajas y desventajas de tener un crédito con mayor tiempo de duración para adquirir vivienda:
Pago más bajo
Extender el plazo de una hipoteca a 50 años permitiría reducir la cuota mensual del prestatario.
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el precio promedio de venta de una vivienda en Estados Unidos fue de $415,200 en septiembre. Suponiendo un pago inicial estándar del 10% y una tasa de interés promedio del 6.17%, la cuota mensual de una hipoteca a 30 años sería de $2,288, mientras que la de una hipoteca a 50 años sería de $2,022. Esto cuando el banco no exija una tasa de interés más alta, debido a la mayor duración del préstamo.
Monto por interés significativamente mayor
Dado que una mayor parte de la cuota mensual de una hipoteca a 50 años se destinaría al pago de intereses, un prestatario tardaría 30 años en acumular $100,000 dólares de capital propio, sin contar la revalorización de la vivienda. En comparación, una hipoteca a 30 años, se tardan entre 12 y 13 años en acumular $100,000 dólares de capital propio, sin incluir la entrada.
Según The Associated Press un prestatario pagaría, aproximadamente, $389,000 dólares adicionales en intereses durante la vigencia de una hipoteca a 50 años en comparación con una hipoteca a 30 años.
“Ampliar una hipoteca de 30 a 50 años podría duplicar el monto (en dólares) de intereses pagados por el comprador de una vivienda de precio medio durante la vigencia del préstamo y ralentizar significativamente la acumulación de capital”, advirtió John Lovallo de UBS Securities.
Problemas de vivienda más amplios
Una hipoteca a 50 años tampoco resolvería el problema de escasez de casas disponible en el país. Estados como California y ciudades como Nueva York han aprobado leyes recientes o han introducido cambios normativos para permitir a los constructores edificar viviendas más rápidamente y con menos trámites burocráticos.
Esto también implica el costo de la construcción de viviendas en el país debido a que productos como el acero, la madera, el hormigón, el cobre y los plásticos, ahora están sujetos al pago de aranceles. Además, muchos trabajadores de la construcción están afectados por las deportaciones masivas de migrantes indocumentados, especialmente en el suroeste, afectando la capacidad de las constructoras para encontrar suficiente mano de obra.
“Muchas de las medidas importantes que podrían abordar el problema de la oferta en este momento van en la dirección equivocada”, explicó Mike Konczal, director de políticas e investigación del Proyecto de Seguridad Económica.
Los estadounidenses no viven lo suficiente
En cuanto a la capacidad de pago de los contratantes de una hipoteca, la edad promedio de quienes compran una vivienda por primera vez ha ido aumentando gradualmente durante los últimos años y ahora ronda los 40 años.
Para un banco, sería difícil aprobar una hipoteca a 50 años para una persona con esta edad para comprar su primera vivienda, ´por la avanzada edad con la que terminaría de pagar su crédito. La esperanza de vida promedio de un estadounidense es ahora de aproximadamente 79 años, lo que significa que hay 11 años de esperanza de vida que no están cubiertos por un préstamo a 50 años.
Los intentos por utilizar préstamos de más largo plazo
Otros sectores del sistema financiero han extendido los plazos de los préstamos, con resultados diversos: en el caso de créditos para automóviles a siete años se han vuelto cada vez más comunes a medida que los precios de los autos han aumentado y los estadounidenses conservan sus vehículos por más tiempo.
A pesar de la extensión de los plazos, la morosidad en los préstamos para automóviles ha ido en aumento, y el precio promedio de un auto nuevo es ahora de $49,740, en comparación con los $38,948 de hace cinco años.
Los préstamos estudiantiles fueron diseñados originalmente para ser pagados en 10 años, y ahora existen múltiples opciones que extienden el plazo de reembolso hasta 20 años.
Los economistas estiman que una hipoteca a 50 años puede tener el efecto contrario al de ayudar a facilitar el acceso a la vivienda, ya que provocarían inflación en los precios de las viviendas al introducir más compradores potenciales en un mercado con problemas de oferta.
Trump no está del todo entusiasmado con la idea
Tras las fuertes críticas, el presidente Trump se mostró menos entusiasmado con la hipoteca a 50 años. Laura Ingraham, de Fox News, le cuestionó sobre el tema y el mandatario dijo que esta medida “podría ayudar un poco”, pero pareció restarle importancia.
Según la Ley Dodd-Frank, las grandes entidades hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac no pueden asegurar hipotecas a más de 30 años, por lo que cualquier hipoteca a 50 años sería definida como una “hipoteca no calificada” y sería más difícil de vender a los inversores.
Por ello, el Congreso tendría que modificar la legislación financiera estadounidense en varios puntos para permitir las hipotecas a 50 años, y parece haber poco interés en que el Congreso aborde este tema de inmediato.
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