Préstamo FHA: cuánto necesitas para comprar una casa y qué requisitos debes cumplir

Comprar una casa suele empezar con una pregunta bastante sencilla: ¿cuánto dinero necesito tener ahorrado? Para muchas personas, reunir un pago inicial grande es uno de los principales obstáculos para convertirse en propietarios.

Ahí es donde puede entrar en juego un préstamo FHA (Administración Federal de Vivienda), una alternativa hipotecaria que puede resultar atractiva para compradores con ahorros limitados o un historial de crédito que todavía no es perfecto.

La principal ventaja es que, si cumples con ciertos requisitos, puedes comprar una vivienda con un pago inicial de apenas 3.5%. Pero hay otros costos y condiciones que conviene conocer antes de tomar una decisión, de acuerdo con lo publicado por Deane Biermeier, en USA Today.

¿Cuánto dinero necesitas para comprar una casa con FHA?

El pago inicial mínimo depende principalmente de tu puntuación crediticia. Si tienes un puntaje de 580 o más, las reglas de la FHA permiten un pago inicial de 3.5%. Si tu puntuación está entre 500 y 579, normalmente necesitarás aportar al menos 10%.

Pongamos un ejemplo. Si encuentras una casa de $250,000 dólares, el 3.5% serían $8,750 dólares.

Si necesitas aportar el 10%, el monto subiría a $25,000 dólares.

Eso sí, no confundas el pago inicial con todo el dinero que necesitarás para cerrar la compra. También tendrás que considerar gastos de cierre, seguro hipotecario, impuestos y otros costos relacionados con la operación.

El crédito importa, pero no es lo único que revisará el banco

Tener 580 puntos no significa que automáticamente te aprobarán una hipoteca. El préstamo lo entrega un banco, una cooperativa de crédito u otro prestamista privado aprobado por la FHA. La Administración Federal de Vivienda, que pertenece al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD), asegura el préstamo, pero no te entrega directamente el dinero.

El prestamista revisará tus ingresos, deudas, historial financiero y capacidad para hacer frente a los pagos mensuales.

También analizará tu relación deuda-ingresos, conocida como DTI. Básicamente, sirve para comparar cuánto debes cada mes con cuánto dinero ganas.

Los criterios de la FHA contemplan referencias del 31% para los gastos de vivienda y del 43% para la deuda total, aunque el resultado puede variar según el perfil del comprador y las reglas adicionales que aplique cada prestamista.

Hay un costo que puede tomar por sorpresa a los compradores

El pago inicial bajo es uno de los grandes atractivos de FHA, pero viene acompañado de un costo importante: el seguro hipotecario.

Los préstamos FHA requieren una prima de seguro hipotecario inicial, conocida como UFMIP, que actualmente equivale al 1.75% del monto base del préstamo.

Puedes pagarla al momento del cierre o, en determinadas circunstancias, incorporarla al préstamo. Si decides financiarla, aumentará el saldo que debes.

También existe una prima anual, conocida como MIP, que normalmente se incorpora a los pagos mensuales.

Aquí está una diferencia importante frente a muchas hipotecas convencionales. En un préstamo convencional, el seguro hipotecario privado o PMI puede desaparecer cuando acumulas suficiente capital en la vivienda y cumples las condiciones correspondientes. Con FHA, la duración del MIP depende de factores como el pago inicial y las condiciones del préstamo.

Por eso, un enganche pequeño puede ayudarte a comprar antes, pero no necesariamente significa que terminarás pagando menos.

¿Qué tipo de casa puedes comprar?

El préstamo FHA está pensado principalmente para comprar la vivienda que vas a ocupar como residencia principal.

No es un producto diseñado para comprar una casa de vacaciones o una propiedad exclusivamente para inversión.

La propiedad también tiene que cumplir determinados requisitos. Antes de aprobar el préstamo, se realiza una tasación FHA para comprobar el valor de la vivienda y revisar aspectos relacionados con su seguridad, estructura y condiciones básicas.

Esto puede ser importante si estás pensando comprar una casa que necesita muchas reparaciones.

¿Cuánto puedes pedir prestado?

No puedes pedir cualquier cantidad mediante FHA. El programa establece límites de préstamo que cambian según el condado y el tipo de propiedad. En general, las zonas donde las viviendas son más caras tienen límites mayores.

Por eso, antes de enamorarte de una casa, conviene revisar cuánto puedes financiar en el lugar donde quieres comprar.

¿Qué vas a pagar cada mes?

La cuota de una hipoteca FHA es más que el dinero que le devuelves al banco.

Tu pago mensual puede incluir:

• El capital del préstamo.
• Los intereses.
• El seguro hipotecario FHA.
• Los impuestos sobre la propiedad.
• El seguro de vivienda.

Los impuestos y el seguro de la casa suelen manejarse mediante una cuenta de depósito en garantía administrada por el prestamista.

En otras palabras, no calcules tu presupuesto mirando únicamente la cuota de la hipoteca. La vivienda tendrá otros gastos que debes poder cubrir todos los meses.

FHA puede ser útil si estás corto de ahorro

Para alguien que lleva años intentando reunir el 20% de una vivienda, el requisito de 3.5% puede marcar una diferencia importante.

Ashley Harris, directora de educación para compradores de vivienda en Neighbors Bank, señala que los préstamos FHA pueden abrir la puerta a personas con una puntuación crediticia de 580 y un pago inicial de 3.5%.

También pueden ser una alternativa para quienes están reconstruyendo su historial de crédito o no cumplen con algunos requisitos de una hipoteca convencional.

Y hay otro detalle que suele generar confusión: no necesitas ser comprador primerizo. Una persona que ya tuvo una vivienda puede acceder a un préstamo FHA si cumple con las condiciones del programa y del prestamista.

¿Y cuándo puede ser mejor buscar una hipoteca convencional?

Si tienes un buen historial crediticio y suficiente dinero para hacer un pago inicial más grande, vale la pena comparar.

Las hipotecas convencionales pueden resultar más convenientes para determinados compradores porque sus costos de seguro pueden ser menores o desaparecer bajo ciertas condiciones.

Además, no tienen exactamente las mismas reglas de FHA sobre la propiedad y el financiamiento.

Por eso, no conviene elegir una hipoteca solamente porque exige menos dinero al principio. Lo importante es comparar el costo total del préstamo, no solo cuánto necesitas para entrar a la casa.

FHA no significa que el gobierno te regale una hipoteca

Este es otro malentendido bastante común. La FHA no te presta el dinero. El financiamiento viene de un prestamista privado que está aprobado para ofrecer este tipo de hipotecas.

Tampoco significa que cualquier persona con ingresos bajos pueda obtenerlo automáticamente. No existe un límite máximo de ingresos universal para todos los préstamos FHA, pero sí debes demostrar que puedes pagar la hipoteca y cumplir con las condiciones del programa. Además, el banco puede tener requisitos adicionales.

¿Cómo puedes solicitar un préstamo FHA?

El proceso comienza por tus propias finanzas. Primero, revisa cuánto puedes pagar cómodamente cada mes y cuánto dinero tienes disponible para el pago inicial y los gastos de cierre.

Después, revisa tu historial crediticio y corrige cualquier error que encuentres. El siguiente paso es comparar varios prestamistas aprobados por la FHA. No te quedes necesariamente con el primero que te ofrezca una preaprobación, porque las condiciones pueden variar.

Una vez que tengas una opción, puedes solicitar la preaprobación para saber aproximadamente cuánto podrías financiar.

El banco te pedirá documentos como comprobantes de ingresos, información fiscal y estados de cuenta. Después revisará tus finanzas y la vivienda que quieres comprar.

Si todo está en orden, llegarás al cierre, completarás el pago inicial y asumirás los costos correspondientes de la hipoteca.

¿Es un préstamo FHA una buena opción para ti?

Puede serlo si tienes poco dinero ahorrado, un crédito que todavía estás reconstruyendo o dificultades para conseguir una hipoteca convencional.

La posibilidad de comprar con un pago inicial de 3.5% puede hacer que la vivienda propia esté más cerca de lo que pensabas.

Pero hay que mirar más allá del enganche. El seguro hipotecario, los intereses, los impuestos, el seguro de vivienda y los demás costos pueden hacer que una casa termine costando bastante más de lo que muestra su precio de venta.

La mejor decisión no es necesariamente la hipoteca que te permita comprar con menos dinero hoy. Es la que puedas pagar sin poner en riesgo tus finanzas durante los próximos años.

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