Congresistas promueven alivio fiscal para más de 13 millones de propietarios de vivienda

Un grupo de legisladores en el Congreso ha presentado iniciativas para crear un nuevo alivio fiscal para los propietarios de vivienda, que podría modificar el tratamiento de las ganancias obtenidas al vender una vivienda. Tal como está la regla actualmente, permite excluir hasta $250,000 de ganancias para una persona o $500,000 para una pareja casada que cumpla los requisitos.

Como consecuencia, más de 13 millones de propietarios de viviendas podrían superar el límite vigente de exclusión al vender su residencia principal y quedar expuestos a impuestos sobre la parte de la ganancia que rebase ese monto. La exención federal sobre ganancias de capital permanece sin cambios desde 1997, según la Asociación Nacional de Realtors (NAR).

El problema es que el valor de muchas casas ha aumentado mucho más rápido que el límite de la exención. Cuando se estableció la cifra de $250,000 en 1997, el precio medio de una vivienda era de aproximadamente $129,000, según NAR.

¿Por qué esta exención ya no alcanza para tu bolsillo?

La ley de 1997 (Taxpayer Relief Act) fijó el límite de exclusión de ganancias en $250,000 para declarantes individuales y $500,000 para parejas casadas que declaran en conjunto. Desde entonces nunca se ha ajustado con la inflación. Si esos montos se hubieran indexado, hoy serían de aproximadamente $461,325 para solteros y $922,650 para parejas, casi el doble del límite actual.

Esto significa que un matrimonio que compró su casa hace 20 años y vio duplicarse su valor podría terminar pagando impuestos en este rubro por primera vez en su vida solo por vender la propiedad donde crió a sus hijos.

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Según la NAR, cerca del 10% de los hogares casados que venden hoy superan el límite de $500,000, una proporción que sigue creciendo con cada año que pasa sin actualización. Eso explica en parte por qué muchos propietarios de mayor edad prefieren quedarse en casas más grandes de lo que necesitan, en lugar de vender y enfrentar una factura fiscal inesperada.

El proyecto de ley que busca duplicar el límite

Un grupo bipartidista de legisladores presentó la More Homes on the Market Act (H.R. 1340), que propone duplicar la exención a $500,000 para solteros y $1 millón para parejas casadas, además de indexarla a la inflación de forma permanente. El proyecto, impulsado por el representante Jimmy Panetta, ya acumula el apoyo de 174 copatrocinadores en el Congreso, entre demócratas y republicanos.

Kevin Brown, vocero de la NAR, sostuvo que esta desactualización está afectando al mercado: “la exposición fiscal, no solo las tasas de interés, está manteniendo el inventario fuera del mercado”. Añadió que la medida “liberaría inventario actualmente retenido por dueños que enfrentan una penalización por ganancias de capital sobre su plusvalía, un factor separado del bloqueo por tasas de interés”.

Sin embargo, el proyecto sigue estancado. Desde febrero de 2025 permanece en el Comité de Medios y Arbitrios de la Cámara, sin fecha de votación confirmada, mientras su versión en el Senado (S.3332) acumula apenas 23 copatrocinadores.

Lo que puedes hacer si piensas vender tu casa

Antes de vender, conviene calcular con precisión la base ajustada de la propiedad: el precio de compra más mejoras de capital documentadas, menos depreciación si aplica. Cada dólar de mejora comprobable reduce la ganancia gravable y puede evitar que se supere el límite de exclusión.

También es clave revisar si se cumplen las pruebas de propiedad y uso: haber sido dueño y haber vivido en la casa como residencia principal durante al menos 24 de los últimos 60 meses. Quienes no cumplan los requisitos generales podrían no acceder a la exclusión total; en ciertas circunstancias, como cambio de empleo, salud o eventos imprevistos, el IRS permite una exclusión reducida.

Para parejas mayores de 65 años, existe además una propuesta separada, la Nest Egg Protection Act, que buscaría elevar temporalmente la exención a $1 millón para quienes hayan vivido al menos 25 años en su vivienda.

Un problema que crece con cada año de espera

La congresista Nicole Malliotakis, quien copatrocina la iniciativa, indicó que la falta de actualización “ha mantenido congelados los montos de exclusión desde 1997” pese a que los valores de las propiedades han subido de forma sostenida.

Mientras el Congreso no actúe, el problema se agrava: cada año que sube el precio promedio de vivienda sin que cambie el límite fiscal, más propietarios cruzan el umbral y quedan expuestos a pagar impuestos que antes no les tocaban.

Para muchas familias propietarias, que en las últimas dos décadas han visto apreciarse sus casas en mercados como Nueva York, Texas, Florida o California, esta brecha legal puede representar una sorpresa fiscal justo en el momento de vender, heredar o repartir un patrimonio familiar.

Preguntas frecuentes (FAQ): sobre la exención para vender una vivienda

¿Cuál es la exención actual al vender mi casa?
Hasta $250,000 de ganancia libre de impuesto federal para declarantes individuales, o $500,000 para parejas casadas que declaran en conjunto.

¿Por qué no ha cambiado ese monto en casi 30 años?
Porque la ley de 1997 nunca incluyó un mecanismo de ajuste por inflación, a diferencia de otros beneficios fiscales.

¿Qué pasa si mi ganancia supera el límite?
El excedente se grava como ganancia de capital a largo plazo, con tasas de 0%, 15% o 20% según el ingreso, más un 3.8% adicional en algunos casos.

¿Qué propone la More Homes on the Market Act?
Duplicar la exención a $500,000 para solteros y $1 millón para parejas, e indexarla a la inflación de ahí en adelante.

¿Ya es ley este cambio?
La versión H.R. 1340 sigue remitida al Comité de Medios y Arbitrios de la Cámara; S.3332 fue remitida al Comité de Finanzas del Senado.

¿Debo esperar a que se apruebe la ley antes de vender?
Los expertos recomiendan no tomar decisiones financieras basadas en una ley que aún no existe, y en su lugar documentar bien las mejoras hechas a la propiedad para reducir la ganancia gravable.

Conclusión

Mientras el Congreso no actualice este límite fiscal, cada año de aumento en los precios de vivienda puede empujar a más familias hacia una factura tributaria que la ley de 1997 no contempló para un mercado inmobiliario con valores mucho más altos.

Si la More Homes on the Market Act avanza, ampliaría el margen de ganancia excluible y podría reducir el incentivo fiscal para que algunos propietarios retengan sus viviendas. Pero, mientras no sea aprobada, las reglas vigentes siguen siendo los límites de $250,000 y $500,000, junto con los requisitos de propiedad y uso establecidos por el IRS.

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