53% de las oficinas de Nueva York son aptas para convertirse en apartamentos: trabajo remoto y escasez de vivienda
El trabajo remoto y la falta de vivienda asequible ha llevado a transformar oficinas en apartamentos, pero los alquileres no han terminado siendo baratos
En 222 Broadway (Distrito Financiero de Nueva York) perfilan más de 800 apartamentos. Crédito: Google Maps
Tras la pandemia, la realidad del trabajo remoto dejó un gran reto en las metrópolis: ¿qué hacer con las oficinas vacías?
Según el Informe de conversiones de oficinas de RentCafe.com -portal nacional inmobiliario- esa realidad está en auge en todo Estados Unidos, con 70,700 unidades previstas en 2025, más del triple de las 23,100 registradas en 2022. Sin sorpresas, en Nueva York, la ciudad con más rascacielos corporativos, pero con escasez de vivienda asequible, la transformación de oficinas en apartamentos lidera en el país. Sin embargo, estas unidades no necesariamente terminan siendo alquileres baratos.
Por ejemplo, en 90/100 John St., un edificio ya reformado, los apartamentos tipo estudio cuestan al momento a partir de $3,250 dólares al mes. Y en 55 Broad St., otro transformado también en el distrito financiero, $4,000 dólares.
En febrero de 2024 se informó que 55,339 oficinas estaban siendo convertidas en apartamentos en todo el país. Esa cifra ya se había cuadriplicado en comparación con 2021.
Asumiendo que la realidad de trabajar en casa no cambiaría a mediano plazo, la alcaldía de NYC y la gobernación han hablado desde 2021 de convertir algunos espacios de oficinas vacíos en viviendas, a través de un plan llamado “Making New York Work for Everyone”.
Se calcula que este año el área metropolitana de NYC tendrá 8,310 apartamentos nuevos ubicados en edificios de oficinas reutilizados, mucho más que Los Ángeles (4,388 unidades) y Chicago (3,606) juntas. En 2do lugar se ubica Washington D.C. (6,533 unidades), donde la situación podría aumentar con los planes del nuevo gobierno de reducir la burocracia federal, aunque también insisten en que los empleados que queden vuelvan a las oficinas.
Específicamente en Nueva York, según el Índice de viabilidad de conversión (CFI) de Commercial Edge, alrededor del 53% de los edificios de oficinas (305.4 millones de pies cuadrados) son aptos para convertirse en apartamentos. A nivel nacional, más de 1,200 millones de pies cuadrados de espacio corporativo (14.8% del inventario total de oficinas) se consideran adecuados para transformarse en viviendas.
Los 8,310 apartamentos nuevos a partir de oficinas en NYC son el 53% de todos los proyectos locales de reutilización adaptativa. Las conversiones de hoteles a apartamentos representan la siguiente proporción más grande, con 20%. En este caso porque el trabajo remoto también ha disminuido los viajes de negocios. Si bien también puede ser irónico, porque el turismo sigue muy alto en Nueva York y los alojamientos son cada vez más caros.
Se prevé que la cartera de proyectos crezca en 2025: el área metropolitana de Nueva York verá un aumento de 59% en las conversiones de oficinas a apartamentos en comparación con 2024, destaca el estudio de RentCafe.
Estímulos del gobierno local
En la primavera del año pasado los propietarios de al menos 64 torres de oficinas de la ciudad de Nueva York estaban considerando una transformación drástica: convertir sus propiedades comerciales en viviendas, según datos del Departamento de Planificación Urbana (DCP). Para ello se estaban comunicando con el Programa Acelerador de Conversión de Oficinas de la alcaldía. Esa iniciativa busca simplificar el laberinto de reglas y códigos de construcción, ayudando a los propietarios a reutilizar sus espacios. Es una parte clave del plan de crear $20,000 nuevos apartamentos durante la próxima década, aliviando la escasez de viviendas en NYC.
En una entrevista con Gothamist el director del DCP, Dan Garodnick, elogió las conversiones como una triple victoria: ayudar al sector inmobiliario comercial en dificultades, generar viviendas esenciales y revitalizar los distritos comerciales centrales para convertirlos en vecindarios vibrantes que funcionan las 24 horas.
Estos son tres notables proyectos de transformación en Manhattan:
25 Water Street: se espera que esta conversión residencial de 1,1 millones de pies cuadrados agregue alrededor de 1,263 apartamentos más al mercado de alquiler en el Bajo Manhattan. Esta torre, antes conocida como 4 New York Plaza al ser erigida en 1969, es uno de los proyectos de conversión de oficinas más grandes jamás emprendidos en todo el país.
219 East 42nd St: la antigua sede de Pfizer en una ubicación privilegiada en Midtown East, entre Grand Central y la sede de la Organización de las Naciones Unidas (ONU), se renovará para convertirla en un desarrollo residencial con 536 unidades de alquiler.
222 Broadway: la conversión transformará el espacio de oficina existente de 770,400 pies cuadrados en un edificio de 800 apartamentos en el Distrito Financiero. También los edificios 650 First Ave. y 980 Sixth Ave. en Midtown están en proceso de renovación.
Nueva York cada vez más cara
El ambicioso y costoso plan de conversión promete miles de apartamentos nuevos, pero la asequibilidad sigue siendo una preocupación y se necesita hacer mucho más, pues el costo de vida es una de las razones que está empujando a muchos neoyorquinos a marcharse de la ciudad.
La mitad de las familias en la ciudad de Nueva York carecen de ingresos suficientes para sobrevivir sin ayuda del gobierno, parientes o la comunidad, alertó en marzo de 2024 un informe de United Way y The Fund for the City of New York (FCNY).
Los altos costos no sólo están afectando a las familias, sino también a los solteros: otro estudio de SmartAsset reveló que NYC es donde se necesita la mayor cantidad de dinero para vivir “cómodamente” como individuo: $66.62 dólares por hora o un salario anual de $138,570.
Nueva York es también una de las seis ciudades de Estados Unidos donde una familia promedio debe ganar más de $300,000 dólares anuales para criar “cómodamente” a dos hijos: $318,406 para ser exactos.
En otra encuesta divulgada en marzo de 2024 apenas 30% de los residentes calificaron positivamente la calidad de vida en la ciudad y sólo la mitad planeaba quedarse viviendo aquí durante los próximos años.
También el año pasado un informe de la Universidad Columbia y la organización sin fines de lucro Robin Hood alertó que había 2 millones de pobres en la Ciudad de Nueva York, la mayoría hispanos y niños.
En diciembre de 2023 el Censo confirmó que Nueva York fue el estado que más perdió población en mudanzas tras el coronavirus. En 2022 Nueva York quedó con un curul menos en la Cámara Baja del Capitolio Nacional debido a esa disminución demográfica, que se venía manifestando antes de la pandemia y se aceleró desde entonces.
