Listas negras de inquilinos en Nueva York: qué son y por qué ahora son ilegales

Durante años, aparecer en un expediente de Housing Court podía complicar seriamente la posibilidad de conseguir un apartamento en Nueva York, incluso cuando el inquilino había ganado el caso. La práctica conocida como “tenant blacklisting” generó denuncias y propuestas para regular a las empresas que recopilaban esos datos. Desde 2019, rechazar a una persona por sus antecedentes en los tribunales de vivienda es ilegal en el estado.

Buscar apartamento en Nueva York ya es difícil por los precios, los requisitos financieros y la fuerte competencia. Pero hay algo que un propietario o corredor no puede utilizar para cerrarle la puerta a un solicitante: haber tenido anteriormente un conflicto judicial con otro landlord.

No importa si la persona fue demandada por falta de pago, enfrentó un proceso de desalojo o acudió a un tribunal para reclamar reparaciones. Los antecedentes de Housing Court no pueden utilizarse como motivo para rechazar una solicitud de alquiler.

La protección no siempre existió. En 2016, una iniciativa del entonces concejal Ben Kallos que buscaba controlar a las empresas encargadas de elaborar reportes sobre potenciales inquilinos. La propuesta, respaldada entre otros por Letitia James, entonces defensora pública de Nueva York, surgió por las denuncias contra las llamadas “listas negras de inquilinos”.

Diez años después, el escenario legal es muy diferente.

Qué son las listas negras de inquilinos

El término tenant blacklist se utilizó durante años para describir bases de datos e informes elaborados a partir de registros de Housing Court. Una persona podía terminar allí simplemente por haber participado en un litigio con un propietario.

El problema era que esos informes podían mostrar que alguien había sido parte de un caso judicial sin explicar adecuadamente qué había ocurrido: si había demandado a su landlord para obtener reparaciones, si el caso había sido desestimado, si había llegado a un acuerdo o incluso si había ganado.

En la práctica, la sola aparición de un nombre podía ser suficiente para que algunos propietarios descartaran al solicitante. Eso es precisamente lo que legisladores y organizaciones de defensa de inquilinos intentaban combatir en 2016.

Puedes ver: Oportunidades de Vivienda Asequible

Qué cambió en Nueva York en 2019

El cambio decisivo llegó con la Housing Stability and Tenant Protection Act de 2019. A partir de entonces, la ley del estado de Nueva York prohibió que propietarios utilicen antecedentes de conflictos judiciales entre landlords e inquilinos como motivo para rechazar una solicitud de alquiler.

La Oficina de la Fiscal General de Nueva York explica que un propietario no puede negarse a alquilar una vivienda porque el solicitante haya participado en un caso anterior o actual con otro propietario.

Eso incluye situaciones como haber sido demandado por falta de pago o desalojo, pero también haber llevado a un landlord ante la Justicia para conseguir reparaciones en una vivienda.

Qué pasa si el propietario consulta el historial de Housing Court

La ley establece una protección especialmente importante para los solicitantes. Si existe evidencia de que un propietario obtuvo un informe que incluía los antecedentes del interesado en Housing Court y posteriormente rechazó su solicitud, se presume que ese historial influyó en la decisión.

En ese escenario, corresponde al propietario demostrar que el rechazo estuvo basado en otra razón legítima.

La guía vigente de derechos de los inquilinos de la Fiscalía General señala que, cuando un landlord no puede justificar adecuadamente la decisión, puede enfrentar una multa estatal de entre $500 y $1,000.

Esto convierte en especialmente problemática la práctica de solicitar rutinariamente registros de casos entre propietarios e inquilinos durante el proceso de selección.

De hecho, la Fiscalía de Nueva York recomienda a propietarios, corredores y agentes de alquiler que directamente eviten solicitar esos registros y que no trabajen con compañías de tenant screening que continúan proporcionándolos.

Puedes ver: Cuáles son los motivos legales de desalojo en NYC: derechos y obligaciones

Un caso de 2026 muestra que las listas negras todavía existen

Que la práctica sea ilegal no significa que haya desaparecido. En septiembre de 2026, la Fiscalía General de Nueva York anunció un acuerdo con Brooklyn High Rise LLC después de determinar que la inmobiliaria había seguido utilizando antecedentes de Housing Court para evaluar a potenciales inquilinos.

La investigación concluyó que entre julio de 2019 y septiembre de 2025 la empresa obtuvo registros judiciales de solicitantes y que 203 personas fueron rechazadas ilegalmente por sus antecedentes en Housing Court.

Como parte del acuerdo, la compañía deberá modificar sus procedimientos de selección y pagar $352,250 en multas y restituciones.

El caso resulta especialmente relevante porque ocurrió después de que la prohibición entrara en vigor. La Fiscalía ordenó además que Brooklyn High Rise deje de solicitar historiales judiciales entre propietarios e inquilinos.

Si un solicitante presenta accidentalmente documentación que contiene esos datos, deberá poder enviar nuevamente los documentos sin esa información y su solicitud tendrá que ser evaluada por otra persona que no haya tenido acceso al historial.

Puedes ver: Los barrios más seguros y económicos de El Bronx para vivir en 2026

¿Pueden revisar el crédito de una persona que busca apartamento?

Sí. La prohibición de las listas negras no significa que los propietarios hayan perdido la posibilidad de verificar si un candidato cumple determinados requisitos financieros.

Pueden establecer criterios relacionados con ingresos y crédito, solicitar referencias y utilizar otros mecanismos de evaluación permitidos por la ley. Pero esos criterios deben aplicarse de forma uniforme y no pueden utilizarse para discriminar por motivos protegidos.

En Nueva York, además, existe un límite para determinados cargos durante la solicitud. Antes de firmar un contrato, un propietario puede cobrar como máximo $20 por una verificación de crédito o antecedentes, y debe proporcionar al solicitante una copia del informe y de la factura de la empresa que realizó la consulta.

El interesado también puede presentar un informe propio realizado durante los 30 días anteriores y evitar ese cargo.

Puedes ver: Apartamentos de 2 habitaciones por $863 en Manhattan: nueva lotería abre 44 viviendas

Haber tenido un juicio con un propietario no significa ser un mal inquilino

Esta fue una de las grandes discusiones detrás del problema de las listas negras. Un expediente judicial no explica necesariamente qué ocurrió entre las partes.

Un inquilino puede aparecer en Housing Court porque perdió el empleo y tuvo temporalmente dificultades para pagar, pero también porque reclamó calefacción, reparaciones, filtraciones u otras condiciones que el propietario debía solucionar.

Incluso puede haber ganado el litigio. Por eso, desde 2019 la mera existencia de ese antecedente no puede ser utilizada para excluirlo de una nueva vivienda.

Qué hacer si crees que te rechazaron por estar en una “lista negra”

Una persona que sospecha que perdió la posibilidad de alquilar un apartamento por un antiguo caso de Housing Court debería intentar conservar toda la documentación relacionada con la solicitud.

Conviene guardar correos electrónicos y mensajes con el propietario o corredor, la solicitud presentada, recibos de pago, informes de antecedentes o crédito y cualquier explicación escrita sobre las razones del rechazo.

También es aconsejable pedir que el landlord o broker indique por escrito por qué la solicitud fue rechazada. La Oficina de la Fiscal General de Nueva York dispone de un formulario específico para denunciar casos de tenant blacklisting.

El formulario está destinado a personas que solicitaron una vivienda en el estado de Nueva York, fueron rechazadas y consideran que la decisión estuvo relacionada con un caso judicial anterior o pendiente con un propietario.

Puedes ver: Qué hacer si te discriminan al buscar vivienda en Nueva York: tus derechos y cómo denunciar

Una práctica que pasó de polémica a ilegal

Cuando El Diario NY abordó este problema en 2016, la discusión giraba alrededor de cómo regular a las compañías que recopilaban información judicial y elaboraban reportes utilizados por landlords.

Hoy la protección es mucho más clara. Un propietario o corredor no puede negarle una vivienda a alguien simplemente porque haya tenido un caso anterior o actual en Housing Court. Y las acciones recientes de la Fiscalía muestran que el cumplimiento de esa prohibición sigue bajo vigilancia.

Para quienes buscan apartamento en Nueva York, conocer esta protección es especialmente importante: haber defendido sus derechos frente a un propietario anterior no debería convertirse en un obstáculo para encontrar el próximo hogar.

Sigue leyendo:

Nueva York abre otra oportunidad de vivienda: 169 apartamentos desde $777 al mes

Alquilar barato en Nueva York es cada vez más difícil: lo que revelan las loterías de vivienda